淺談個人房地產(chǎn)抵押貸款評估
隨著經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)作為一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，在社會主義市場經(jīng)濟中的地位不斷顯現(xiàn)。房地產(chǎn)評估行業(yè)在房地產(chǎn)市場的建立與發(fā)展過程中應運而生，通過近年來的發(fā)展與完善，初步形成了一定的體系，個人房地產(chǎn)抵押評估作為房地產(chǎn)評估的一個分支，無論從業(yè)務量還是業(yè)務要求上在評估行業(yè)中都起到重要的作用。本文就個人房地產(chǎn)抵押評估各流程談談個人看法。
一、獲取估價業(yè)務
評估機構(gòu)與行政部門脫鉤改制后，作為獨立承擔民事責任，承接評估業(yè)務，在市場競爭中生存發(fā)展的中介組織。近年來，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)在不斷的發(fā)展壯大，整個行業(yè)面臨著日趨激烈的競爭壓力，銀行金融機構(gòu)是個人房地產(chǎn)抵押評估的主要業(yè)務源，因此公司層面應做好形象宣傳、品牌建設，樹立良好的企業(yè)文化。在正當市場競爭規(guī)則中以高質(zhì)量、高效率和優(yōu)質(zhì)服務立足，取得相應的行業(yè)等級和銀行的信任，因而獲得業(yè)務，而不是通過不正當競爭手段在行業(yè)中短暫生存。
二、受理估價委托及前期溝通
在受理委托涉及到具體項目時，對于個人房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務，估價人員首先要了解清楚估價對象的基本情況，估價對象的具體位置，項目對接人，以及客戶的初步需求，根據(jù)我們的評估經(jīng)驗和對市場的了解做到心里初步有數(shù)，可以通過初步評估，了解與客戶要求的差距，確定是否可以接受委托，為下一步工作做好準備。其次，要與銀行方面做好及時的溝通，面對如此大的競爭壓力，有時我們多打一個電話，也許就是一個業(yè)務。良好的前期溝通，也是我們做好后面工作的基礎，例如：根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施所占用的房地產(chǎn)是根本無法抵押的，像這類房地產(chǎn)如果我們沒有做好前期溝通了解工作，就會盲目的跑現(xiàn)場，作評估，結(jié)果就會事倍功半。
三、估價作業(yè)安排
個人房地產(chǎn)抵押評估是按照一定的程序進行，在實際估價過程中各個步驟之間也是相互關(guān)聯(lián)的，因此必須安排好各個環(huán)節(jié)的工作，即使不需要詳細的工作計劃，估價人員也要做到心里有數(shù)。同時，個貸業(yè)務一般都是幾個項目同時進行，每天都有不同的評估項目，因此我們在時間安排上，要做好各個項目的銜接，有時我們沒有做好預期的工作安排，耽誤客戶的時間，因此而丟掉業(yè)務的現(xiàn)象仍然存在。同時，我們還必須清楚各個項目的輕重緩急，作好計劃安排。
四、收集估價資料；
個人房地產(chǎn)抵押評估項目資料的收集，一般都是與現(xiàn)場查看同時進行，我們在與客戶前期溝通的過程中，讓客戶明確要準備的資料，不要等到了現(xiàn)場后，客戶沒有準備資料，使我們下一步的現(xiàn)場查看工作受到影響。例如，面對一些權(quán)屬不清、法律上禁止抵押的房地產(chǎn)，評估機構(gòu)按照規(guī)定一律不得接受評估委托，有時候客戶需要后期補齊資料，這樣就可能存在前面所有的工作都已完成，到最后的客戶提供的資料確屬于上述無法抵押的情況。
五、現(xiàn)場查看
現(xiàn)場查看是評估最重要的環(huán)節(jié)之一，是我們?yōu)殂y行對抵押物把第一道關(guān)。很多評估人員對現(xiàn)場查看的理解就是到現(xiàn)場照相，現(xiàn)場查看的初衷是要求我們到實地體驗估價對象的位置，戶型，朝向，視覺景觀，核實房屋的權(quán)屬情況。因此，我們在現(xiàn)場查看的過程中，應認真核對抵押房地產(chǎn)的有效權(quán)證，了解是否有共有權(quán)人并加以詳細說明等?，F(xiàn)場查看，應做詳細的記錄，要多記，多問，多看，對照著產(chǎn)權(quán)證，一一核對，若有不符合，要問清楚具體原因，開據(jù)相關(guān)證明，在現(xiàn)場查看的過程中，做到事實是什么就是什么，以防虛假抵押、重復抵押事件發(fā)生。例如就住宅而言，因為城市的發(fā)展，很多街道名稱已經(jīng)變更，估價人員現(xiàn)場查看時與產(chǎn)權(quán)登記不相符合。我們現(xiàn)場查看的同時，也是客戶了解我們公司和行業(yè)的時候，個人的專業(yè)形象代表著公司，甚至也代表著整個行業(yè)，因此，我們要做到不知道的不要亂說，這樣即不破壞公司形象，又不影響外界對整個評估行業(yè)的看法。
六、市場調(diào)查
房地產(chǎn)評估可信度的高低，在于是否和市場吻合，是否有相應的市場資料做支撐。市場調(diào)查是個貸評估價格測算的基礎，如果市場調(diào)查不夠準確，會直接影響到我們評估結(jié)果的準確度。因此需要做好市場調(diào)查，市場調(diào)查可以通過網(wǎng)上查詢、詢問同行、到中介機構(gòu)以及相關(guān)的政府部門調(diào)查了解。在市場調(diào)查的過程中需要我們詳細的了解案例的優(yōu)點與缺點，了解案例的成交過程及其價格形成的機制。
七、價格的測算和確定估價結(jié)果
個貸估價不是估價人員的主觀隨意定價，而是估價人員通過模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來。通過現(xiàn)場查看和所收集的資料、市場調(diào)查分析，估價對象應該選用什么樣的評估方法及案例，在這個過程中我們應該注意，以市場為主，其他方法為輔，正確的選用評估方法。由于個貸一般的流程中是要先出據(jù)初步價值說明書，由銀行審核客戶的貸款情況，房地產(chǎn)抵押正式報告，會有一定時間的延遲，因此我們在測算的過程中一定要再三的審核測算過程，不要等到銀行通知我們出正式報告的時候，才發(fā)現(xiàn)測算過程中有無法彌補的錯誤，這樣在處理過程中會存在很大的負面影響?，F(xiàn)在房地產(chǎn)評估機構(gòu)都是采用模版式的測算，因此我們在選擇模版時一定要充分的理解模版中的每一個測算過程、測算公式，這樣做才不會有錯誤。確定估價結(jié)果時，我們一般對兩種估價結(jié)果都采用算術(shù)平均，但是很多時候，在一些房地產(chǎn)市場發(fā)育不健全或者租售比脫離市場的情況下，應充分考慮到房地產(chǎn)的市場價值。采用其他方法，如加權(quán)平均，或者只選用其中一種來體現(xiàn)房產(chǎn)市場真實情況的估價結(jié)果。這樣才能很好的解釋做出的評估價格為什么高于市場價格或低于市場價格。
八、撰寫報告
評估報告是我們服務的最終成果，也是客戶辦理相關(guān)手續(xù)的依據(jù)。目前，基本上所有的評估機構(gòu)都是采用模版式撰寫“個貸”估價報告，我們在撰寫估價報告時，首先，要充分的了解評估報告的各個組成部分，如果沒有充分的了解報告有哪些組成部分，因為是采用模版式的改寫，有時就會出現(xiàn)報告缺少部分內(nèi)容，為評估機構(gòu)留下風險隱患。再次，要根據(jù)項目的具體情況一一核對，做到前后一致，否則會出現(xiàn)張冠李戴的現(xiàn)象：如委托方的姓名寫錯，街道地址錯誤，影響到房地產(chǎn)的抵押手續(xù)的辦理，對公司業(yè)務開展產(chǎn)生負面影響，給銀行和客戶留下不好的印象?？傊?，個貸評估是一個嚴謹?shù)墓ぷ?，我們在撰寫報告的時候一定要在“嚴”字上下功夫，不斷提高評估人員素質(zhì)，從而擴大其行業(yè)影響力，建立起整個行業(yè)的認知度和知信度。
九、提交評估報告
個人房地產(chǎn)抵押評估報告最終是要提交給客戶，由客戶到房管局和銀行辦理最后的相關(guān)手續(xù)。由于現(xiàn)在各個銀行之間的競爭激烈，如果我們的評估報告提交不及時，或因客戶或銀行的原因，最終客戶無法辦理貸款，報告的交接環(huán)節(jié)沒有處理好，業(yè)務也有可能流失，因此而影響公司在銀行相關(guān)人員心目中的形象。
十、資料存檔
評估資料的歸檔是一個很容易被忽略的重要流程，報告資料的歸檔，是便于相關(guān)部門的查詢，以及銀行一旦發(fā)現(xiàn)有什么問題，可隨時調(diào)出相關(guān)資料進行核對，評估機構(gòu)可從專業(yè)角度提供該抵押物的相關(guān)信息及專業(yè)服務，讓銀行及時把握房地產(chǎn)抵押物的信息，盡量避免不必要的風險發(fā)生。個貸業(yè)務由于其業(yè)務量大，評估人員工作繁瑣，很容易遺忘和丟失客戶資料，因此我們在提交報告的同時就應做好項目資料的歸檔。
總之，個人房地產(chǎn)抵押評估是一個即嚴謹又要求高效率的工作，因此要求我們需要在工作中不斷的積累經(jīng)驗，加強專業(yè)技能和業(yè)務能力的學習。
作者：賀建軍