地價(jià)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用探討
2007-01-13 00:00:00 本網(wǎng)站
地價(jià)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用探討
石勝?lài)?guó)
（四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司 四川成都 610072）
摘 要 地價(jià)評(píng)估應(yīng)綜合應(yīng)用各種估價(jià)方法。在地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育區(qū)，成本逼近法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性較好，在地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育區(qū)，成本逼近法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性較差；房地產(chǎn)收益價(jià)格等于房地產(chǎn)交易價(jià)格與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)支付的交易稅費(fèi)用之差，以房地產(chǎn)收益價(jià)格作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中不應(yīng)扣除房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)用；在市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，選擇連乘算式更能體現(xiàn)市場(chǎng)比較法的基本路線和估價(jià)對(duì)象的實(shí)際價(jià)值；在沒(méi)有公布基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，擬選擇成本逼近法等其它方法進(jìn)行估價(jià)，通過(guò)與鄰近區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)比較，分析估價(jià)結(jié)果的合理性與可靠性；在提高報(bào)告使用的有效性方面，應(yīng)正確定義價(jià)格內(nèi)涵，明確估價(jià)結(jié)果的限制條件與應(yīng)用方向。
關(guān)鍵詞 地價(jià)評(píng)估 土地價(jià)格 估價(jià)報(bào)告
1、引言
地價(jià)評(píng)估作為國(guó)務(wù)院決定保留的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估[1]，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著重要的作用?；仡櫸覈?guó)地價(jià)評(píng)估的歷史，從最初的學(xué)習(xí)、引進(jìn)、推廣到應(yīng)用與規(guī)范，地價(jià)評(píng)估已逐漸發(fā)展成為具有中國(guó)特色、服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資產(chǎn)鑒定手段。熟練掌握土地估價(jià)技術(shù)，靈活應(yīng)用各種估價(jià)方法，是對(duì)土地估價(jià)師的基本要求，本文結(jié)合作者在執(zhí)業(yè)過(guò)程中實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，就地價(jià)評(píng)估的有關(guān)技術(shù)內(nèi)容進(jìn)行探討。
2、地價(jià)評(píng)估技術(shù)中有關(guān)內(nèi)容的思考
2.1基于成本逼近法評(píng)估技術(shù)路線的認(rèn)識(shí)
按照《城鎮(zhèn)土地規(guī)程》[2]（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)程）中成本逼近法的公式，土地價(jià)格應(yīng)等于土地成本價(jià)格與土地增值收益之和，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地出讓金之和等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。土地增值收益是指土地因改變用途或進(jìn)行開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值的增加，是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。因此：
出讓地價(jià)=土地成本價(jià)+增值收益
=劃撥地價(jià)+出讓金
劃撥地價(jià)=土地成本價(jià)+增值收益-出讓金
=出讓地價(jià)-出讓金
在上述等式中，當(dāng)土地增值額全部用于繳納土地出讓金時(shí)，土地劃撥價(jià)在量上與土地成本相等。由于土地出讓金只是增值額的其中一部分，而非全部，因此劃撥地價(jià)不等于成本地價(jià)，而應(yīng)是成本地價(jià)與增值額扣除中出讓金后的差額之差。土地成本價(jià)格通常通過(guò)調(diào)查，便可確定。但土地增值收益受?chē)?guó)家宏觀政策、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)和宗地區(qū)位等微觀條件的影響，在不同時(shí)期、不同區(qū)域和不同地產(chǎn)市場(chǎng)條件下差異很大。準(zhǔn)確確定土地增值收益較為困難，且缺乏有效依據(jù)。宗地估價(jià)采取成本逼近法測(cè)算時(shí)，通常以土地出讓金（出讓金率）作為土地增值額（增值率），由于增值額（增值率）并不完全等同于出讓金（出讓金率），因此成本逼近法評(píng)估結(jié)果與土地實(shí)際價(jià)格可能出現(xiàn)一定的差異。只有當(dāng)土地增值額全部用于繳納出讓金（增值部分全部被國(guó)家征收）時(shí)，成本逼近法的測(cè)算結(jié)果才能客觀反映宗地的實(shí)際價(jià)格。在地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育區(qū)，土地效益低，土地增值額（增值率）基本接近或等于土地出讓金（出讓金率），因此對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育區(qū)的土地或低效益用途的土地，可以土地出讓金（出讓金率）來(lái)代替土地增值額（增值率）。但在地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育地區(qū)的高效益用地，以土地出讓金（出讓金率）來(lái)代替土地增值額（增值率），通過(guò)成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，其結(jié)果必然會(huì)與宗地的實(shí)際價(jià)格存在一定的誤差。由此不難看出，在地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育地區(qū)，應(yīng)用成本逼近法得出的結(jié)果具有較高的準(zhǔn)確性，而地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育地區(qū)，因土地增值收益的難以確定使得成本逼近法得出結(jié)果準(zhǔn)確性較差。
2.2收益還原法與剩余法的比較分析
土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。根據(jù)《規(guī)程》，房地產(chǎn)出租時(shí)收益還原法公式可表達(dá)為：
土地價(jià)格=房地產(chǎn)收益價(jià)格-房屋現(xiàn)值
=房地產(chǎn)收益價(jià)格-房屋重置價(jià)-房屋折舊額
在剩余法中，已建成房屋轉(zhuǎn)讓求算土地價(jià)格時(shí)，有：
土地價(jià)格=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)
=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋重置價(jià)-房屋折舊-交易稅費(fèi)
設(shè)想對(duì)于某一正常出租且可交易的商業(yè)房地產(chǎn)，在公開(kāi)均衡的市場(chǎng)中，無(wú)論采取收益還原法還是剩余法評(píng)估其價(jià)格，理論上講，測(cè)算得出的該房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格應(yīng)當(dāng)是相等的，且上述公式中房屋重置價(jià)、房屋折舊等參數(shù)的取值具有同一性，唯有不同的就是房地產(chǎn)價(jià)格。從收益還原法的角度來(lái)看，通過(guò)房地產(chǎn)純收益進(jìn)行資本化后得出的是房地產(chǎn)收益價(jià)格；而從剩余法的角度出發(fā)，選擇市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格通過(guò)比較后確定的房地產(chǎn)價(jià)格，被稱(chēng)為房地產(chǎn)交易價(jià)格。房地產(chǎn)收益價(jià)格和房地產(chǎn)交易價(jià)格屬兩個(gè)不同的概念，在量上，房地產(chǎn)收益價(jià)格等于房地產(chǎn)交易價(jià)格與轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)支付的交易稅費(fèi)用之差。
明確了二者關(guān)系，對(duì)估價(jià)人員正確進(jìn)行土地估價(jià)是非常重要的，特別是在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)交易實(shí)例欠缺，而租賃實(shí)例充足時(shí)，可采用收益還原法來(lái)確定估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的收益價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn)收益價(jià)格與交易價(jià)格之間的關(guān)系，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)價(jià)值。因此，在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，若以房地產(chǎn)收益價(jià)格作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值，則假設(shè)開(kāi)發(fā)法中不應(yīng)扣除房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)用；但以房地產(chǎn)交易價(jià)格作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值，則假設(shè)開(kāi)發(fā)法中應(yīng)扣除房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)用。
2.3市場(chǎng)比較法計(jì)算算式的探討
市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有可替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。《規(guī)程》規(guī)定，在市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，需進(jìn)行交易情況、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等修正。在確定地價(jià)影響因素的條件指數(shù)時(shí)，市場(chǎng)比較法中給出了加和與連乘兩種運(yùn)算方式，其中對(duì)交易情況、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等因素的條件指數(shù)計(jì)算時(shí)，選用連乘算式；區(qū)域因素及個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度，則選用加和算式，計(jì)算出區(qū)域因素與個(gè)別因素的條件指數(shù)。
在市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，各因素（因子）是選擇連乘算式還是加和算式進(jìn)行修正，應(yīng)根據(jù)影響地價(jià)各因素之間的相關(guān)關(guān)系而定。對(duì)此消彼漲、相關(guān)性強(qiáng)的因素，宜通過(guò)加和算式，而對(duì)相互獨(dú)立、相關(guān)性不強(qiáng)的因素，采用連乘算式更科學(xué)。通常認(rèn)為，連乘算式的放大效應(yīng)比較明顯，加和算式則相對(duì)平和一些。從估價(jià)實(shí)踐來(lái)看，在影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素中，當(dāng)其中某一因素（因子）呈現(xiàn)極端負(fù)面態(tài)勢(shì)時(shí)，如宗地水文地質(zhì)條件極差，或地形坡度陡峭等情況，它們對(duì)宗地價(jià)格的影響具有突變的特性，通常會(huì)導(dǎo)致該宗地價(jià)格急劇的減價(jià)，同樣，某宗地在道路交通、公共與基礎(chǔ)設(shè)施等條件配套時(shí)，其熟地價(jià)格較未配套時(shí)增值呈大幅增長(zhǎng)。這一現(xiàn)象表明，區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子對(duì)宗地價(jià)格的影響是各自獨(dú)立的，某一因素（因子）出現(xiàn)極端程度時(shí)，會(huì)對(duì)宗地地價(jià)產(chǎn)生明顯的放大作用。
在市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，實(shí)際操作過(guò)程中往往只對(duì)待估宗地與估價(jià)實(shí)例存在差異的影響因素進(jìn)行比較修正，而對(duì)沒(méi)有差異的因素不進(jìn)行比較修正。運(yùn)用連乘算式測(cè)算時(shí)能較好地表現(xiàn)這一技術(shù)路線，若采用加和算式時(shí)，對(duì)于待估宗地與估價(jià)實(shí)例來(lái)說(shuō)，只要是影響地價(jià)的所有因素（因子），都必須進(jìn)行加和后進(jìn)行比較修正，這種操作思路顯然無(wú)法表現(xiàn)上述估價(jià)技術(shù)路線，而且使問(wèn)題復(fù)雜化。因此，從實(shí)際估價(jià)來(lái)看，無(wú)論是交易情況、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域因素、個(gè)別因素、使用年期等因素，還是區(qū)域因素中的商業(yè)繁華程度、交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)聚集程度等及個(gè)別因素中的宗地位置、臨街狀況、面積、形狀、地勢(shì)、水文地質(zhì)、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制條件等因子，在市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，采取連乘算式進(jìn)行測(cè)算更切合實(shí)際，得出估價(jià)結(jié)論更能反映待估宗地客觀價(jià)值。
3、估價(jià)報(bào)告內(nèi)容的思考
3.1估價(jià)方法選擇
按照《規(guī)程》規(guī)定，地價(jià)評(píng)估應(yīng)選用兩種以上方法進(jìn)行測(cè)算，當(dāng)選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算時(shí)，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果。在地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高的地區(qū)，估價(jià)方法的選擇應(yīng)是較容易的事情，方法對(duì)項(xiàng)目的合理性和適用性也容易把握。但是在地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育的地區(qū)，一般都未公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，沒(méi)有市場(chǎng)交易資料，在這些地區(qū)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，能夠選擇的評(píng)估方法非常有限，甚至很難湊夠兩種評(píng)估方法。成本逼近法幾乎成為惟一可行的測(cè)算方法，另一種測(cè)算方法則是借用同一行政區(qū)內(nèi)鄰近區(qū)域末級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)或所在區(qū)域政府土地出讓指導(dǎo)價(jià)，進(jìn)行區(qū)域及個(gè)別條件等系數(shù)修正。
從估價(jià)實(shí)踐來(lái)看，借用末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)或該區(qū)域的政府出讓指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，其估價(jià)效果并不理想。分析其原因，首先是方法選擇缺乏合理性。土地區(qū)位對(duì)地價(jià)產(chǎn)生重要影響，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的可靠性，選擇基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，其基準(zhǔn)地價(jià)與修正體系均需與土地區(qū)位條件匹配，沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，去借用該行政區(qū)內(nèi)鄰近區(qū)域末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)或所在區(qū)域的出讓指導(dǎo)價(jià)作為待估宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)，目標(biāo)價(jià)格與修正體系均與待估宗地所在的區(qū)位條件不匹配，得到估價(jià)結(jié)果既不準(zhǔn)確，也難可信。其次是估價(jià)結(jié)果確定的困難性。采用基準(zhǔn)地價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)修正后得出的地價(jià)并非待估宗地的客觀真實(shí)價(jià)格，該價(jià)格與通過(guò)成本逼近法測(cè)算結(jié)果存在非可比性。而《規(guī)程》中《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（一般格式）》指出，“評(píng)估方法選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終價(jià)格必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果”。對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育地區(qū)，借用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià)時(shí)，確定最終估價(jià)結(jié)果若必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果，顯然是不妥的。
通過(guò)上述分析，我們認(rèn)為，在對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)育地區(qū)進(jìn)行土地估價(jià)，與其借用不正確的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行不正確的修正，或政府出讓指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行人為修正（出讓指導(dǎo)價(jià)通常沒(méi)有價(jià)格定義與修正體系，評(píng)估時(shí)通常借用鄰近區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行修正），還不如將成本逼近法測(cè)算結(jié)果與所借用的基準(zhǔn)地價(jià)或出讓指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，最終確定成本逼近法測(cè)算結(jié)果的可靠性與準(zhǔn)確性。
3.2估價(jià)報(bào)告內(nèi)容的完善
《規(guī)程》不僅建立了土地評(píng)估的技術(shù)操作體系，而且給出《土地估價(jià)報(bào)告》和《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》的規(guī)范格式，使得土地評(píng)估成為一門(mén)能夠服務(wù)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要學(xué)科。在估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果是某一基準(zhǔn)點(diǎn)的價(jià)格，具有靜態(tài)屬性，而國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷變化之中。因此土地估價(jià)報(bào)告需要解決估價(jià)基準(zhǔn)點(diǎn)的靜態(tài)與地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)態(tài)矛盾，從而提高報(bào)告使用的有效性。
3.2.1正確定義價(jià)格內(nèi)涵
正確定義價(jià)格內(nèi)涵，需緊密結(jié)合估價(jià)目的。同一待估宗地，不同估價(jià)目的，會(huì)存在不同的價(jià)格定義，評(píng)估得出的估價(jià)結(jié)果亦會(huì)不同?！兑?guī)程》規(guī)定，在估價(jià)報(bào)告價(jià)格定義中應(yīng)明確估價(jià)基準(zhǔn)日、土地用途、開(kāi)發(fā)程度（宗地內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施條件）、容積率、權(quán)利狀況、使用年限等基本條件進(jìn)行合理設(shè)定。對(duì)以抵押、企業(yè)改制等目的的土地評(píng)估，地價(jià)定義中基本要素條件的設(shè)定，應(yīng)合法合規(guī)，真實(shí)有據(jù)。估價(jià)人員對(duì)客戶(hù)提供的《國(guó)有土地使用證》、規(guī)劃條件等相關(guān)資料應(yīng)作合法性審查；對(duì)項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值咨詢(xún)，地價(jià)定義則可以委托估價(jià)方的要求進(jìn)行設(shè)定，這里所指的“委托估價(jià)方要求”，既可能是按待估宗地現(xiàn)狀條件定義，也可能是按規(guī)劃條件或委托估價(jià)方設(shè)定的條件進(jìn)行定義。因此，地價(jià)內(nèi)涵的正確定義，是估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容，它不僅關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的高低，也限制了估價(jià)報(bào)告的應(yīng)用方向。
3.2.2明確估價(jià)結(jié)果的限制條件與應(yīng)用方向
估價(jià)結(jié)果為估價(jià)目的服務(wù)，估價(jià)目的的指向性，決定了估價(jià)結(jié)果的使用限制與應(yīng)用方向。因此估價(jià)報(bào)告中應(yīng)特別注意對(duì)估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果成立的前提條件、發(fā)生效力的法律依據(jù)、報(bào)告有效期、限制條件與使用方向等內(nèi)容的明示，除此之外，報(bào)告需對(duì)特殊事項(xiàng)（估價(jià)對(duì)象、用途、開(kāi)發(fā)程度、使用年期、容積率、權(quán)利狀況、等基本要素）的界定和處理進(jìn)行必要的說(shuō)明。除《規(guī)程》要求的事項(xiàng)外，作者認(rèn)為，土地估價(jià)報(bào)告可借鑒房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)定[3]，對(duì)估價(jià)結(jié)果可能出現(xiàn)的不確定性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，從國(guó)家宏觀政策、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)水平、城市規(guī)劃、變現(xiàn)時(shí)限等方面對(duì)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，對(duì)可能的變現(xiàn)能力、包含或扣除款項(xiàng)等進(jìn)行分析和明示；或通過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)日后重大事項(xiàng)提示，運(yùn)用合理假設(shè)，申明報(bào)告使用限制條件，以便報(bào)告使用者正確理解報(bào)告內(nèi)容，合理使用估價(jià)報(bào)告，從而達(dá)到提高估價(jià)報(bào)告的實(shí)用性和有效性。
參考文獻(xiàn)
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