收益還原法在我國房地產(chǎn)評估中適宜性的探討
收益還原法是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益還原法廣泛應(yīng)用于不動產(chǎn)估價，是土地估價、房地產(chǎn)估價最常用的方法之一。此方法在的含義為:把購買土地、房地產(chǎn)作為一種投資，其收益價格實質(zhì)為租金的資本化。因此，收益還原法在不動產(chǎn)估價中是估算不動產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的資本化率，將估價對象在未來每年的純收益折算到評估時點總收益的一種方法，其計算公式如下：
其中 P — 凈收益現(xiàn)值（元）
n — 房地產(chǎn)收益年限（年）
Ai— 未來第i年凈收益（元）
r — 資本化率（％）
1、收益價格的影響因素
1.1、房地產(chǎn)凈收益
房地產(chǎn)年凈收益可通過對房地產(chǎn)所在區(qū)域充分調(diào)查，通過相關(guān)修正，得出當(dāng)前市場租金、空置率、租金的遞增情況?？鄢嚓P(guān)的稅費、管理費、維護(hù)費、保險費等計算得出。房地產(chǎn)當(dāng)前年凈收益通過對周邊房地產(chǎn)租賃市場充分調(diào)查較易確定，但房地產(chǎn)未來的凈收益較難得出。
1.2、資本化率
資本化率一般可采用純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資收益率排序插入法等方法確定。
下表1為同一凈收益、在40年收益期限，房地產(chǎn)價格在靜態(tài)發(fā)展趨勢下（未考慮租金變化），資本化率對收益價格的影響
表1 資本化率對收益價格的影響
凈收益現(xiàn)值（萬元/年） | 資本化率 | 收益年期(年） | 收益價格（萬元） |
10 | 2% | 40 | 273.55 |
10 | 3% | 40 | 231.15 |
10 | 4% | 40 | 197.93 |
10 | 5% | 40 | 171.59 |
10 | 6% | 40 | 150.46 |
10 | 7% | 40 | 133.32 |
10 | 8% | 40 | 119.25 |
10 | 9% | 40 | 107.57 |
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