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摘要：通過地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)實(shí)踐，本文認(rèn)為地價(jià)區(qū)段的劃分及監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置可以以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，但在動(dòng)態(tài)持續(xù)監(jiān)測(cè)的過程中不應(yīng)拘泥于原有土地級(jí)別，而應(yīng)具有“動(dòng)態(tài)性”，在成果的整理時(shí)不局限于與土地級(jí)別掛鉤，這樣就可及時(shí)跟上城市地價(jià)的時(shí)空變化，更能實(shí)現(xiàn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的目的，監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)土地形狀的規(guī)則，和拘泥于土地的權(quán)屬，而應(yīng)從監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置的合理性、完整性和可操作性方面考慮，對(duì)于商服監(jiān)測(cè)點(diǎn)和特殊區(qū)域監(jiān)測(cè)點(diǎn)可以采用虛擬的方式進(jìn)行設(shè)置。

關(guān)鍵詞：動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)  技術(shù)規(guī)范  地價(jià)區(qū)段  監(jiān)測(cè)點(diǎn)

2001年成都市初步開展了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，但至2004年初，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作基本處于停滯狀態(tài)，2004年年初成都市開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，并根據(jù)《城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）》，重新建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)初始體系：分用途共劃分96個(gè)地價(jià)區(qū)段（商服39個(gè)、住宅39個(gè)、工業(yè)18個(gè)），分用途初始設(shè)置248個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)（商服112個(gè)、住宅105個(gè)、工業(yè)31個(gè)），監(jiān)測(cè)范圍為成都市2020年城市規(guī)劃范圍，面積達(dá)626.35平方公里，并于2004年第3季度、4季度及2005年1、2季度開展了動(dòng)態(tài)持續(xù)監(jiān)測(cè)工作。經(jīng)過近1年多的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)實(shí)踐，感覺《城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）》中有一些規(guī)范要求很值得商榷，主要表現(xiàn)在地價(jià)區(qū)段劃分和監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置要求上，而恰恰這兩項(xiàng)工作是地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的基礎(chǔ)，它可以說影響監(jiān)測(cè)體系的建設(shè)和日后的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)工作，因此筆者認(rèn)為，為保證城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的持續(xù)開展，為國(guó)家及地方政府及時(shí)提供真實(shí)、可靠的地價(jià)監(jiān)測(cè)信息，以制定正確的土地調(diào)控政策，有必要對(duì)這兩個(gè)問題進(jìn)行探討研究，盡快完善《城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》。

地價(jià)區(qū)段的劃分是設(shè)立監(jiān)測(cè)點(diǎn)前一個(gè)重要的基礎(chǔ)工作。地價(jià)區(qū)段是一個(gè)個(gè)封閉的、彼此相連無縫隙的小“區(qū)域”，實(shí)質(zhì)上就是相對(duì)于各城鎮(zhèn)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)分用途的一個(gè)個(gè)“勻質(zhì)區(qū)域”，在該地價(jià)區(qū)段內(nèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、規(guī)劃條件基本相同，是同一區(qū)段內(nèi)同一用途的土地在同一標(biāo)準(zhǔn)條件下（土地用途、使用年期、容積率、土地開發(fā)程度、權(quán)力狀況均一致），的地價(jià)水平應(yīng)趨近一致。根據(jù)《城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）》的要求，地價(jià)區(qū)段是以城市土地定級(jí)、區(qū)域地價(jià)水平為基礎(chǔ)，以土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)、交易樣點(diǎn)為依據(jù)，在土地級(jí)別圖上先繪制地價(jià)等值線，再根據(jù)實(shí)地踏勘，以宗地界線、河流、道路及其他線狀地物為依據(jù)，結(jié)合土地條件、利用狀況、開發(fā)程度等調(diào)整劃分地價(jià)區(qū)段界線。從規(guī)范要求的操作程序思路看，確實(shí)能劃分出一個(gè)個(gè)符合地價(jià)區(qū)段實(shí)質(zhì)含義的“勻質(zhì)區(qū)域”，在一定時(shí)間段也確實(shí)能滿足地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置及地價(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，但從地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的作用及監(jiān)測(cè)信息的提供上，這種方式有較大局限性，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）規(guī)范要求地價(jià)區(qū)段應(yīng)在土地定級(jí)級(jí)別基礎(chǔ)上操作，從短時(shí)間內(nèi)看是可行的，但從長(zhǎng)時(shí)期和近年來地價(jià)水平變化看，這種要求明顯不太適合。從近年各地基準(zhǔn)地價(jià)制定和更新實(shí)踐看，基準(zhǔn)地價(jià)制定更新明顯滯后地價(jià)的變化，要求更新的頻率增高，更新的周期縮短，這主要在于近年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，土地供需矛盾日益擴(kuò)大，地價(jià)水平變化加快。比如成都市，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)還不算十分發(fā)達(dá)的西部城市，近年來城市建設(shè)發(fā)展十分迅猛，在傳統(tǒng)的圈層式環(huán)狀結(jié)構(gòu)單一中心空間結(jié)構(gòu)已逐步向“一主、兩輔、三新”格局發(fā)展，即在城市空間結(jié)構(gòu)布局上形成一個(gè)中心城區(qū)(外環(huán)以內(nèi))、兩個(gè)城市發(fā)展軸(成灌發(fā)展軸、成溫發(fā)展軸)、三大新城發(fā)展區(qū)(以新都區(qū)、青白江區(qū)為基礎(chǔ)的北部新城發(fā)展區(qū)，以龍泉驛區(qū)為基礎(chǔ)的東部新城發(fā)展區(qū)，以東升、華陽為基礎(chǔ)的南部新城發(fā)展區(qū))，城市主城區(qū)中期發(fā)展面積將由現(xiàn)在128平方公里擴(kuò)展到約630平方公里，同時(shí)隨著府南河大規(guī)模整治完成，沙河的大規(guī)模整治即將完成，“五路一橋”暢通工程的實(shí)現(xiàn)及水、電、氣、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造，城市地價(jià)水平變化十分顯著，不僅表現(xiàn)在總體地價(jià)水平的提高，還表現(xiàn)地價(jià)水平的空間變化十分顯著，比如近年城市向東、向南發(fā)展十分迅速，成都市東南片區(qū)地價(jià)水平上漲水平明顯高于其他區(qū)域，以2004年3月31日為基準(zhǔn)日的成都市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，因2004年地價(jià)變化十分顯著（地價(jià)水平及空間變化大）而于2005年3月31日又做了大幅局部級(jí)別修改及地價(jià)水平修正，造成以2004年3月31日為基礎(chǔ)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，面臨地價(jià)區(qū)段的修改和監(jiān)測(cè)點(diǎn)變化的修改，因此如以土地級(jí)別為基礎(chǔ)劃分地價(jià)區(qū)段，并以此為基礎(chǔ)設(shè)置的監(jiān)測(cè)點(diǎn)，將因較短時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)更新而面臨大部分更換，乃至推倒重來的危險(xiǎn)，如重新建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，一是浪費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，二是影響動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的持續(xù)性，可能出現(xiàn)斷檔。

（二）動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的根本目的是在于及時(shí)的給政府提供大量、豐富、準(zhǔn)確的城市地價(jià)變化信息，據(jù)前述（一）分析，由于受以土地級(jí)別劃分為基礎(chǔ)的地價(jià)區(qū)段劃分及監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置原則，地價(jià)區(qū)段不能很好、及時(shí)跟上城市地價(jià)水平及空間變化，監(jiān)測(cè)的信息的提供就很難做到豐富、準(zhǔn)確。除此外，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)另一重要的目的是為城市基準(zhǔn)地價(jià)的更新提供一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和空間分布線，成都市2005年3月31日基準(zhǔn)地價(jià)修正就是以我們2004年第3、4季度及2005年第1季度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的成果為依據(jù)確定的，但從實(shí)踐看，這種由于以既有的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)提供的信息未能及時(shí)跟上地價(jià)的時(shí)空變化，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的更新作用僅是局部的，非全面的，或僅是段時(shí)期內(nèi)的，基準(zhǔn)地價(jià)更新可能又需耗費(fèi)大量的人、財(cái)、物重新組織。當(dāng)?shù)貎r(jià)區(qū)段的劃分與監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置不拘泥于現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)限制，及時(shí)跟上城市地價(jià)時(shí)空變化時(shí)，完全可能給基準(zhǔn)地價(jià)更新提供較完整的信息，從而實(shí)現(xiàn)以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果為基礎(chǔ)的快捷基準(zhǔn)地價(jià)更新。

從前述分析看，筆者認(rèn)為地價(jià)區(qū)段的初次劃分和監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置可以以現(xiàn)有土地級(jí)別為基礎(chǔ)，這樣可以充分利用土地定級(jí)的成果，較快速的實(shí)現(xiàn)地價(jià)區(qū)段的劃分，但在動(dòng)態(tài)持續(xù)監(jiān)測(cè)的過程中不應(yīng)拘泥于原有土地級(jí)別，而是相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)個(gè)“勻質(zhì)區(qū)域”，它也應(yīng)具有動(dòng)態(tài)性，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、地價(jià)水平的變化，及時(shí)調(diào)整“勻質(zhì)區(qū)域”的劃分，在成果的整理時(shí)不局限于與土地級(jí)別掛鉤，這樣就可及時(shí)跟上城市地價(jià)的時(shí)空變化，更能實(shí)現(xiàn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的目的。

根據(jù)《城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）》，監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置主要有這幾方面要求：

1、形狀規(guī)則；2、獨(dú)立的權(quán)屬宗地；3、監(jiān)測(cè)點(diǎn)的開發(fā)條件（容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等）符合區(qū)域平均狀況；4、監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量、密度符合要求；對(duì)于前述要求筆者認(rèn)為監(jiān)測(cè)點(diǎn)的開發(fā)條件和數(shù)量、密度要求是符合動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)原理的，各地可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行確定，但對(duì)于監(jiān)測(cè)點(diǎn)的形狀及獨(dú)立的權(quán)屬宗地要求，筆者根據(jù)實(shí)踐認(rèn)為值得商榷，主要是不利于監(jiān)測(cè)點(diǎn)的恰當(dāng)和完整的設(shè)置，不利于監(jiān)測(cè)信息的完整和及時(shí)跟上城市地價(jià)水平的時(shí)空變化。原因在于：

（一）城市土地實(shí)際利用形態(tài)千變?nèi)f化，受制于各城市地質(zhì)條件、自然條件、規(guī)劃條件，道路、河流、湖泊、山地、規(guī)劃限制都對(duì)土地利用造成一定影響，因此在實(shí)際城市土地利用的各宗地看，土地形狀很難做到很“規(guī)則”。實(shí)際上土地形狀對(duì)土地利用影響除土地面積較小的，不理規(guī)劃利用外，對(duì)土地利用已不那么重要，特別是現(xiàn)在城市住宅用地，大部分是住宅小區(qū)開發(fā)，形狀影響微乎其微，比如成都市作為一個(gè)平原城市，有時(shí)土地的起伏、土地的不規(guī)則，經(jīng)過精心設(shè)計(jì)反而起到不可意料的效果，如萬科集團(tuán)利用成都市主城區(qū)不可多得的不規(guī)則的略有起伏的山地開發(fā)出的山地城市萬科花園，一推出，由于不同于成都市市民習(xí)慣的視覺和審美效果，其銷售出奇的好，銷售均價(jià)遠(yuǎn)高于同區(qū)域同檔次樓盤價(jià)格。同時(shí)由于根據(jù)規(guī)范要求，監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須是有明確土地使用者的權(quán)屬宗地，在各城市土地信息系統(tǒng)尚為完全健全的情況下，查找“土地規(guī)則”的宗地及土地使用證，就難上加難了，從各地監(jiān)測(cè)實(shí)踐看，筆者通過交流，做到監(jiān)測(cè)點(diǎn)均是“規(guī)則”宗地的微乎其微。

（二）規(guī)范要求監(jiān)測(cè)點(diǎn)必須是有明確土地使用者（宗地必有土地使用證）的權(quán)屬宗地，筆者認(rèn)為這種要求不利于監(jiān)測(cè)點(diǎn)合理完整的設(shè)置。這主要是對(duì)于商服利用形態(tài)和城市一些特定區(qū)域，無法根據(jù)規(guī)范要求找出適當(dāng)?shù)谋O(jiān)測(cè)點(diǎn)。1、就目前我國(guó)絕大部分城鎮(zhèn)看，商服利用形態(tài)大部分非獨(dú)立的商服利用形態(tài)，比如成都市，除了市中心春熙－鹽市口商圈有比較明顯的獨(dú)立商服利用形態(tài)，其他區(qū)域大部分商服利用均是商住混合形態(tài)，商服土地往往是按建筑面積分?jǐn)偟耐恋?，很難有獨(dú)立的商服權(quán)屬宗地，一些獨(dú)立的商服利用形態(tài)土地如加油站從監(jiān)測(cè)的角度看不具有代表性，也不便測(cè)算估價(jià)，不適于選作監(jiān)測(cè)點(diǎn)，因此如完全按照規(guī)范要求，商服監(jiān)測(cè)點(diǎn)選取就很難操作，同時(shí)對(duì)于商服混合利用形態(tài)中商服監(jiān)測(cè)點(diǎn)測(cè)算也比較困難，比如一底層為商服的11層容積率為4的商住綜合樓，由于商服土地面積為分?jǐn)偯娣e，商服監(jiān)測(cè)點(diǎn)容積率設(shè)定，剩余法相關(guān)參數(shù)如樓層設(shè)定均不易處理，因?yàn)樵谖覈?guó)商服形態(tài)利用有一定局限，純商服利用往往在城市中心區(qū)域以外不可能達(dá)到3層及以上樓層。2、在我國(guó)大部分城市處于快速發(fā)展時(shí)期，由于各方面原因，城市土地利用會(huì)出現(xiàn)一些特殊區(qū)域，比如成都市城市規(guī)劃區(qū)基本上為外環(huán)路以內(nèi)區(qū)域，由于規(guī)劃條件、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展歷史原因，有以下一些特殊區(qū)域：（1）城市內(nèi)鐵路線與三環(huán)路所轄持的條狀區(qū)域，由于成都市三環(huán)路為城市快高速通道，兩邊綠化帶寬達(dá)100米左右，三環(huán)路內(nèi)外區(qū)域聯(lián)系主要通過相隔距離較遠(yuǎn)的立交橋通達(dá)，因此三環(huán)路具有明顯的阻隔作用，而城市內(nèi)的鐵路線更是具有明顯的阻隔作用，因此就目前看這些狹長(zhǎng)區(qū)域利用上具有明顯限制性，土地開發(fā)力度很??；（2）三環(huán)路與外環(huán)路之間區(qū)域，該區(qū)域是成都市城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，由于城市歷史發(fā)展條件及發(fā)展重點(diǎn)不同，該區(qū)域東南片區(qū)和西片區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施已基本到位，已成為近年及未來幾年開發(fā)熱點(diǎn)，而東北、西北片區(qū)尚出于啟動(dòng)階段，大部分區(qū)域尚為農(nóng)業(yè)利用形態(tài)，土地利用在短時(shí)期內(nèi)尚無法達(dá)到城市集約利用形態(tài)；（3）原東郊工業(yè)區(qū)及新興工業(yè)聚集區(qū)，成都市按照“騰蘢換鳥”的思路，由于原東郊工業(yè)區(qū)靠近城市中心，范圍大，且大多為重工業(yè)，污染大，采取搬遷至城區(qū)外的措施，但由于量大，短期內(nèi)還難以實(shí)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)仍主要為工業(yè)用地，商住利用仍會(huì)在短時(shí)期內(nèi)難以充分達(dá)到。新興工業(yè)區(qū)主要是按照工業(yè)布局集中的原則，入駐企業(yè)為污染輕的高新技術(shù)企業(yè)，由于招商引資原因，除原成都市高新區(qū)外，大部分工業(yè)區(qū)尚處于建設(shè)階段，區(qū)域內(nèi)商住利用形態(tài)較少。上述這些區(qū)域從基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件及地價(jià)水平看，是一些明顯的一個(gè)個(gè)“勻質(zhì)區(qū)域”，應(yīng)劃分為不同的地價(jià)區(qū)段，但要根據(jù)規(guī)范要求在這些特殊區(qū)域設(shè)置有獨(dú)立權(quán)屬的監(jiān)測(cè)點(diǎn)，在成都市目前現(xiàn)階段是基本不大可能，因此對(duì)這些特殊區(qū)域監(jiān)測(cè)如按照規(guī)范就可能出現(xiàn)監(jiān)測(cè)的空白，不利于監(jiān)測(cè)信息的完整和匯總信息的準(zhǔn)確。從實(shí)踐看，筆者認(rèn)為拋開監(jiān)測(cè)點(diǎn)的權(quán)屬要求，對(duì)于商服監(jiān)測(cè)點(diǎn)和特殊區(qū)域監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置完全可以采用虛擬監(jiān)測(cè)點(diǎn)的方式操作，按照各地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)原理，設(shè)置宗地面積適宜、容積率、開發(fā)程度等符合區(qū)域平均狀況的“監(jiān)測(cè)點(diǎn)”，其土地價(jià)格也比較容易測(cè)算，這樣就可避免把大量精力花在查找適宜土地權(quán)屬上，同時(shí)也保證監(jiān)測(cè)點(diǎn)的合理完整設(shè)置，保障監(jiān)測(cè)信息的完整和匯總信息的準(zhǔn)確。由此還引申出一個(gè)問題，規(guī)范要求對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格測(cè)算要求按照現(xiàn)狀和設(shè)定條件分別進(jìn)行評(píng)估是否合理？從動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)根本目的看，在于通過監(jiān)測(cè)點(diǎn)的監(jiān)測(cè)，通過匯總或分類分區(qū)域匯總，得出城市大致的地價(jià)水平和變化以及空間分布規(guī)律，用于分析匯總的監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際是各監(jiān)測(cè)點(diǎn)在地價(jià)區(qū)段平均狀態(tài)下（設(shè)定條件）的各用途最高出讓年期的價(jià)格，比如一商服監(jiān)測(cè)點(diǎn)，實(shí)際剩余年期僅為20年，其實(shí)際狀態(tài)下的價(jià)格對(duì)于動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析已無多大實(shí)際意義，因?yàn)閯?dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的歷史分析是通過動(dòng)態(tài)的持續(xù)監(jiān)測(cè)來完成的，不是靠各監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀價(jià)格來分析。

從上述分析看，筆者認(rèn)為監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置不應(yīng)過分強(qiáng)調(diào)土地形狀的規(guī)則，和拘泥于土地的權(quán)屬，而應(yīng)從監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置的合理性、完整性和可操作性方面考慮。

以上是筆者在城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)實(shí)踐過程中的一些體會(huì)和看法，希望能對(duì)動(dòng)態(tài)技術(shù)規(guī)范的完善起到一定作用，也希望業(yè)界各位專家和同仁對(duì)筆者不太妥當(dāng)?shù)牡胤脚u(píng)指正。

 

[1]《城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）》；

 

作者簡(jiǎn)介：胡召林，1996年畢業(yè)于西南農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)學(xué)院，碩士，研究方向：土地管理，1996年-2001年在四川省攀枝花市國(guó)土局從事地價(jià)評(píng)估、地籍測(cè)量及相關(guān)管理工作，2001至今在成都大成不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司從市地價(jià)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、基準(zhǔn)地價(jià)等工作，現(xiàn)任成都大成不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司技術(shù)部經(jīng)理，主要從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)體系建立、質(zhì)量管理及成都市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作。

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