新《國有土地使用權(quán)出讓合同》文本規(guī)定商住項目開發(fā)原則上3年內(nèi)完成
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本出臺
商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。昨天，記者從國土資源部獲悉，為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同管理，國土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，自2008年7月1日起執(zhí)行。
2000年和2006年發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本、《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本（試行）同時廢止。據(jù)悉，合同要明確填寫建設(shè)項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。若受讓人未能按照本合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。
通知要求各市、縣國土資源管理部門按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本的要求，規(guī)范簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，督促用地者嚴格履行合同。?。▍^(qū)、市）國土資源廳（局）要對本行政區(qū)域內(nèi)各市、縣簽訂的出讓合同進行統(tǒng)一編號，加強對出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)管。
新修訂的合同文本由合同正文、3個附件和合同使用說明三個部分組成。正文部分9章48條，包括總則、出讓土地的交付與出讓價款的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責任、適用法律及爭議解決、附則等。
根據(jù)示范文本，受讓人應(yīng)在按合同約定付清全部國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款后，方可持合同和出讓價款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。簽訂出讓合同時，要明確填寫宗地上建設(shè)項目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑面積、建筑限高、建筑密度最高限制與最低限制、綠地率最高限制與最低限制等土地利用條件。受讓人應(yīng)當按照本合同約定的土地用途容積率利用土地，不得擅自改變。
值的注意的是，合同要明確填寫建設(shè)項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請，經(jīng)出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開、竣工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額一定比例的違約金。
另需注意的是，合同文本對工業(yè)項目中非生產(chǎn)性設(shè)施用地面積比例進行了明確約定，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例，原則上不得超過7%。
對住宅項目建設(shè)中，宗地范圍內(nèi)住宅建設(shè)總套數(shù)、套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)、套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例、配套建設(shè)的經(jīng)濟適用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求進行了約定。新出臺的法律政策對工業(yè)項目用地中企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積比例、套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)及面積比例、商品住宅項目中配建經(jīng)濟適用住房和廉租住房等有規(guī)定的，簽訂出讓合同時，應(yīng)當按照最新政策規(guī)定填寫。
新的合同文本明確了建設(shè)用地使用權(quán)是一個空間概念，要求簽訂出讓合同時，要明確填寫宗地的界址點坐標和上下高程，宗地空間范圍是以界址點所構(gòu)成的垂直面和上、下高程所在的水平面封閉形成的空間范圍。