工業(yè)用地定價思路
2015-10-22 00:00:00 本網(wǎng)站
一.問題提出
目前工業(yè)用地呈現(xiàn)諸多不匹配的價格類型，如工業(yè)用地最低限價、工業(yè)園區(qū)供地價、基準地價、土地成本價等，上述價格一般呈從低到高的排序。上述價格類型哪一種反映了客觀的工業(yè)用地價值？基準地價、政府出讓地價、土地抵押價等如何定價？
二.基準地價評估
1.存在問題
基準地價是政府確定工業(yè)園區(qū)土地招、拍、掛地價的重要依據(jù)，政府一般強調(diào)供地價必須高于國家規(guī)定的工業(yè)用地最低限價，不得低于基準地價的70%，那么極限的基準地價為：
基準地價=最低限價/0.7
據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，工業(yè)用地基準地價評估一般采用成本逼近法、市場比較法進行測算，但兩種方法測算結(jié)果差異很大，前者往往是后者的兩倍以上。在最終取值時，評估機構(gòu)只有以市場比較法結(jié)果為準，才能滿足政府的上述要求。
這樣就造成基準地價結(jié)果確定依據(jù)不充分，其結(jié)果遠低于征地成本；而以基準地價70%確定的供地價，就更低于征地成本。當供地價成為市場比較法案例后，以市場比較法測算結(jié)果為主確定的基準地價，就會越來越低，以此造成工業(yè)用地地價低水平的惡性循環(huán)。
2.國家規(guī)定
國務(wù)院“關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知“(國發(fā)〔2006〕31號)、國土資源部”關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知“（國土資發(fā)〔2009〕56號））明文規(guī)定，“工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”；“工業(yè)項目擬定的出讓底價低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和的，應(yīng)按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價”。
當政府出讓地價必須高于工業(yè)用地最低限價同時與基準地價掛鉤匹配時，由于工業(yè)用地最低限價和出讓底價都不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和的規(guī)定。所以工業(yè)用地基準地價水平應(yīng)高于土地征地成本。
3.建議
（1）.提高工業(yè)用地最低限價標準，并規(guī)定其標準不得低于當?shù)赝恋卣鞯爻杀炯雍侠淼睦麧櫋Ｒ蟾鞯赝恋爻杀緝r由上一級國土行政管理部門會同財政部門審計確定，每年公布一次（或定期公布）。
（2）.國家取消工業(yè)用地供地最低限價標準，規(guī)定土地出讓地價直接與工業(yè)用地基準地價掛鉤，根據(jù)條件差異，圍繞基準地價上下浮動。
（3）.基準地價評估結(jié)果確定應(yīng)以成本逼近法測算結(jié)果為主，使之至少應(yīng)高于征地成本。
（4）.在上一級國土行政管理部門對基準地價驗收時，重點要關(guān)注工業(yè)基準地價是否高于當?shù)卣鞯爻杀?。改變原專家意見只關(guān)注程序、方法、過程等，而對基準地價結(jié)果不發(fā)表意見的方式。
三.宗地地價評估
1.存在問題
目前宗地地價評估主要有兩類，一類是土地一級市場地價評估，主要指政府工業(yè)用地招、拍、掛的地價評估，二類是土地二級市場地價評估，如土地抵押價格評估等。據(jù)調(diào)查，在同一工業(yè)園區(qū)內(nèi)，甚至同一宗地，僅由于估價目的不同，土地抵押評估價遠高于招、拍、掛評估價。為什么呢？因為委托方要求不一樣，往往招、拍、掛地價評估，政府及土地受讓者均要求評低，以便低價招商引資；而在土地抵押評估中，抵押方希望評高，以求放大融資額。鑒于前述的市場交易價、基準地價、成本價從小到大的差異關(guān)系，評估機構(gòu)就只好在評估方法上作文章，招、拍、掛采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法評估，最終往往以市場比較法測算結(jié)果為主來確定估價結(jié)果。土地抵押采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法評估，多以成本逼近法測算結(jié)果為主來確定估價結(jié)果。
顯然上述行為擾亂了土地交易市場、土地評估市場秩序，造成了政府地價管理的混亂。
2.規(guī)程規(guī)定
按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，出讓地價、土地抵押價格評估都是以土地現(xiàn)狀條件為依據(jù)，在大量市場分析的基礎(chǔ)上，采用適當?shù)墓纼r方法求取估價對象在特定基準日的公開市場價格。它是一個客觀存在的價格，理論上它應(yīng)無限接近于土地價值，評估價格高低與估價目的無關(guān)。
但是在目前土地價格體系混亂的時期，應(yīng)充分考慮不同經(jīng)濟行為的風險特征，在價格取值時進行適當區(qū)分；同時國家又規(guī)定土地出讓地價不得低于土地成本價格的要求。所以為了避免國有資產(chǎn)流失，土地出讓地價評估取值要就高；為了降低抵押風險，土地抵押評估取值應(yīng)就低。歸根結(jié)蒂是土地評估機構(gòu)如何針對不同經(jīng)濟行為的取值導(dǎo)向問題。
3.建議
（1）.在基準地價定價導(dǎo)向暫無改變的當下，根據(jù)國家關(guān)于土地出讓地價不得低于土地成本價格的規(guī)定，以及不同經(jīng)濟行為的風險特征，招、拍、掛采用成本逼近法和市場比較法或基準地價系數(shù)修正法（國土資廳發(fā)（2013）20號文））評估，以成本逼近法測算結(jié)果為主來確定估價結(jié)果；土地抵押采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法評估，最終以市場比較法測算結(jié)果為主來確定根據(jù)結(jié)果。
（2）. 在目前土地評估機構(gòu)無法改變出讓地價、基準地價、成本價畸形的條件下，根據(jù)國家關(guān)于土地出讓地價不得低于土地成本價格的規(guī)定，土地出讓、土地抵押評估均以成本逼近法結(jié)果為主，力求評估出可能的、無限接近于客觀的市場價格；再根據(jù)不同項目委托方的不同要求而行使建議權(quán)。如土地出讓地價評估先以成本逼近法結(jié)果為主確定地價，然后以工業(yè)園區(qū)內(nèi)大量存在的出讓交易案例來建議招、拍、掛底價；土地抵押評估先以成本逼近法結(jié)果為主確定地價，然后客觀披露項目的實際取得成本，以及將來變現(xiàn)可能存在的風險，提請抵押權(quán)人合理確定貸款比率。
（3）.當出讓地價、基準地價、成本價等價格類型都無限接近客觀市場價格時，各種方法結(jié)果應(yīng)無大的差異。將來不同估價目的、不同經(jīng)濟行為的價格評估都應(yīng)以市場案例作為主要的參照體系。
上述建議或結(jié)論，希望國土管理部門制定相關(guān)文件或行業(yè)協(xié)會形成專家意見，以規(guī)范相關(guān)各方的行為。