城鎮(zhèn)土地定級(jí)的環(huán)境影響因素分析
2008-03-31 00:00:00 本網(wǎng)站
----以四川省都江堰市青城山鎮(zhèn)為例
四川大成公司 陳月庚
青城山鎮(zhèn)位于成都平原西北部、都江堰市南面，距成都68公里，距市區(qū)15公里，緊靠國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)青城山，世界文化遺產(chǎn)地。距成都68公里，距都江堰市區(qū)15公里。此案例土地定級(jí)估價(jià)的范圍是《青城山—都江堰風(fēng)景名勝區(qū)用地布局規(guī)劃圖（2004－2020年）》確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地，其土地面積為8.3平方公里，包括建成區(qū)和規(guī)劃控制區(qū)。
根據(jù)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局頒發(fā)的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，定級(jí)因素是指對(duì)土地級(jí)別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素選擇范圍按土地的不同用途又細(xì)分為若干影響因素。其中，環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度。但是, 在進(jìn)行土地定級(jí)時(shí), 城鎮(zhèn)類型不同, 影響定級(jí)的主要因素就會(huì)不同。而影響定級(jí)的主要環(huán)境因素也會(huì)因城鎮(zhèn)間自然環(huán)境的差異及其各自空間特點(diǎn)而有所不同。
（一）環(huán)境因素的選擇原則
環(huán)境既是土地質(zhì)量和自然屬性的空間載體，又是土地級(jí)差異的主要影響因素。在不同的地理環(huán)境中，環(huán)境影響因素的選擇必然遵循以下原則。
1、主導(dǎo)因素原則；影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素眾多，應(yīng)找出一個(gè)或多個(gè)主要因素，作為劃分和評(píng)判土地級(jí)別的依據(jù)。各因素對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣的影響程度各有差異，因此，應(yīng)重點(diǎn)分析對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素。
2、地域分異原則；土地質(zhì)量的地域分異規(guī)律是土地的自然和社會(huì)各因素不同組合的結(jié)果，它反映了地域間土地生產(chǎn)力或利用效益上的差別[1]。土地定級(jí)應(yīng)掌握城鎮(zhèn)土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的各地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)。
（二）目前研究的不足
在目前的土地定級(jí)估價(jià)實(shí)務(wù)中，選取影響地價(jià)的主要因素并確定其權(quán)重，一般常用的方法是特爾菲法、專家調(diào)查法等,主要是通過問卷調(diào)查并綜合專家意見確定,其中或多或少含有主觀成分。當(dāng)評(píng)價(jià)指標(biāo)較多而且指標(biāo)之間相關(guān)性很強(qiáng)時(shí), 往往影響權(quán)重的客觀性和科學(xué)性。而省略部分評(píng)價(jià)指標(biāo)，又往往會(huì)使土地定級(jí)因素出現(xiàn)偏頗，只考慮到了個(gè)別影響因子而造成其它因子的閑置，影響了最終的定級(jí)結(jié)果[2]。
二、環(huán)境數(shù)據(jù)的采集
根據(jù)定級(jí)規(guī)程中環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度的分析要求，即對(duì)空氣、噪聲、水進(jìn)行監(jiān)測(cè)測(cè)試[3]。但考慮到青城山鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)無河流流經(jīng)，水因子作為環(huán)境因素影響對(duì)土地定級(jí)影響不大。且樣點(diǎn)水樣的采集和測(cè)試難以確定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方式。所以這里忽略水環(huán)境質(zhì)量。
運(yùn)用手扶式GPS 、HP8970B噪聲測(cè)試儀、便攜式空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)儀等環(huán)境測(cè)試儀器，得到樣點(diǎn)處的臨山距離、噪聲音量、負(fù)氧離子含量并計(jì)算出空氣污染指數(shù)（API指數(shù)）等四項(xiàng)數(shù)據(jù)。同時(shí)，簡(jiǎn)易測(cè)繪并計(jì)算出各樣點(diǎn)處的人均綠地面積和綠化率。這里采取了10處樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。
表1 各處樣點(diǎn)環(huán)境影響因素?cái)?shù)據(jù)表
樣點(diǎn)編號(hào) | 臨山距離（m） | 噪聲音量（dB） | 負(fù)氧離子含量（個(gè)/cm3） | API指數(shù) | 人均綠地面積（m2/人） | 綠化率（%） |
1 | 268 | 38 | 4500 | 27 | 15.89 | 74.5 |
2 | 406 | 39.1 | 4200 | 29 | 13.56 | 70.8 |
3 | 585 | 44.5 | 4300 | 30 | 12.36 | 66.32 |
4 | 820 | 50.6 | 3100 | 30 | 11.64 | 64.82 |
5 | 1001 | 48.5 | 3400 | 31 | 12.2 | 57.6 |
6 | 1216 | 42.9 | 3000 | 33 | 10.55 | 55.15 |
7 | 1455 | 52.3 | 3800 | 34 | 10.21 | 49.63 |
8 | 1564 | 45.8 | 3400 | 36 | 8.66 | 46.8 |
9 | 1654 | 60.4 | 2400 | 39 | 9.46 | 46.59 |
10 | 1800 | 55.7 | 2600 | 41 | 9.78 | 48.37 |
三、影響定級(jí)的環(huán)境因素的選擇
（一）基于主成分分析的因子選擇方法
對(duì)于多目標(biāo)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,從收集資料的角度,多選取幾個(gè)因素可以避免重要信息的漏失。但參評(píng)因素多,由于因素之間往往相互影響,不可避免地存在一定的相關(guān)關(guān)系,它反映在數(shù)據(jù)上就是信息的重迭,甚至可能影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。主成份分析法是通過構(gòu)造原評(píng)價(jià)指標(biāo)的綜合指標(biāo)代替原指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估。主成份之間是無關(guān)的,而且通常少數(shù)幾個(gè)主成份,就能夠在很大程度上(例如≥80%) 反映原有指標(biāo)提供的信息,一方面能消除重迭的信息,另一方面又起到降維的作用。理論上可以證明,以主成份的貢獻(xiàn)率作為權(quán)重,且求少數(shù)幾個(gè)主成分的加權(quán)之和,就可以給出評(píng)價(jià)對(duì)象的綜合評(píng)價(jià)值。
（二） 主成分分析研究
由于臨山距離是固定的非變量條件，且將其作為環(huán)境因素進(jìn)行成分分析缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性。所以，這里只對(duì)其余五項(xiàng)成分進(jìn)行分析。
1 、公因子提取前后的比較
運(yùn)用SPSS軟件自動(dòng)運(yùn)算得出提取因子前（Initial）各變量的公因子方差。各變量的未旋轉(zhuǎn)的公因子方差（Extraction）是用作預(yù)測(cè)因子變量的多重相關(guān)平方。表2中公因子方差都很高，它表明提取的成分能很好地描述這些變量[4]。
2 、確定主成分的個(gè)數(shù)
表2 公因子方差表
Initial | Extraction | |
噪聲音量 | 1.000 | .767 |
負(fù)氧離子 | 1.000 | .793 |
API指數(shù) | 1.000 | .900 |
人均綠地 | 1.000 | .856 |
綠化率 | 1.000 | .900 |
確定取幾個(gè)成分為主成分的判定方法有兩種：1）取所有特征值大于1的成分作為主成分。2）根據(jù)累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到的百分比值確定。通常取累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到80%的前l個(gè)成分作為主成分。運(yùn)用SPSS軟件自動(dòng)運(yùn)算得出特征值（Total），各成分的貢獻(xiàn)（% of Variance）和累計(jì)貢獻(xiàn)率（Cumulative %）。表3中，因子提取結(jié)果（Extraction Sums of Squared Loadings）顯示第一個(gè)因子的特征值Total=4.215大于1，且貢獻(xiàn)率達(dá)到84.299%，即一個(gè)成分所解釋的方差占總方差的84.299%。因此，最后結(jié)果是確定提取一個(gè)主成分。
表3 總方差分解
Component | Extraction Sums of Squared Loadings | ||
Total | % of Variance | Cumulative % | |
1 | 4.215 | 84.299 | 84.299 |
3、 確定主成分因子構(gòu)成
觀察表4因子載荷陣，可以看出主成分與三個(gè)變量的相關(guān)性較高，這三個(gè)變量是負(fù)氧離子、人均綠地和綠化率。這就得出了土地定級(jí)中環(huán)境影響的因子。
表4 因子載荷陣
因子名稱 | 噪聲音量 | 負(fù)氧離子 | API指數(shù) | 人均綠地 | 綠化率 |
相關(guān)系數(shù) | -.876 | .891 | -.949 | .925 | .949 |
4、 分析結(jié)果的可行性
盡管三因子對(duì)環(huán)境因素的概括性已經(jīng)很強(qiáng)，但具體的因子都是變量，對(duì)一段時(shí)間狀態(tài)下的土地級(jí)有失嚴(yán)謹(jǐn)。尤其是負(fù)氧離子含量，它的數(shù)值往往是瞬時(shí)的。它受風(fēng)向、季節(jié)、氣溫等多個(gè)因素影響，變化大。與基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)期恒定性特點(diǎn)相排斥，且在土地定級(jí)實(shí)務(wù)中較難掌握和操作。所以，將負(fù)氧離子含量的數(shù)據(jù)常量化或以其它形式參與定級(jí)是定級(jí)實(shí)踐的關(guān)鍵。
5、 因子間的相關(guān)分析
在表1的因子中，臨山距離是幾近不變的常量。無論樣點(diǎn)的公共設(shè)施、交通條件如何變化，它在土地定級(jí)中的重要作用都不會(huì)改變。通過SPSS軟件對(duì)其與負(fù)氧離子、噪聲音量、API指數(shù)三項(xiàng)環(huán)境因子進(jìn)行相關(guān)性分析（表5）。采用皮爾遜相關(guān)（Pearson Correlation）,得到臨山距離與負(fù)氧離子因子存在高度的負(fù)相關(guān)，與噪聲音量、API指數(shù)也存在高度的相關(guān)性。而雙尾t檢驗(yàn)顯示使相關(guān)系數(shù)為0的假設(shè)檢驗(yàn)成立的概率都小于或等于0.007。基于以上數(shù)值分析，得出臨山距離越近，負(fù)氧離子含量越多;臨山距離越遠(yuǎn)，噪聲音量、API指數(shù)越大。由于青城山自然環(huán)境優(yōu)越，植被覆蓋高，生態(tài)保護(hù)較好，自古有“青城天下幽”的說法。所以，山體便成為了青城山鎮(zhèn)天然的氧吧，臨山的遠(yuǎn)近也就決定了負(fù)氧離子含量的多少。
表5 臨山距離與環(huán)境因子的相關(guān)性
負(fù)氧離子 | 噪聲音量 | API指數(shù) | ||
臨山距離 | Pearson Correlation | -.808 | .788 | .948 |
Sig. (2-tailed) | .005 | .007 | .000 |
根據(jù)以上分析，決定采用臨山距離作為定級(jí)考慮因素，以它為載體對(duì)環(huán)境因子影響進(jìn)行分析。同時(shí)，主成分中的人均綠地面積和綠化率兩個(gè)數(shù)據(jù)在性質(zhì)都是人為形成的，存在著一致性，在此將兩個(gè)因子定性為人文環(huán)境條件。綜上所述，在對(duì)青城山土地定級(jí)因素時(shí)，將環(huán)境影響因素確定為臨山距離、人文環(huán)境兩個(gè)一級(jí)因子。
四、土地定級(jí)因素因子權(quán)重確定
城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子的權(quán)重是量度定級(jí)因素因子對(duì)土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣影響程度大小的指標(biāo)，因素因子對(duì)土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣影響力越大，權(quán)重越大。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》提供的“城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素表”確定各因素重要性順序和權(quán)重值參考范圍；權(quán)重值大小和因素因子對(duì)土地質(zhì)量影響力的大小成正比，各因素權(quán)重值在0－1(0％－100％)之間變化，各因素的權(quán)重值之和等于1(或100％)[5]。
（一） 以特爾斐法確定土地定級(jí)因素因子權(quán)重值的步驟
青城山鎮(zhèn)城區(qū)土地定級(jí)因素因子包含了自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)三方面的因素，既有可以定量的因素，也有定性因素。只有將定量和定性因素綜合考慮，統(tǒng)一量化，納入同一評(píng)價(jià)體系，才能避免主觀隨意性，保證資料的可比性，提高土地定級(jí)的精度。為此，在確定青城山鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重時(shí)，采用特爾斐測(cè)定法，將各土地定級(jí)因素因子統(tǒng)一分析，進(jìn)行定量化，以便各定級(jí)因素因子之間相互比較和綜合。特爾斐法是客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的技巧，將定性與定量分析的因素進(jìn)行量化的一種決策分析方法。根據(jù)專家應(yīng)具有權(quán)威性、廣泛性、代表性和熟悉青城山鎮(zhèn)情況以及專家人數(shù)適當(dāng)?shù)脑瓌t，邀請(qǐng)了熟悉當(dāng)?shù)貭顩r的都江堰市國(guó)土局代表，鎮(zhèn)政府代表，各社區(qū)辦公室代表，風(fēng)景區(qū)管理局代表及參與此次實(shí)地調(diào)研的估價(jià)人員等20位專家。用特爾斐法確定青城山鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重值的步驟如下：
1、采用百分制對(duì)各定級(jí)因素和因子進(jìn)行賦分，第一輪因素因子權(quán)重調(diào)查表收回后，立即進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理，測(cè)算出各因素因子專家賦值的平均值和方差，并將結(jié)果反饋給專家，并請(qǐng)專家根據(jù)各因素、因子權(quán)重的均值和方差所反映的專家總體意見趨向和離散程度進(jìn)行第二輪賦值。
2、第二輪調(diào)查表收回后，同樣進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理，測(cè)算出各因素因子權(quán)重的平均值和方差；并對(duì)第一輪和第二輪的方差進(jìn)行X2顯著性檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)第二輪和第一輪方差的離散程度是否具有顯著差異。X2檢驗(yàn)方法如下式:
X2＝(n—1)×本輪方差／上輪方差
式中：n—特爾斐法征詢專家人數(shù)；X2—由兩輪方差構(gòu)造的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)量
首先構(gòu)造兩輪方差之間的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)量X2，再查X2統(tǒng)計(jì)值表，本次采用X0.95統(tǒng)計(jì)值，以此比較兩輪方差的整齊性。
3、如果兩輪方差檢驗(yàn)量有顯著差異，則表明方差離散度較大，還需進(jìn)行第三輪專家征詢，如果兩輪方差檢驗(yàn)值沒有顯著性差異(即兩輪方差具有顯著整齊性)，就表明方差離散度較小，不需要再征詢專家意見，即專家征詢的輪次到兩輪間方差無顯著性差異時(shí)為止。
（二） 特爾斐法測(cè)算結(jié)果
通過三輪征詢專家意見后，統(tǒng)計(jì)處理的方差趨小，被測(cè)定的因素、因子的X2值都小于X20.95檢驗(yàn)值，表明專家的意見分散程度越來越小，因此確定第三輪測(cè)算出的因素因子專家賦值的均值為各土地定級(jí)因素、因子的權(quán)重（見表6）。顯著性檢驗(yàn)結(jié)果（見表7）
表6 環(huán)境條件在土地定級(jí)因素中的權(quán)重值表
影響因素 | 環(huán)境條件 | |||||
輪次 | 第一輪 | 第二輪 | 第三輪 | |||
本輪方差 | 28.91 | 14.21 | 5.07 | |||
重要性順序 | 4 | 4 | 4 | |||
權(quán)重值(％) | 19.26 | 18.33 | 18.31 | |||
派生影響因素 | 人文環(huán)境 | 臨山狀況 | 人文環(huán)境 | 臨山狀況 | 人文環(huán)境 | 臨山狀況 |
本輪方差 | 24.5 | 24.5 | 18.65 | 18.65 | 5.69 | 5.69 |
權(quán)重值(％) | 41.23 | 58.77 | 44.31 | 55.69 | 56.57 | 43.43 |
表7土地定級(jí)因素X2顯著性檢驗(yàn)結(jié)果表
影響因素 | 環(huán)境條件 | |
X2檢驗(yàn)值 | 6.78 | |
派生影響因素 | 人文環(huán)境 | 臨山狀況 |
X2檢驗(yàn)值 | 5.80 | 5.80 |
五、結(jié)語
土地定級(jí)中需考慮大量的因素指標(biāo)，而在具體的定級(jí)實(shí)務(wù)中需要因地制宜地加以考慮，對(duì)因素進(jìn)行篩選。尤其是環(huán)境因素，往往會(huì)因?yàn)樽匀?、社?huì)條件形成一定的特性。在不同的環(huán)境條件中，選取有代表性的環(huán)境因子對(duì)土地定級(jí)有著重要的實(shí)踐意義。而在環(huán)境因子的選擇方面，應(yīng)基于運(yùn)用先進(jìn)測(cè)試工具和監(jiān)測(cè)手段所得到的數(shù)據(jù)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析得出最終的區(qū)域內(nèi)影響土地定級(jí)的環(huán)境因子。
參考文獻(xiàn)：
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[5] GB/T 18507-2001，城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程[S].
（作者：陳月庚 大成公司項(xiàng)目經(jīng)理）