地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中居住用地地價(jià)指數(shù)的求取方法探討
地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作是在全國(guó)范圍內(nèi)展開的一項(xiàng)常態(tài)性工作，根據(jù)《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）的要求，地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作應(yīng)采用兩種或兩種以上的評(píng)估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在土地交易案例較多的地區(qū)，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。地價(jià)指數(shù)既是市場(chǎng)比較法中進(jìn)行交易日期修正必需的重要參數(shù)，又是地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作需要最終求得的結(jié)論性指標(biāo)，因此，市場(chǎng)比較法中的地價(jià)指數(shù)求取顯得尤為重要。但是，由于地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的特殊性，要求本來(lái)未知、待求的地價(jià)指數(shù)作為已知條件出現(xiàn)，本文著重針對(duì)居住用地地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作中的這個(gè)難點(diǎn)，總結(jié)了以下經(jīng)驗(yàn)及工作步驟，供大家參考交流。
1、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作
1.1 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，采用評(píng)估等手段收集城市不同級(jí)別、不同區(qū)段、不同用地類型土地價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)地價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測(cè)，然后通過系列指標(biāo)對(duì)城市狀況進(jìn)行全面描述，對(duì)城市地價(jià)狀況做出基本的評(píng)價(jià)和判斷，得到城市地價(jià)的水平及變化趨勢(shì)，最后生成相關(guān)信息向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，并為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和土地宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和決策依據(jù)的過程。地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的定義為我們地價(jià)指數(shù)求取方法的確定提供了方向和依據(jù)，即需要根據(jù)城市全域的地價(jià)變化情況綜合確定地價(jià)指數(shù)。
1.2 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作以季度為周期，連續(xù)不間斷開展，各季度各監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)都必須收集準(zhǔn)確完整；且監(jiān)測(cè)范圍包括城市建成區(qū)及規(guī)劃建設(shè)區(qū)，范圍及工作量較大。地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的特點(diǎn)要求我們，地價(jià)指數(shù)求取的方法須連續(xù)適用，所需數(shù)據(jù)須較易獲得。
2、地價(jià)指數(shù)求取工作
2.1 地價(jià)指數(shù)求取需特別注意的問題
本文討論的居住用地地價(jià)指數(shù)與季度和年度成果中的居住用地地價(jià)指數(shù)為兩個(gè)不同概念：本文中的地價(jià)指數(shù)是指，向參與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的估價(jià)師統(tǒng)一提供的，指導(dǎo)其進(jìn)行交易日期修正，且為了減少測(cè)算誤差保留兩位小數(shù)的中間性指標(biāo)數(shù)據(jù)；而季度和年度成果中的地價(jià)指數(shù)是指，按照《規(guī)程》通過兩種及以上方法測(cè)算，最終求得的結(jié)論性指標(biāo)數(shù)據(jù)，即動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作成果，為整數(shù)。理論上兩種地價(jià)指數(shù)水平值應(yīng)相差不大。如無(wú)特別說(shuō)明，本文中所指地價(jià)指數(shù)均為“測(cè)算過程中所需的中間性指標(biāo)數(shù)據(jù)”。
2.2 地價(jià)指數(shù)求取的原因和目的
地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作測(cè)算應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法。但是，由于土地出讓和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的不確定性，交易案例數(shù)量較少，分布較為局限，無(wú)法完全滿足估價(jià)需要，所以估價(jià)師往往會(huì)選取1年甚至2年以前的交易作為比較案例。雖然待估標(biāo)準(zhǔn)宗地和比較案例處于同一供需圈，但由于估價(jià)基準(zhǔn)日和比較案例交易日有較大差距，故交易日期修正的準(zhǔn)確性對(duì)最終地價(jià)測(cè)算結(jié)果有很大影響。
在早期的工作中，部分估價(jià)師由于只熟悉自身負(fù)責(zé)區(qū)域，對(duì)市場(chǎng)整體狀況把握不準(zhǔn)，無(wú)法準(zhǔn)確判斷當(dāng)季度的地價(jià)指數(shù)，便在市場(chǎng)比較法測(cè)算中采取“沿用上季度地價(jià)指數(shù)作為當(dāng)季度地價(jià)指數(shù)”，這種做法是不正確的。因?yàn)?，此方法的必要前提是：在兩季度?nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)極小，房地產(chǎn)價(jià)格基本不變；但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)千變?nèi)f化，尤其是2011年初各地實(shí)施“限購(gòu)”等調(diào)控政策以來(lái)，無(wú)論是對(duì)商品房銷售還是土地出讓市場(chǎng)均產(chǎn)生較大影響，在房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大波動(dòng)的情況下，如使用該方法會(huì)對(duì)最終地價(jià)測(cè)算結(jié)果造成較大誤差，故該方法明顯不適用于當(dāng)前市場(chǎng)狀況下，居住用地的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作。當(dāng)然，如果僅憑估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，主觀判斷當(dāng)季度地價(jià)指數(shù)，同樣會(huì)對(duì)測(cè)算結(jié)果造成較大誤差。
所以，為了讓各估價(jià)師充分認(rèn)識(shí)城市地價(jià)的變化情況，為估價(jià)師提供指導(dǎo)和數(shù)據(jù)支持，對(duì)每季度城市地價(jià)做出準(zhǔn)確的評(píng)估，我們有必要統(tǒng)一測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，要求估價(jià)師使用統(tǒng)一的、準(zhǔn)確的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行測(cè)算。針對(duì)居住用地地價(jià)指數(shù)的求取問題，我們提出創(chuàng)新的求取方法，以使地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果更具有準(zhǔn)確性和實(shí)用性。
2.3 地價(jià)指數(shù)求取的基本思路
由于居住用地地價(jià)指數(shù)測(cè)算中，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法均不能使用，成本法、收益還原法也不適用于動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作居住用地估價(jià)；而剩余法對(duì)房屋售價(jià)的變化較為敏感，能準(zhǔn)確地通過房?jī)r(jià)變化體現(xiàn)地價(jià)變化，所需數(shù)據(jù)也較易獲得，故選取剩余法進(jìn)行地價(jià)指數(shù)的測(cè)算。
首先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，得到樣點(diǎn)房?jī)r(jià)，繼而求出區(qū)段平均房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)漲跌幅；利用區(qū)段平均房?jī)r(jià)漲跌幅和上季度剩余法中的“房屋售價(jià)”，求得當(dāng)季度“房屋售價(jià)”，并單獨(dú)使用剩余法測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)；各標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)算數(shù)平均得到各區(qū)段地價(jià)，各區(qū)段地價(jià)再加權(quán)平均得到季度居住用地平均地價(jià)；最后與上季度居住用地平均地價(jià)相比，并綜合考慮其他因素，得出地價(jià)指數(shù)。見圖1。
圖1 地價(jià)指數(shù)求取流程示意圖
2.4 地價(jià)指數(shù)求取的具體步驟
由于調(diào)查樣本容量的增加有助于提高求得結(jié)果的準(zhǔn)確性，故在現(xiàn)有動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，新設(shè)立配備點(diǎn)。配備點(diǎn)是參照地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的要求和標(biāo)準(zhǔn)額外建立的，在各個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)段內(nèi)均勻分布的，與現(xiàn)有監(jiān)測(cè)點(diǎn)一一對(duì)應(yīng)的調(diào)查樣點(diǎn)。
估價(jià)師在估價(jià)基準(zhǔn)日前20日左右，按照要求各自完成監(jiān)測(cè)點(diǎn)及配備點(diǎn)的市場(chǎng)調(diào)查工作。調(diào)查完畢后，估價(jià)師將房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)錄入公司專業(yè)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)管理軟件，由專人負(fù)責(zé)匯總，并對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行初步檢查。見圖2及表1、表2。
表1 各季度監(jiān)測(cè)點(diǎn)樓盤均價(jià)一覽表
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表2 各季度配備點(diǎn)樓盤均價(jià)一覽表
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將各個(gè)區(qū)段內(nèi)的監(jiān)測(cè)點(diǎn)和配備點(diǎn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算數(shù)平均，得到區(qū)段均價(jià)。
由于各個(gè)季度的調(diào)查樣點(diǎn)是連續(xù)的、固定的，故求得的季度區(qū)段均價(jià)間是具有可比性的。在積累了一定量的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)后，我們能比較直觀的看出2011年1季度以來(lái)，各區(qū)段的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)，見表3、表4。
表3 各季度監(jiān)測(cè)點(diǎn)區(qū)段平均房?jī)r(jià)一覽表
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表4 各季度配備點(diǎn)區(qū)段平均房?jī)r(jià)一覽表
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區(qū)段平均房?jī)r(jià)得到后，可求得區(qū)段平均房?jī)r(jià)的漲跌幅。利用上季度測(cè)算中剩余法使用的“房屋售價(jià)”和求得的房?jī)r(jià)漲跌幅，可求得當(dāng)季度“房屋售價(jià)”。使用這種方法求取剩余法中當(dāng)季度“房屋售價(jià)”有必要的假設(shè)前提：某一時(shí)點(diǎn)、某一用途區(qū)段房?jī)r(jià)水平值，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)該用途樣本房?jī)r(jià)的算術(shù)平均值?！兑?guī)范》為我們這一假設(shè)提供了理論依據(jù)，《規(guī)范》中明確規(guī)定：某一時(shí)點(diǎn)、某一用途區(qū)段地價(jià)水平值，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)該用途樣本地價(jià)的算術(shù)平均值。
“房屋售價(jià)”的測(cè)算中，為使過程更具操作性，我們做如下處理：假設(shè)同一區(qū)段內(nèi)所有標(biāo)準(zhǔn)宗地房?jī)r(jià)漲跌幅均與區(qū)段平均房?jī)r(jià)漲跌幅一致——即在測(cè)算中，不使用監(jiān)測(cè)點(diǎn)的房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)，而使用區(qū)段平均房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)。由于區(qū)段房?jī)r(jià)漲跌幅的測(cè)算在原有監(jiān)測(cè)點(diǎn)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，還增加了配備點(diǎn)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，且監(jiān)測(cè)點(diǎn)與配備點(diǎn)房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)基本一致，故樣本容量的增加使得計(jì)算結(jié)果更加準(zhǔn)確，這種處理是可取的。地價(jià)指數(shù)的測(cè)算工作與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作是兩套不同體系，這種處理的目的僅為更準(zhǔn)確地算出地價(jià)指數(shù)服務(wù)，也不會(huì)對(duì)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的測(cè)算帶來(lái)誤差。
“房屋售價(jià)”測(cè)算完畢后，單獨(dú)使用剩余法測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)。剩余法測(cè)算過程在此不做贅述。
得到各標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)后，參照《規(guī)范》規(guī)定步驟，相同區(qū)段內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)算術(shù)平均得到區(qū)段平均地價(jià)，再用各區(qū)段面積大小加權(quán)平均后得到當(dāng)季度居住用地平均地價(jià)。見表5。
表5 各季度居住用地平均地價(jià)一覽表
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當(dāng)季度居住用地平均地價(jià)求得后，并非與上季度數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單地相比就得到地價(jià)指數(shù)。需要在當(dāng)期求得的地價(jià)指數(shù)基礎(chǔ)上，綜合考慮其他市場(chǎng)因素，如當(dāng)季度有無(wú)新發(fā)布政策法規(guī)，調(diào)查數(shù)據(jù)與國(guó)家公布的房屋價(jià)格指數(shù)是否匹配，土地一級(jí)出讓市場(chǎng)有無(wú)波動(dòng)等，再根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)和對(duì)土地市場(chǎng)的整體判斷，做出一定修正，調(diào)整后的數(shù)據(jù)作為當(dāng)季度居住用地地價(jià)指數(shù)。見表6。
表6 各季度居住用地地價(jià)指數(shù)一覽表
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地價(jià)指數(shù)求出后，及時(shí)提供給各估價(jià)師，統(tǒng)一作為本季度市場(chǎng)比較法測(cè)算中進(jìn)行交易日期修正的中間參數(shù)，估價(jià)師各自完成當(dāng)季度的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作。在整個(gè)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作中，地價(jià)指數(shù)求取工作只是作為一個(gè)平臺(tái)，收集匯總?cè)袛?shù)據(jù)，為估價(jià)師順利完成工作提供數(shù)據(jù)支持，各標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體測(cè)算估價(jià)工作由各估價(jià)師獨(dú)立完成。
3、地價(jià)指數(shù)求取的其他問題
《規(guī)范》同時(shí)規(guī)定：監(jiān)測(cè)地價(jià)具有統(tǒng)一的基準(zhǔn)日，季度監(jiān)測(cè)地價(jià)基準(zhǔn)日分別為各季度的最后一日，年度監(jiān)測(cè)地價(jià)基準(zhǔn)日為每年的
作者：田璐