成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局等部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作實(shí)施意見的通知
2010-11-25 00:00:00 原創(chuàng)
成辦發(fā)〔2010〕85號(hào)
各區(qū)（市）縣政府，市政府各部門：市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、市國土局、市地稅局、市金融辦《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的實(shí)施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○一○年十一月二十一日
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控工作的實(shí)施意見
市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局 市國土局
市地稅局 市金融辦
一、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管
（一）嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行商品房預(yù)售許可管理制度，按照商品房預(yù)售方案銷售商品房，未達(dá)到規(guī)定的工程形象進(jìn)度不得申辦預(yù)售許可，未取得預(yù)售許可前不得預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放貴賓卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。違規(guī)預(yù)售的，依法沒收違法所得并處以罰款。
強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可時(shí)應(yīng)提交與監(jiān)管銀行簽訂的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)。
強(qiáng)化預(yù)售商品房質(zhì)量保證。暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售許可時(shí)，要在預(yù)售方案中明確發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)、解散等情況后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，并附具質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體擔(dān)保函，質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。
（二）嚴(yán)格商品房預(yù)售價(jià)格監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可時(shí)必須在預(yù)售方案中據(jù)實(shí)按套報(bào)送預(yù)售價(jià)格，并在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)一次性將全部可售房源公開對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)送價(jià)格，按套明碼標(biāo)價(jià)、“一房一價(jià)”、公開銷售。報(bào)送價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整，3個(gè)月后需要調(diào)整價(jià)格的必須重新報(bào)送并按規(guī)定重新公示。在新價(jià)格公示前，可售房源仍按原價(jià)格銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒售。
房管部門要加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房價(jià)折扣、優(yōu)惠等促銷形式在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示，對(duì)商品房實(shí)際成交價(jià)格高于報(bào)送價(jià)格的，將關(guān)閉商品房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，不予合同備案。
（三）嚴(yán)格商品房合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，不得對(duì)意向買受人設(shè)置歧視性條件，應(yīng)預(yù)先告知買受人有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，因未告知導(dǎo)致買受人合法權(quán)益受到損害的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售網(wǎng)上簽約的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同經(jīng)買賣雙方確認(rèn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂合同，并上傳相關(guān)信息。
訂立合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將商品房買賣合同向買受人明示，在合同中明確約定商品房質(zhì)量性能、交付使用條件及其違約責(zé)任等，并將周邊配套情況以銷售現(xiàn)場(chǎng)公示方式告知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時(shí)，未達(dá)到合同約定交付條件或經(jīng)依法認(rèn)定存在質(zhì)量問題的，買受人有權(quán)依照法律、法規(guī)及合同約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任并賠償相應(yīng)損失。
（四）嚴(yán)格商品房交易行為監(jiān)管。嚴(yán)禁捂盤惜售、虛假交易等行為。對(duì)取得預(yù)售許可，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將全部可售房源一次性公開銷售、有房不售或簽訂虛假商品房買賣合同等行為，采取暫停預(yù)售、關(guān)閉商品房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)、記入信用檔案及人民銀行征信系統(tǒng)等措施；情節(jié)嚴(yán)重的，依法降低或取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，同時(shí)禁止該企業(yè)及其控股股東參加我市土地競(jìng)買活動(dòng)。金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。
二、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理
（一）加大閑置土地清理力度。國土部門要采取有效措施，加快清理處理閑置土地。對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅(jiān)決查處；對(duì)因規(guī)劃調(diào)整、基礎(chǔ)配套不完善等造成土地閑置的，各相關(guān)部門要積極配合國土部門制定解決方案，落實(shí)措施，督促動(dòng)工。對(duì)已到約定開發(fā)動(dòng)工時(shí)間但未構(gòu)成閑置的土地，限期開發(fā)動(dòng)工建設(shè)；對(duì)閑置1年未動(dòng)工開發(fā)，并且無正當(dāng)理由不開工建設(shè)的土地，按《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號(hào)）予以處罰；對(duì)閑置時(shí)間已滿2年以上，且無正當(dāng)理由不開工的土地，由國土部門堅(jiān)決依法收回土地使用權(quán)。
（二）加強(qiáng)住房用地供地計(jì)劃管理。國土部門要按照經(jīng)政府批準(zhǔn)的供地計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供需情況，合理安排供地時(shí)序，加快住房用地供應(yīng)。要確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和普通商品房住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。同時(shí)對(duì)列入年度供地計(jì)劃的保障性住房用地，確保應(yīng)保盡保、及時(shí)供地。對(duì)配建公共租賃住房的土地優(yōu)先安排供地。
（三）堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。堅(jiān)持凈地出讓。各區(qū)（市）縣要嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地集中統(tǒng)一在市土地礦權(quán)交易中心出讓的規(guī)定，統(tǒng)一供地條件，規(guī)范交易流程，堅(jiān)持凈地出讓，避免出現(xiàn)新的閑置土地。
堅(jiān)持土地出讓公開、公平、公正原則。招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，要按照公開、公平、公正和誠信的原則，設(shè)定有利于形成充分競(jìng)爭(zhēng)的出讓條件，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查。競(jìng)買人要提交競(jìng)買（投標(biāo)）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明。對(duì)因企業(yè)原因造成土地閑置1年以上的或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的，禁止該企業(yè)及其控股股東參加我市土地競(jìng)買活動(dòng)。
嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，3個(gè)月內(nèi)再繳納出讓價(jià)款的20%，余款在合同簽訂半年內(nèi)付清。合同中必須明確開竣工時(shí)間。
嚴(yán)格項(xiàng)目用地規(guī)劃管理。對(duì)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的經(jīng)營性用地，任何單位和個(gè)人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件，因非企業(yè)原因確需調(diào)整的，在與建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商達(dá)成一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)規(guī)劃管理部門依法審批并將規(guī)劃調(diào)整情況公示無異議后，出具新的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，國土部門按規(guī)定重新進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。
三、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策
（一）嚴(yán)格執(zhí)行差別化商業(yè)信貸政策。居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購買第三套及以上住房的居民家庭和不能提供我市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放住房商業(yè)銀行貸款。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止將消費(fèi)性貸款用于購買住房。
（二）嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房公積金貸款政策。嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
四、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收政策
（一）協(xié)作配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理。稅務(wù)、房管、國土、建設(shè)、規(guī)劃等部門要加強(qiáng)協(xié)作配合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)相關(guān)信息交流共享，共同加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理和房屋交易稅收管理。
（二）加強(qiáng)土地增值稅的清算和稽查。稅務(wù)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征管理，對(duì)普通住房按1%預(yù)征，對(duì)非普通住房售價(jià)不超過普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（即房管部門定期公布的住房平均交易價(jià)格的1.4倍）的按1.5%預(yù)征，超過普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不足20%（含20%）的按2%預(yù)征，超過普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)20%以上的按2.5%預(yù)征。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款全部納入發(fā)票管理。
（三）嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購房的有關(guān)稅收政策。個(gè)人在成都市范圍內(nèi)購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的方可享受減半征收契稅（即按1.5%征收契稅）；對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，方可享受減按1%稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。推廣房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)在二手房交易計(jì)稅環(huán)節(jié)的應(yīng)用，規(guī)范核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格。
五、加大保障性住房建設(shè)力度
（一）加快保障性住房供應(yīng)。按照“按需建設(shè)、應(yīng)保盡?！钡脑瓌t，建立以公共租賃住房為發(fā)展方向，體現(xiàn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、員工公寓和農(nóng)民工住房的保障要求，梯度化、多形式、全覆蓋的住房保障體系。2010年，中心城區(qū)新開工建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房等保障性住房100萬平方米，到2012年全市再建成保障性住房200萬平方米。同時(shí)，在工業(yè)發(fā)展區(qū)、開發(fā)區(qū)和外來務(wù)工人員較多的地區(qū)，集中建設(shè)員工公寓和農(nóng)民工住房。2010年，新開工建設(shè)75萬平方米，到2012年再建成150萬平方米。并通過收購、采購以及在普通商品住房項(xiàng)目中配建等方式，增加保障性住房房源，切實(shí)解決中低收入家庭住房困難。
（二）切實(shí)做好保障性住房租售工作。進(jìn)一步完善保障性住房申請(qǐng)、審核、公示、租售制度。已具備租售條件的，要及時(shí)面向社會(huì)公布相關(guān)信息，公開配售，做到方便申請(qǐng)、規(guī)范操作、及時(shí)保障，確保公平、公正。各區(qū)（市）縣政府、市政府有關(guān)部門要加大力度，全面落實(shí)保障性住房建設(shè)資金，加快建設(shè)進(jìn)度，已開工建設(shè)的保障性住房要確保按時(shí)交房，強(qiáng)化工程質(zhì)量和安全管理，確保完成保障性住房建設(shè)計(jì)劃。
本意見自印發(fā)之日起施行，有效期2年。