地價評估技術(shù)應(yīng)用探討
引 言
地價評估作為國務(wù)院決定保留的專項資產(chǎn)評估，在我國社會經(jīng)濟活動中起著重要的作用。回顧我國地價評估的歷史，從最初的學(xué)習(xí)、引進、推廣到應(yīng)用與規(guī)范，地價評估已逐漸發(fā)展成為具有中國特色、服務(wù)于社會經(jīng)濟活動的資產(chǎn)鑒定手段。熟練掌握土地估價技術(shù)，靈活應(yīng)用各種估價方法，是對土地估價師的基本要求，本文結(jié)合作者在執(zhí)業(yè)過程中實際工作經(jīng)驗，就地價評估的有關(guān)技術(shù)內(nèi)容進行探討。
1.1成本逼近法評估技術(shù)路線再認(rèn)識
按照《城鎮(zhèn)土地規(guī)程》（以下簡稱規(guī)程）中成本逼近法的公式，土地價格應(yīng)等于土地成本價格與土地增值收益之和，在不考慮土地增值稅支付的前提下，劃撥土地使用權(quán)價格與土地出讓金之和等于出讓土地使用權(quán)價格。土地增值收益是指土地因改變用途或進行開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值的增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。因此：
出讓地價=土地成本價+增值收益
=劃撥地價+出讓金
劃撥地價=土地成本價+增值收益-出讓金
=出讓地價-出讓金
1、地價評估技術(shù)有關(guān)內(nèi)容思考 |
1.2收益還原法與剩余法比較分析
土地價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。根據(jù)《規(guī)程》，房地產(chǎn)出租時收益還原法公式可表達為：
土地價格=房地產(chǎn)收益價格-房屋現(xiàn)值
=房地產(chǎn)收益價格-房屋重置價-房屋折舊額
在剩余法中，已建成房屋轉(zhuǎn)讓求算土地價格時，有：
土地價格=房地產(chǎn)交易價格-房屋現(xiàn)值-交易稅費
=房地產(chǎn)交易價格-房屋重置價-房屋折舊-交易稅費
設(shè)想對于某一正常出租且可交易的商業(yè)房地產(chǎn)，在公開均衡的市場中，無論采取收益還原法還是剩余法評估其價格，理論上講，測算得出的該房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r格應(yīng)當(dāng)是相等的，且上述公式中房屋重置價、房屋折舊等參數(shù)的取值具有同一性，唯有不同的就是房地產(chǎn)價格。從收益還原法的角度來看，通過房地產(chǎn)純收益進行資本化后得出的是房地產(chǎn)收益價格；而從剩余法的角度出發(fā)，選擇市場實際成交價格通過比較后確定的房地產(chǎn)價格，被稱為房地產(chǎn)交易價格。房地產(chǎn)收益價格和房地產(chǎn)交易價格屬兩個不同的概念，在量上，房地產(chǎn)收益價格等于房地產(chǎn)交易價格與轉(zhuǎn)讓時應(yīng)支付的交易稅費用之差。
1.3市場比較法計算算式的探討
市場比較法是根據(jù)替代原理，將待估土地與具有可替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算出估價對象客觀合理價格的方法?！兑?guī)程》規(guī)定，在市場比較法評估宗地價格時，需進行交易情況、地價指數(shù)、區(qū)域因素、個別因素、使用年期等修正。在確定地價影響因素的條件指數(shù)時，市場比較法中給出了加和與連乘兩種運算方式，其中對交易情況、地價指數(shù)、區(qū)域因素、個別因素、使用年期等因素的條件指數(shù)計算時，選用連乘算式；區(qū)域因素及個別因素中的各因子對地價的影響程度，則選用加和算式，計算出區(qū)域因素與個別因素的條件指數(shù)。
在市場比較法估價時，各因素（因子）是選擇連乘算式還是加和算式進行修正，應(yīng)根據(jù)影響地價各因素之間的相關(guān)關(guān)系而定。對此消彼漲、相關(guān)性強的因素，宜通過加和算式，而對相互獨立、相關(guān)性不強的因素，采用連乘算式更科學(xué)。通常認(rèn)為，連乘算式的放大效應(yīng)比較明顯，加和算式則相對平和一些。從估價實踐來看，在影響地價的區(qū)域和個別因素中，當(dāng)其中某一因素（因子）呈現(xiàn)極端負(fù)面態(tài)勢時，如宗地水文地質(zhì)條件極差，或地形坡度陡峭等情況，它們對宗地價格的影響具有突變的特性，通常會導(dǎo)致該宗地價格急劇的減價，同樣，某宗地在道路交通、公共與基礎(chǔ)設(shè)施等條件配套時，其熟地價格較未配套時增值呈大幅增長。這一現(xiàn)象表明，區(qū)域因素和個別因素中的各因子對宗地價格的影響是各自獨立的，某一因素（因子）出現(xiàn)極端程度時，會對宗地地價產(chǎn)生明顯的放大作用。
2、估價報告內(nèi)容的思考 |
2.1估價方法選擇
按照《規(guī)程》規(guī)定，地價評估應(yīng)選用兩種以上方法進行測算，當(dāng)選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算時，最終估價結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果。在地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高的地區(qū)，估價方法的選擇應(yīng)是較容易的事情，方法對項目的合理性和適用性也容易把握。但是在地產(chǎn)市場欠發(fā)育的地區(qū)，一般都未公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，沒有市場交易資料，在這些地區(qū)進行地價評估，能夠選擇的評估方法非常有限，甚至很難湊夠兩種評估方法。成本逼近法幾乎成為惟一可行的測算方法，另一種測算方法則是借用同一行政區(qū)內(nèi)鄰近區(qū)域末級的基準(zhǔn)地價或所在區(qū)域政府土地出讓指導(dǎo)價，進行區(qū)域及個別條件等系數(shù)修正。
從估價實踐來看，借用末級基準(zhǔn)地價或該區(qū)域的政府出讓指導(dǎo)價進行系數(shù)修正，其估價效果并不理想。分析其原因，首先是方法選擇缺乏合理性。土地區(qū)位對地價產(chǎn)生重要影響，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價的可靠性，選擇基準(zhǔn)地價進行系數(shù)修正，其基準(zhǔn)地價與修正體系均需與土地區(qū)位條件匹配，沒有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，去借用該行政區(qū)內(nèi)鄰近區(qū)域末級基準(zhǔn)地價或所在區(qū)域的出讓指導(dǎo)價作為待估宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價，目標(biāo)價格與修正體系均與待估宗地所在的區(qū)位條件不匹配，得到估價結(jié)果既不準(zhǔn)確，也難可信。其次是估價結(jié)果確定的困難性。采用基準(zhǔn)地價或政府指導(dǎo)價修正后得出的地價并非待估宗地的客觀真實價格，該價格與通過成本逼近法測算結(jié)果存在非可比性。而《規(guī)程》中《土地估價報告規(guī)范格式（一般格式）》指出，“評估方法選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終價格必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果”。對于地產(chǎn)市場欠發(fā)育地區(qū)，借用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地價時，確定最終估價結(jié)果若必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果，顯然是不妥的。
通過上述分析，我們認(rèn)為，在對地產(chǎn)市場欠發(fā)育地區(qū)進行土地估價，與其借用不正確的基準(zhǔn)地價進行不正確的修正，或政府出讓指導(dǎo)價進行人為修正（出讓指導(dǎo)價通常沒有價格定義與修正體系，評估時通常借用鄰近區(qū)域基準(zhǔn)地價修正體系進行修正），還不如將成本逼近法測算結(jié)果與所借用的基準(zhǔn)地價或出讓指導(dǎo)價進行對比分析，最終確定成本逼近法測算結(jié)果的可靠性與準(zhǔn)確性。
《城鎮(zhèn)土地規(guī)程》不僅建立了土地評估的技術(shù)操作體系，而且給出《土地估價報告》和《估價技術(shù)報告》的規(guī)范格式，使得土地評估成為一門能夠服務(wù)于經(jīng)濟活動的重要學(xué)科。在估價報告中，估價結(jié)果是某一基準(zhǔn)點的價格，具有靜態(tài)屬性，而國家產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域地產(chǎn)市場處在不斷變化之中。因此土地估價報告需要解決估價基準(zhǔn)點的靜態(tài)與地產(chǎn)市場發(fā)展的動態(tài)矛盾，從而提高報告使用的有效性。
估價結(jié)果為估價目的服務(wù)，估價目的的指向性，決定了估價結(jié)果的使用限制與應(yīng)用方向。因此估價報告中應(yīng)特別注意對估價報告及估價結(jié)果成立的前提條件、發(fā)生效力的法律依據(jù)、報告有效期、限制條件與使用方向等內(nèi)容的明示，除此之外，報告需對特殊事項（估價對象、用途、開發(fā)程度、使用年期、容積率、權(quán)利狀況、等基本要素）的界定和處理進行必要的說明。除《規(guī)程》要求的事項外，作者認(rèn)為，土地估價報告可借鑒房地產(chǎn)估價的有關(guān)規(guī)定，對估價結(jié)果可能出現(xiàn)的不確定性進行風(fēng)險提示，從國家宏觀政策、區(qū)域地產(chǎn)市場水平、城市規(guī)劃、變現(xiàn)時限等方面對價格的風(fēng)險性進行分析，對可能的變現(xiàn)能力、包含或扣除款項等進行分析和明示；或通過估價時點日后重大事項提示，運用合理假設(shè)，申明報告使用限制條件，以便報告使用者正確理解報告內(nèi)容，合理使用估價報告，從而達到提高估價報告的實用性和有效性。
（本文入選海峽兩岸第二屆不動產(chǎn)估價學(xué)術(shù)研討會論文集）
作者：石勝國，大成公司副總經(jīng)理