小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線及評估方法探討
1、新津縣小城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
以新津縣小城鎮(zhèn)為例，其小城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場大多自發(fā)形成,市場機(jī)制不如大中城市健全,土地交易不規(guī)范且管理滯后,絕大部分土地交易隱于房地交易之中，其地產(chǎn)市場特點(diǎn)如下:
1.1 小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)不如城市,其規(guī)模小,基礎(chǔ)設(shè)施相對落后,人口較少,部分城鎮(zhèn)缺乏工業(yè)拉動。小城鎮(zhèn)的繁華地帶往往集中在一、兩條主要街道上,商業(yè)用地一般分布在街道兩旁,其用地效益較高,同時大部分居住用地也集中在附近。
1.2 小城鎮(zhèn)的用地類型簡單,土地利用效益較低。大多以臨街鋪面為主,因為小城鎮(zhèn)的商服用地相對集中于主要街道兩側(cè),臨街鋪面的土地利用效益較高,因此買賣、出租等交易比較頻繁;居住用房交易較少,即使有賣方,也很難找到買方,交易不活躍;工業(yè)用地的交易也很少,現(xiàn)在很多小城鎮(zhèn)都規(guī)劃了工業(yè)開發(fā)區(qū),新落戶的工業(yè)企業(yè)一般都在工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)興建工廠,而老城鎮(zhèn)里的工業(yè)企業(yè)贏利狀況不佳,大多處于虧損狀況,所以工業(yè)用地交易也較少。
1.3 小城鎮(zhèn)土地市場與大中城市土地市場有較大差異。小城鎮(zhèn)的土地市場還處于初級階段,管理松散,土地交易大多私下形成,同時在土地交易中隱瞞價格的現(xiàn)象突出,交易雙方為了躲避或少交稅費(fèi)而經(jīng)常少報、瞞報房地產(chǎn)交易價格,致使交易信息嚴(yán)重失真,給評估工作帶來很多不便。
1.4 小城鎮(zhèn)土地市場交易實例分布不均勻。在實地調(diào)查的過程中,我們發(fā)現(xiàn)小城鎮(zhèn)地價樣點(diǎn)分布具有商業(yè)樣點(diǎn)相對集中性、不同類型用地樣點(diǎn)數(shù)量差異較大、工業(yè)用地樣點(diǎn)較難收集等特點(diǎn)。
2、小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新方法
為了對小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價作出較準(zhǔn)確的評估,充分體現(xiàn)各小城鎮(zhèn)的地產(chǎn)市場特色，滿足不同地產(chǎn)市場管理的需要，針對不同條件的小城鎮(zhèn),我們提出不同的更新思路和評估方法,以使基準(zhǔn)地價評估成果更具有實用性。
2.1 定級技術(shù)思路
對新津縣城區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)資料的分析整理，根據(jù)各鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃及小城鎮(zhèn)規(guī)劃所確定的范圍，結(jié)合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，分為兩種技術(shù)思路：
新津縣城區(qū)城市建設(shè)日新月異，城市土地呈規(guī)則狀向外擴(kuò)展，各區(qū)域功能分區(qū)明顯，商服、住宅用地采用分類定級的技術(shù)路線能較好地揭示城鎮(zhèn)發(fā)展的內(nèi)在動態(tài)變化規(guī)律，更合理地反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量差異及其分布特點(diǎn)。對于工業(yè)用地，采用均質(zhì)地域的方法進(jìn)行劃分，分為工業(yè)園區(qū)和非工業(yè)園區(qū)。
針對花源、興義兩個鎮(zhèn)，評價范圍內(nèi)商業(yè)用地存在繁華區(qū)、建成區(qū)、非建成區(qū)三個區(qū)域，土地利用形態(tài)差異明顯；而住宅用地利用形態(tài)存在建成區(qū)和非建成區(qū)的差異。采用分類定級，商業(yè)劃分三個級別，住宅劃分兩個級別。
針對方興、安西、文井、永商四個鎮(zhèn)，除安西鎮(zhèn)評價范圍僅為1.46平方公里外，另外兩個鎮(zhèn)評價范圍均小于1平方公里。城鎮(zhèn)規(guī)模小，除方興鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)差異明顯能劃分三個級別外，其他城鎮(zhèn)評價范圍內(nèi)商業(yè)用地僅存在建成區(qū)、非建成區(qū)的土地利用形態(tài)差異；四個城鎮(zhèn)內(nèi)住宅用地利用形態(tài)基本一致，住房售價無差異。故采用分類定級，方興鎮(zhèn)商業(yè)用地劃分為三個級別，其他三個城鎮(zhèn)商業(yè)用地劃分兩個級別，而四個城鎮(zhèn)住宅用地在定級范圍內(nèi)視為一個級別，確定一個住宅價格。
對于新津縣花橋鎮(zhèn)、普興鎮(zhèn)、金花鎮(zhèn)規(guī)模較大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)分區(qū)明顯，這類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》進(jìn)行綜合定級和基準(zhǔn)地價評估。
2.2 基準(zhǔn)地價評估方法
小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價主要是用樣點(diǎn)地價進(jìn)行評估。因此樣點(diǎn)的數(shù)量及其在評估范圍內(nèi)的分布情況直接決定估算結(jié)果的準(zhǔn)確度。通過對新津縣小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價樣點(diǎn)資料進(jìn)行統(tǒng)計分析，結(jié)果如表1所示：
表1 新津縣小城鎮(zhèn)調(diào)查樣點(diǎn)分類統(tǒng)計表
交易類型 | 商服 | 住宅 | 工業(yè) | 合計 |
房屋出租 | 986 | 457 | 0 | 1443 |
新增建設(shè)用地 | 8 | 12 | 50 | 70 |
房屋買賣 | 366 | 251 | 0 | 617 |
商品房出售 | 5 | 10 | 0 | 15 |
土地交易 | 6 | 8 | 42 | 56 |
合 計 | 1371 | 738 | 92 | 2201 |
我們發(fā)現(xiàn)房地出租資料占65.56%,其它樣點(diǎn)資料僅占34.43%。通過對樣點(diǎn)分布的統(tǒng)計分析得出，小城鎮(zhèn)商業(yè)用地及住宅用地樣點(diǎn)主要集中在一、二級地范圍內(nèi)，與市場相鄰。而工業(yè)用地一般分布在工業(yè)集中區(qū)或末級地。在基準(zhǔn)地價評估工作中,聯(lián)系評估區(qū)域的實際情況,充分考慮到小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的特點(diǎn)和存在的問題,并參考國內(nèi)小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估工作的方法,針對新津縣小城鎮(zhèn)選取了恰當(dāng)?shù)姆椒▽ι虡I(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價進(jìn)行了評估。
新津縣