國土資源部 財政部 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知
國土資發(fā)〔2012〕162號
各省、自治區(qū)、直轄市及副省級城市國土資源主管部門、財政廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局、財務(wù)局，中國人民銀行上?？偛?、各分行、營業(yè)管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局：
為加強土地儲備機構(gòu)、業(yè)務(wù)和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實防范金融風(fēng)險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運行，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：
一、加強土地儲備機構(gòu)管理
國土資源主管部門統(tǒng)一歸口管理土地儲備工作，按照《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）的規(guī)定，建立土地儲備機構(gòu)名錄（以下簡稱“名錄”）。市、縣國土資源主管部門應(yīng)將符合規(guī)定的機構(gòu)信息逐級上報至省級國土資源主管部門，經(jīng)省級國土資源主管部門審核后報國土資源部，列入名錄并定期更新。國土資源部將名錄或更新結(jié)果抄送財政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會，地方各級國土資源主管部門將經(jīng)審核后的名錄抄送同級財政部門、人民銀行分支機構(gòu)和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門。
國土資源部利用土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)，監(jiān)測監(jiān)管土地儲備機構(gòu)業(yè)務(wù)開展情況。列入名錄的土地儲備機構(gòu)，應(yīng)將納入儲備土地、已供儲備土地、儲備資金收支、各類融資等相關(guān)信息，通過國土資源主干網(wǎng)錄入上傳，尚未開通國土資源主干網(wǎng)的市、縣，通過互聯(lián)網(wǎng)錄入上傳，作為土地管理、財政預(yù)算、金融貸款監(jiān)督檢查的主要依據(jù)。同級國土資源主管部門應(yīng)監(jiān)督核準(zhǔn)上傳信息。國土資源部及省級國土資源主管部門定期向同級財政及人民銀行分支機構(gòu)、銀行業(yè)監(jiān)督管理部門抄送相關(guān)信息。
二、合理確定儲備土地規(guī)模結(jié)構(gòu)
土地儲備機構(gòu)要加強對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展及土地市場形勢分析，根據(jù)用地需求預(yù)測及市場調(diào)控的方向提出合理建議，嚴(yán)格控制土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模。
土地儲備機構(gòu)應(yīng)于每年第三季度，編制下一年度土地儲備計劃。年度土地儲備計劃是制定年度土地儲備資金收支預(yù)算、確定年度土地儲備融資規(guī)模的主要依據(jù)。年度土地儲備計劃中，新增儲備土地規(guī)模（含本年度收儲已在本年度供應(yīng)的儲備土地），原則上應(yīng)控制在市、縣本級前三年平均年供應(yīng)的儲備土地量之內(nèi)。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開展工業(yè)用地儲備。儲備土地應(yīng)優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。同級國土資源、財政部門和人民銀行分支機構(gòu)負(fù)責(zé)審核調(diào)整年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源主管部門備案。
三、加強儲備土地前期開發(fā)管理
土地儲備機構(gòu)應(yīng)組織開展對儲備土地的前期開發(fā)，為政府供應(yīng)“凈地”提供有效保障。進行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位，不得通過下設(shè)機構(gòu)進行工程建設(shè)。有下設(shè)或掛靠從事工程建設(shè)機構(gòu)的，必須與土地儲備機構(gòu)徹底脫鉤。前期開發(fā)工程施工期間，土地儲備機構(gòu)要予以監(jiān)督管理，工程完成后，土地儲備機構(gòu)要組織開展驗收，驗收工作參照相關(guān)工程驗收有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對儲備土地的管護和臨時使用，土地儲備機構(gòu)可設(shè)立內(nèi)部機構(gòu)進行管理，也可通過公開招標(biāo)方式選擇管理單位。
四、加強土地收儲及管護工作
列入名錄的土地儲備機構(gòu)，同級國土資源主管部門可依據(jù)土地儲備計劃，按照相關(guān)規(guī)定將依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征地的土地以及政府依法取得的其他土地等交由其儲備。
納入政府儲備的土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地。相關(guān)土地納入儲備前，土地儲備機構(gòu)應(yīng)對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償（政府無償收回的除外）、土地權(quán)利（包括他項權(quán)利）等情況進行認(rèn)真核查，對取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、土地權(quán)屬不清晰、未辦理土地登記手續(xù)、應(yīng)注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設(shè)立土地他項權(quán)利未依法解除的，不得納入儲備。
土地儲備機構(gòu)應(yīng)對納入儲備的土地采取自行管護、委托管護、臨時利用等方式進行管護。建立巡查制度，對侵害儲備土地權(quán)利的行為要做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。
儲備土地的臨時利用，應(yīng)報同級人民政府國土資源主管部門、財政部門同意。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)儲備土地的臨時使用，需搭建建筑物、構(gòu)筑物的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意；設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時使用，應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意。土地儲備機構(gòu)應(yīng)與土地使用者簽訂臨時使用土地合同，明確土地用途、期限、經(jīng)濟補償、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物處理及提前終止使用經(jīng)濟關(guān)系的處理等事宜。臨時使用儲備土地的期限不得超過二年，且不得轉(zhuǎn)包。臨時使用儲備土地取得的收入，按照非稅收入收繳管理辦法規(guī)定，全部繳入同級國庫，納入公共預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。
五、規(guī)范土地儲備融資行為
土地儲備機構(gòu)確需融資的，應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，執(zhí)行地方政府性債務(wù)管理的統(tǒng)一政策。同級財政部門應(yīng)會同國土資源主管部門、人民銀行分支機構(gòu)，根據(jù)年度土地儲備計劃，核定土地儲備融資規(guī)模，經(jīng)同級人民政府審核后，按財政管理級次逐級上報至省級財政部門。省級財政部門依據(jù)地方政府性債務(wù)管理法律法規(guī)和政策規(guī)定核準(zhǔn)后，向土地儲備機構(gòu)核發(fā)年度融資規(guī)?？刂瓶ǎ鞔_年度可融資規(guī)模并同時反映已發(fā)生的融資額度。土地儲備機構(gòu)向銀行業(yè)金融機構(gòu)申請融資時，除相關(guān)文件外，還應(yīng)出示融資規(guī)?？刂瓶?。銀行業(yè)金融機構(gòu)批準(zhǔn)融資前，應(yīng)對融資規(guī)?？刂瓶ㄖ械囊延腥谫Y額度進行認(rèn)真核對，擬批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）累計不得超過年度可融資規(guī)模，對本年融資額度已達到年度可融資規(guī)模的土地儲備機構(gòu)，不得批準(zhǔn)新的項目融資。
列入名錄的土地儲備機構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款。在國家產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)下，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管要求，遵循市場化原則，在風(fēng)險可控的前提下，向列入名錄的土地儲備機構(gòu)發(fā)放并管理土地儲備貸款。銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)部門關(guān)于土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。名錄內(nèi)土地儲備機構(gòu)所屬的儲備土地，具有合法的土地使用證，方可用于儲備抵押貸款。貸款用途可不對應(yīng)抵押土地相關(guān)補償、前期開發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項目。本《通知》下發(fā)前名錄以外的機構(gòu)（含融資平臺公司）名下的儲備土地，應(yīng)嚴(yán)格按照《通知》的要求逐步規(guī)范管理。
土地儲備融資資金應(yīng)按照專款專用、封閉管理的原則嚴(yán)格監(jiān)管。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構(gòu)以外的機構(gòu)融資擔(dān)保。土地儲備機構(gòu)將貸款挪作他用的，有關(guān)主管部門應(yīng)依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理；銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)及時采取貸款處置和資產(chǎn)保全措施，暫停對該土地儲備機構(gòu)發(fā)放新的貸款，并按照法律法規(guī)的規(guī)定和借款合同的約定追究該土地儲備機構(gòu)的違約責(zé)任。
六、嚴(yán)格土地儲備資金管理
土地儲備機構(gòu)應(yīng)于每年第三季度根據(jù)年度土地儲備計劃，編制下一年度土地儲備資金收支預(yù)算，經(jīng)國土資源主管部門審核后，報同級財政部門審定。其中，屬于政府采購范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定編制政府采購預(yù)算，嚴(yán)格執(zhí)行政府采購有關(guān)規(guī)定。資金收支預(yù)算涉及土地儲備貸款的事項，應(yīng)征求所在地人民銀行相關(guān)分支行、銀監(jiān)局的意見。
加強國有土地收益基金的管理。國有土地收益基金要按規(guī)定比例及時計提，并按規(guī)定用于土地儲備。土地儲備機構(gòu)必須按規(guī)定用途使用土地儲備資金，不得挪用。土地儲備工作中發(fā)生的地籍調(diào)查、土地登記、地價評估以及管護中圍欄、圍墻等建設(shè)的支出，經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)，列入土地儲備資金使用范圍。土地儲備資金預(yù)算執(zhí)行中，需財政部門核撥資金的，土地儲備機構(gòu)應(yīng)提出用款申請，經(jīng)國土資源主管部門審核后，報同級財政部門審批。土地儲備資金的支付要按照財政國庫管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地儲備機構(gòu)應(yīng)于每年年終，按規(guī)定編制土地儲備資金收支決算，由同級財政部門審核并上報同級人民政府批準(zhǔn)。
本通知自印發(fā)之日起實施。各地區(qū)相關(guān)部門和單位要嚴(yán)格執(zhí)行本通知各項規(guī)定。對于違反本通知規(guī)定的單位和個人，將依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進行處理。
國土資源部 財政部
中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
2012年11月5日