工業(yè)用地地價確定思路的探討
在基準地價評估工作中，確定工業(yè)用地基準地價時，常會面臨一種現(xiàn)象，工業(yè)用地土地取得成本較高，但在工業(yè)用地市場中供地價往往較低；而針對具體某一宗地評估時，如在工業(yè)用地二級市場中（特別是在融資市場中）又出現(xiàn)了交易評估價格高于土地使用者土地取得價格（項目供地價）。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟越發(fā)達、征地成本越高的地方，更為嚴重。
1.淺析工業(yè)用地供地價形成的背景。
為了便于比較和分析，列舉了住宅用地的市場價格和工業(yè)用地的市場價格（供地價）。在現(xiàn)實土地市場中住宅類土地公開市場價格一般都會高于土地成本價格，這點與工業(yè)用地價格現(xiàn)象相反。除了住宅類的土地拍賣市場是一個充分競爭的市場外，還有一點就是住宅土地市場的土地收益是一次性的收益，在項目建成后，幾乎再無增加收益。然而工業(yè)類卻是不盡一致，對工業(yè)用地的出讓在考慮產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)保等因素下，還考慮了社會就業(yè)等社會因素，在經(jīng)濟收益方面除了地價（供地價）的因素外，主要是考慮了它的后期可持續(xù)性的收益，如投資利用強度、可持續(xù)性的稅收等。因此一般工業(yè)用地的供地價并非一個完全意義上的地價，是考慮了后期的若干因素下的前提下的綜合價格。
2.工業(yè)項目供地價確定
在這里筆者認為應(yīng)該有至少兩個地價概念：1、客觀市場價格；2、項目供地價。客觀市場價格是由買賣雙方充分競爭前提下形成的，它決定于兩個因素：商品的價值和這種商品在市場上的供求狀況。工業(yè)用地，作為必要的生產(chǎn)要素，它的客觀市場價也應(yīng)該遵循這一基本原則。在這方面，住宅用地在市場交易中能較為充分得到體現(xiàn)。然而工業(yè)用地由于項目的特殊性、產(chǎn)業(yè)政策的特殊性，往往難以得到充分的競爭。因此其市場反應(yīng)的價格不是完全意義上的市場價格，僅為該項目在這一特殊條件下而形成的項目供地價。因此，工業(yè)用地客觀市場價格應(yīng)以成本逼近法測算的價格為主，對非公開市場條件下形成的供地價不宜作為評判客觀市場價格的標準。
工業(yè)項目布局應(yīng)該在符合相關(guān)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃前提下，同時滿足一定“工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標的前提下”布局和項目落地。對其供地價僅僅為其中參考因素之一。在這種具有眾多的背景下確定其供地價，就不僅僅考慮該宗地的客觀市場價值，還應(yīng)考慮其社會效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟效益等方面的綜合體現(xiàn)。但從社會效益和經(jīng)濟效益的角度來分析，其供地價確定時不僅要考慮其它公開市場條件該值多少錢的問題，還要考慮它在這個項目中應(yīng)該值多少錢。因此，工業(yè)用地項目供地價確定時應(yīng)該考慮的因素：1、投資利用強度、2就業(yè)人口、3持續(xù)性的年均稅收狀況等。上述三個要素在對工業(yè)用地供地時確定地價水平的時候為重要的參考指標，但在對工業(yè)用地地價水平的比較時卻往往忽略了這些影響地價水平的參考指標。特別是持續(xù)性的稅收收入，它給地方財政帶來持續(xù)性的財政收入，這在經(jīng)濟效益方面，就不得等同于類似住宅類項目的市場價。如果某一項目在滿足生態(tài)需求、社會需求的前提下，這些指標較高，且高于同行業(yè)的平均水平，就應(yīng)該大力引薦這類企業(yè)，其該類項目的單宗地供地價就應(yīng)該小于同行業(yè)的平均供地價，并以此來提高行業(yè)投資利用強度及就業(yè)人口數(shù)，帶動行業(yè)的發(fā)展。由于這些因素與地價水平的高低一般都是成負相關(guān)。因此，該類項目用地的供地價確定時候建議按照下述的計算公式計算：
P= P1×A×B×C×D
P:項目供地價
P1：同區(qū)域同類用地基準地價
A： 區(qū)域及個別因素修正系數(shù)
B：投資利用強度修正系數(shù)=行業(yè)平均投資利用強度/項目投資利用強度
C：就業(yè)人數(shù)修正系數(shù)=行業(yè)畝均就業(yè)人數(shù)/項目畝均就業(yè)人數(shù)
D：稅收修正系數(shù)=行業(yè)畝均年稅收額/項目畝均年稅收額
3.基準地價中工業(yè)用地地價水平的確定
在基準地價測評中一般收集的工業(yè)用地樣點主要集中在新增建設(shè)用地樣點和市場交易樣點等形式。針對這兩類樣點的測算方法為成本逼近法和市場比較法，通過對樣點地價的測算、統(tǒng)計、剔除異常值后，綜合確定其工業(yè)用地的基準地價水平。然而在樣本同一性檢驗時，部分城市的這兩類樣點會出現(xiàn)非同一性的檢驗結(jié)果。對這兩類樣點進行分析發(fā)現(xiàn)一個共性：成本逼近法測算的結(jié)果價格普遍較高，而市場交易樣點的價格普遍偏低。
成本逼近法測算的過程，其中的相關(guān)參數(shù)較為明確，因此其測算的價格水平能夠較為客觀的反應(yīng)一個地方的成本價格。對于不盡完善的工業(yè)用地交易市場而言，其測算價格具有較強的合理性。在對工業(yè)用地基準地價確定時，在工業(yè)用地的拍賣市場發(fā)育不是很充分的前提下，應(yīng)該以成本逼近法測算的結(jié)果為主，而不應(yīng)該以具有一定約束條件下的市場成交價格（招商引資類工業(yè)項目的供地價）作為確定的依據(jù)。
4.工業(yè)用地宗地評估
地價評估一般的方法有收益還原法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法、市場比較法等方法。工業(yè)用地評估一般采用基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法、市場比較法等方法。從成本逼近法的測算思路來看，其地價水平的確定就不應(yīng)該低于該土地的取得成本；從市場比較法的測算思路來分析，其市場價格是通過市場驗證且在市場競爭條件下形成的，也應(yīng)該是一種公允價格。
鑒于現(xiàn)在工業(yè)用地土地市場的一些背景，如果用市場比較法測算該類型工業(yè)用地宗地價格時，應(yīng)該進行相關(guān)修正，其修正應(yīng)包含上述所列舉的投資利用強度、就業(yè)人口、年均稅收等，但應(yīng)為反向修正。
5.配套政策的完善
在執(zhí)行上述供地政策的時候，需要完善相關(guān)配套政策，只有在政策完善的基礎(chǔ)上才可以得到應(yīng)用。
5.1土地管理政策
在現(xiàn)行的有關(guān)土地政策的執(zhí)行中，一般都有其土地出讓價格不得低于同區(qū)域同類用地基準地價的一定比例。這是在為了保護國有資產(chǎn)不流失的前提下制定的該政策。但有部分項目由于其具有良好的社會效益及經(jīng)濟效益，如果將項目的工地價格制定得較高，就可能造成該類項目落不了地。對該類項目就應(yīng)該有一定的優(yōu)惠措施。但其優(yōu)惠的幅度應(yīng)該滿足B×C×D的測算結(jié)果。而不應(yīng)該以基準地價的30%作為一個硬性的指標。同時應(yīng)制定不同類型的工業(yè)用地的供地價，并定期公布實施，以避免權(quán)力尋租。
如果后期（土地出讓合同期內(nèi)）未達到項目設(shè)計時約定標準的投資利用強度、就業(yè)人口數(shù)、持續(xù)性的年均稅收狀況等指標，就應(yīng)該補交地價款并予以適度的罰款。同時出讓合同中應(yīng)明確該宗地的正常市場價格及供地價格，當供地價小于正常市場價格時，應(yīng)有充分的理由及數(shù)據(jù)支撐。
5.2金融政策
特指以土地進行融資的金融政策。在現(xiàn)行的相關(guān)抵押貸款政策中，是由借款人將土地等類似可抵押的財產(chǎn)作為第二還款來源抵押給銀行，當借款人不能履行還款義務(wù)時，貸款銀行有權(quán)依法以該抵押物折價或拍賣的價款優(yōu)先償還債務(wù)。其抵押貸款的基本前提是該企業(yè)產(chǎn)品有市場，生產(chǎn)經(jīng)營有效益，其本質(zhì)是在貸款期限內(nèi)用其正常的收益來支付貸款本金及利息。而其抵押物的變現(xiàn)僅作為第二還款來源。因此在對該類工業(yè)企業(yè)的抵押貸款融資確定其土地資產(chǎn)價值及貸款額度時需要進行甄別：
企業(yè)是否按照原土地出讓合同中約定的投資、經(jīng)營，其經(jīng)營效果是否達到原合同的預(yù)期效果。如果該企業(yè)在土地合同出讓期限內(nèi)完全按照原土地出讓合同約定的條件進行正常經(jīng)營，即使該企業(yè)在該項目供地時享受了低于客觀市場價格，但在企業(yè)的經(jīng)營過程中由于企業(yè)在后期的土地再投入及經(jīng)營期間正常（甚至是超于平均行業(yè)水平）納稅、解決就業(yè)人口等社會效益的體現(xiàn)。其土地的價值就應(yīng)該按照客觀市場價格評定。就如同在該項目在土地出讓合同期內(nèi)正常經(jīng)營，在合同期結(jié)束時當政府需要回購時是否應(yīng)該與那些正常供地地價項目合同期滿時享有平等權(quán)利一樣的道理。
現(xiàn)在有一種觀點是：項目供地價值是多少，我就在這個基礎(chǔ)上考慮項目的貸款額度。對這個觀點有以下幾個問題需要探討：
從上文來看，在目前的一些工業(yè)項目中，項目的供地價往往背離了項目所在區(qū)域的客觀價格，它都是在考慮一定的社會因素、后期的稅收等后期可持續(xù)性的經(jīng)濟因素前提下而綜合確定的價格。不能以這種供地價作為該土地資產(chǎn)的客觀市場價。對客觀市場價應(yīng)該通過不同的評估方法進行評估，綜合確定。
貸款額度的確定應(yīng)該在正常市場價格的基礎(chǔ)上，在考慮這個項目本身的還款能力（不以變現(xiàn)抵押物的前提下），同時結(jié)合抵押物變現(xiàn)后可變現(xiàn)的價值進行綜合評定。在這個階段，項目供地價可以作為一個重要的考慮因素。
針對持續(xù)經(jīng)營的工業(yè)企業(yè)在以工業(yè)土地進行融資時候，應(yīng)該以以下的方式核定：
E=P0×R
E：抵押貸款額度。
P0：評估值。評估價值應(yīng)該一種合理的客觀市場價格，應(yīng)該由具有資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的評估報告
R：抵押率。抵押率的確定應(yīng)該慎重。應(yīng)該主要考慮該企業(yè)的是否可持續(xù)性經(jīng)營，其以持續(xù)性經(jīng)營收益進行還款的可行性評價。其供地價僅作為其中一項指標，畢竟以變現(xiàn)抵押物是第二還款模式。同時在以這種模式項目還款時還需與考慮政府的收益等多方面的因素。
結(jié)論：
1、工業(yè)用地基準地價確定時，在工業(yè)用地土地拍賣市場發(fā)育不是很充分的前提下，應(yīng)該以成本逼近法測算的結(jié)果為主，而不應(yīng)該以具有一定約束條件下的市場成交價格（招商引資類工業(yè)項目的供地價）作為確定的依據(jù)。
2、工業(yè)用地供地價是在滿足產(chǎn)業(yè)政策及相應(yīng)的約束條件下的（如就業(yè)人數(shù)、投資利用強度、稅收等）的價格，其供地價小于客觀市場價格也是合理的。不應(yīng)以一定比例進行限制。同一區(qū)域、不同類型的工業(yè)企業(yè)，其工業(yè)用地供地價存在差異（甚至是較大的差異）是合理的。
3、工業(yè)用地市場客觀價格應(yīng)該按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定，按要求進行客觀合理的評估，不能將供地價與市場客觀價相混淆。
4、在以工業(yè)用地進行融資中，應(yīng)以市場客觀市場價格進行價格資產(chǎn)價值，但其貸款額度應(yīng)綜合供地價、企業(yè)經(jīng)營狀況等綜合要素確定抵押率。不能將抵押貸款額度與市場客觀價值相混淆。
作者：劉廷澤