國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置方式
作者：杜云川
國有企業(yè)中土地資產(chǎn)是國有資產(chǎn)的重要部分，國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的處置方式是工作的重中之重。作為土地評估機構(gòu)研究和分析國有企業(yè)改制涉及土地的有關(guān)政策法規(guī)，搞清國有企業(yè)改制土地處置方式的類型和本質(zhì)，便于我們在前期工作給予企業(yè)正確合理處置方式建議，也有利于我們更加透徹了解價格類型，科學(xué)合理的選擇評估方法，從而得出準(zhǔn)確的估價結(jié)果。下面主要從國有企業(yè)改制土地處置的依據(jù)、處置方式及適用性進行探討分析。
一、國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的主要文件依據(jù)
國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置主要的文件依據(jù)是（國土資廳發(fā)【2001】42號國土資源辦公廳關(guān)于印發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)》及（國土資發(fā)【2001】44號國土資源部關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知。上述兩個文件主要對國有資產(chǎn)改革處置的審批權(quán)限劃分、適用范圍及報批程序、審批處置要求及行文參考格式做了基本規(guī)定，上述文件也是我們國有企業(yè)改革土地資產(chǎn)處置主要依據(jù)。
二、國有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置可供選擇的方式
企業(yè)歷史取得的劃撥土地使用權(quán)，在企業(yè)改制過程中可供選擇的處置方式有：保留劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營五種。
（1）保留劃撥：保留劃撥，是指國有企業(yè)改革涉及的原劃撥土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置。
（2）出讓：國有土地出讓，是指國有企業(yè)原以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)可以依法補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，向政府繳納土地使用權(quán)出讓金，取得出讓土地使用權(quán)。
（3）租賃：國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年
期的土地租賃合同，并支付租金的行為。
（4）作價入股。國家以土地使用權(quán)作價入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作
價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法
律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
（5）授權(quán)經(jīng)營。國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批
準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司，作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。
三、不同土地資產(chǎn)處理方式的對比分析
處置方式 | 處置權(quán)限 | 常見適用類型 | 優(yōu)缺點分析 |
保留劃撥 | 土地行政管理部門批準(zhǔn) | 符合劃撥土地保留目錄；改制后不改變土地使用用途；改制后仍是國有獨資公司 | 優(yōu)點：企業(yè)不需要支付土地改制成本 缺點：企業(yè)獲得土地使用權(quán)不能獨立自由地處置土地，經(jīng)營運作受到一定限制。 |
出讓 | 土地行政管理部門批準(zhǔn) | 國有企業(yè)改制或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；國有 企業(yè)改組為股份合作制的；非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的；新組建的股份制企業(yè)或者中外合資合作企業(yè)采用較多 | 優(yōu)點：企業(yè)獲得土地使用權(quán)后，可以獨立地處置和經(jīng)營土地，避免了行政干預(yù)，有利于提高企業(yè)經(jīng)營績效。 缺點：在短期內(nèi)一次性拿出一大筆資金補交土地使用權(quán)出讓金，大多數(shù)企業(yè)難以承受。企業(yè)本想通過股份制改造來募集資金、啟動生產(chǎn)、走出困境，但過多的出讓金負(fù)擔(dān)可能造成募集股金入不敷出。 |
租賃 | 土地行政管理部門批準(zhǔn) | 國有企業(yè)改制或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；國有 企業(yè)改組為股份合作制的； 國有企業(yè)租賃經(jīng)營的； 非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。 | 優(yōu)點：適合國有企業(yè)的承受能力。采取土地使用權(quán)租賃方式，可以將出讓企業(yè)一次性繳納的出讓金化整為零分配到各個年度支付，享有出讓土地一樣的權(quán)利。 缺點：這種資產(chǎn)處置的方式，由于企業(yè)繳納的年租金可能發(fā)生變化，并且可能會呈遞增趨勢，這對企業(yè)可能產(chǎn)生不利影響。 |
作價入股 | 土地行政管理部門批準(zhǔn) | 適用省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)。國有企業(yè)改制或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；國有企業(yè)改組為股份合作制的；非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的；新組建的股份制企業(yè)或者中外合資合作企業(yè) | 優(yōu)點：可以減輕企業(yè)的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。在這種方式下，企業(yè)只是在年終支付國有土地資產(chǎn)股的股息。與土地使用權(quán)出讓相比，企業(yè)可以免交巨額的土地使用權(quán)出讓金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，有利于企業(yè)的改制。企業(yè)暫時不用繳納費用 缺點：需要報批核準(zhǔn)，且需要將核定的出讓金到財政部門辦理資本轉(zhuǎn)增，按國有投資主體由批準(zhǔn)權(quán)限人民政府土地管理部門委托有資格的國有企業(yè)持有；國家作為企業(yè)的股東，要對企業(yè)的經(jīng)營進行宏觀調(diào)控和監(jiān)督。 |
授權(quán)經(jīng)營 | 土地行政管理部門批準(zhǔn) | 用省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)；國有大型企業(yè)改制，不改變用途和集團公司以外的單位和個人轉(zhuǎn)讓 | 優(yōu)點：企業(yè)暫時不用繳納費用；具備土地部分處置權(quán)利。 缺點：需要報批核準(zhǔn)，且需要將核定的出讓金到財政部門辦理資本轉(zhuǎn)增，按國有投資主體由批準(zhǔn)權(quán)限人民政府土地管理部門委托有資格的國有企業(yè)持有，國家以土地作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。土地資產(chǎn)運作受到較大程度限制。 |
四、實際處置方式選取建議
通過上面各種處置方式優(yōu)缺點及適用性對比，我們可以建議企業(yè)選取適合自身情況的土地資產(chǎn)處置方式；對于企業(yè)的非生產(chǎn)經(jīng)營或用地效益較低且用地面積大的土地，企業(yè)暫時沒有能力支付土地出讓金又符合保留劃撥目錄的申請保留劃撥土地使用權(quán)；對不符合劃撥保留目錄企業(yè)自身又缺乏資金，如果是國有企業(yè)內(nèi)部改革，改制后還是國有獨資企業(yè)建議采取授權(quán)經(jīng)營；對于不符合劃撥保留、又無錢交納土地出讓金，又不屬于授權(quán)經(jīng)營范圍且改制后不是國有有獨資企業(yè)的建議采取作價入股或土地租賃。對于土地資產(chǎn)位置較好，增值潛力巨大，企業(yè)具備一定資金實力的建議采取土地出讓的資產(chǎn)處置方式。對于一次改革中涉及多宗土地資產(chǎn)處置的我們可以建議企業(yè)選取組合方式進行綜合處置，部分保留劃撥、部分出讓等組合搭配，最終以有利于企業(yè)資產(chǎn)運作、生產(chǎn)經(jīng)營和長期發(fā)展為目標(biāo)。