為進一步加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，2006年底至2007年初，國家有關(guān)部門先后出臺了一系列相關(guān)政策，針對房地產(chǎn)市場而言，主要有《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策的通知》（財綜[2006]48號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知》（國土資發(fā)[2006]307號）等政策，這些政策的實施，對房地產(chǎn)市場調(diào)控將產(chǎn)生積極的影響。
（一）新增建設(shè)用地有償使用費用相關(guān)政策
根據(jù)財綜[2006]48號文有關(guān)精神，從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。新增建設(shè)用地有償使用費是土地出讓金的一部分。新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收范圍為：
1、土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地(含村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地)；
2、在土地利用總體規(guī)劃確定的城市(含建制鎮(zhèn))、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨選址、依法以出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地；
3、在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市(含建制鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地。
（二）新增建設(shè)用地有償使用使用費政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響
一、新增建設(shè)用地土地有償使用費調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響 |
各地政府在實際操作中，通常將新增建設(shè)用地有償使用費作為與土地出讓金并列單獨繳納的費用直接轉(zhuǎn)嫁給土地使用者，使得土地使用者在使用建設(shè)用地時不僅要繳納土地出讓金（以出讓方式取得），而且還需繳納新增建設(shè)用地有償使用費，實際增加了土地取得成本。以成都市為例，新增建設(shè)用地有償使用費占總地價的比例不大，在工業(yè)用地價格中一般占3%-10%，在房地產(chǎn)開發(fā)類用地中比例更低。因此，上調(diào)新增建設(shè)用地有償使用費用，可能推動工業(yè)土地價格上漲，但各地通過地價優(yōu)惠政策進行招商引資，可能抵銷成本增加引起的工業(yè)地價上漲。對于開發(fā)類用地，上調(diào)新增建設(shè)用地有償使用費用對其價格的影響則非常有限。在評估土地使用權(quán)價格時，若采用成本逼近法測算，應(yīng)調(diào)查估價對象所在地新增建設(shè)用地有償使用費是否是出讓金的其中組成部分，若是出讓金的其中組成部分，則在成本逼近法中不應(yīng)將新增建設(shè)用地有償使用費作為土地取得成本加以計算，否則應(yīng)將其視為相關(guān)費用計入土地取得成本。（一）土地增值稅的基本內(nèi)容
我國于1993年制定并發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，該《條例》明確規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取收的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！稐l例》發(fā)布后各地的執(zhí)行情況不一，有的省市對土地增值稅采取預(yù)征政策，預(yù)征稅額一般按房地產(chǎn)交易價格的0.5%-3%，有的省市根本就未開征土地增值稅。國家稅務(wù)總局于2006年出臺《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題，指出土地增值稅應(yīng)以項目清算結(jié)果為依據(jù)進行征收，同時規(guī)定了土地增值稅的清算單位、清算條件、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收確定、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料、項目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等具體事項。
（二）土地增值稅清算制度對房地產(chǎn)市場的影響
開征土地增值稅，對房地產(chǎn)市場的影響是深遠的。就某一項目而言，若該項目開發(fā)或轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生增值，在不享受免稅條件下，增值額的30%-43%應(yīng)作為土地增值稅入庫。因此開征土地增值稅，可有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓行為中獲得凈利潤，終結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)暴利，規(guī)范房地產(chǎn)市場。此外，土地增值稅清算制度的實施對目前過熱的房地產(chǎn)市場可進行較有效調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場回歸到良性發(fā)展的軌道。（三）實施土地增值稅清算制度，房地產(chǎn)或土地價格評估應(yīng)注意的問題
研究土地增值稅對房地產(chǎn)和土地使用權(quán)價格評估的影響，應(yīng)從房地產(chǎn)和土地使用權(quán)對其擁有的權(quán)益出發(fā)，根據(jù)評估作價目的進行具體分析。
對于作價入股、轉(zhuǎn)讓（出讓）等評估目的，應(yīng)在實施該目的時繳納土地增值稅，完稅后入股方、轉(zhuǎn)讓（出讓）方對擬入股、轉(zhuǎn)讓（出讓）的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)有完整權(quán)益，評估結(jié)果是公允的市場價值，該價值應(yīng)包含土地增值稅。在進行具體項目評估時，成本（逼近）法中土地增值收益隱含有土地增值稅，考慮土地增值收益后，勿須考慮土地增值稅；假設(shè)開發(fā)法（剩余法）通常應(yīng)扣除平均利潤，對超過平均利潤的超額利潤則視為土地收益，土地增值稅是對超額利潤的再分配，是地價構(gòu)成部分，此時不應(yīng)進行專項扣除。
對抵押、擔(dān)保等評估目的，估價時點價值量應(yīng)是債權(quán)人可以處分的權(quán)益，由于該時點土地增值稅尚未支付，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，評估的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)價格不應(yīng)土地增值稅。在具體估價實務(wù)中，估價師很難知曉評估項目最初的取得成本，因此在估價報告中無法扣除土地增值稅，只能評估出估價對象在估價時點的含稅價值。由于該價值并非完全屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或土地使用權(quán)擁有者的權(quán)益，其中有部分權(quán)益（土地增值稅）屬于國家。因此對以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)進行抵押、擔(dān)保等情 況，在國家尚未出臺具體規(guī)定前，估價師應(yīng)在估價報告中進行專項說明并進行風(fēng)險提示，建議抵押權(quán)人或債權(quán)人在確定債權(quán)額時，應(yīng)充分考慮債權(quán)人所享有的抵押擔(dān)保物的權(quán)益（擔(dān)保額應(yīng)以評估價扣除土地增值稅）。
成都市工業(yè)出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)行最低工業(yè)基準(zhǔn)地價 （元/平方米） |
區(qū) 域 | 工業(yè)出讓最低價標(biāo)準(zhǔn) | 現(xiàn)行最低工業(yè)基準(zhǔn)地價 |
成都市主城區(qū) | 480 | 相關(guān)信息
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