物權(quán)法司法解釋歷時七年正式出臺
男女二人談戀愛，共同出資買房，在現(xiàn)在社會很常見，但因各種原因只登記在一方名下，雙方不和分手時，另一方想確權(quán)爭房產(chǎn)，一直以來的規(guī)定和司法實(shí)踐中的認(rèn)識是，對于房產(chǎn)等不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，另一方想爭房產(chǎn)將遇到困難。昨日，最高法關(guān)于物權(quán)法的司法解釋（一）歷時7年終于正式出臺，對于類似問題規(guī)定，在不涉及第三方的情況下，法院可依據(jù)出資購房協(xié)議等證據(jù)直接認(rèn)定另一方是房屋的共有權(quán)人。
據(jù)稱，這一司法解釋還對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出了相應(yīng)規(guī)定。該解釋將于今年3月1日起正式實(shí)施。昨日，四川舟楫律師事務(wù)所辦理過多起物權(quán)案件的律師張映貴也結(jié)合司法實(shí)踐的案例進(jìn)行了解讀。
亮點(diǎn)一
房屋登記簿記載“失真”，可以起訴糾正
司法解釋第一條，因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。第二條，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
四川舟楫律師事務(wù)所律師張映貴：生活中，除夫妻外的其他人共同出資買房的情況還是比較多，特別是男女戀愛雙方一起買房。比如，戀愛中的張女士與李先生共同出資買房，但因各種原因房屋登記在了張女士一人名下。后雙方不和，李先生想爭這套房屋，或者要登記為共有權(quán)人，往往還要打行政官司撤銷該登記，才能確認(rèn)其共有權(quán)。這次司法解釋規(guī)定明確指出，房屋登記簿并不是物權(quán)歸屬的最終判斷，還應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，如果當(dāng)事人有證據(jù)證明登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，自己是該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，法院應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請求。按照這一規(guī)定，這時，李先生就可以直接起訴張女士，要求確認(rèn)自己是房屋的共有權(quán)人，法院就不能推諉。如果李先生提出其出資以及雙方關(guān)于共有約定的證據(jù)，這時法院就可以認(rèn)定李先生為共有權(quán)利人。
亮點(diǎn)二
預(yù)告登記人不同意，一房二賣無效
司法解釋第四條，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
張映貴律師：實(shí)踐中，老百姓購房最為擔(dān)心的是，錢付了，房拿不到。開發(fā)商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現(xiàn)象屢見不鮮。
為了防止一房二賣，《物權(quán)法》特別規(guī)定，房屋預(yù)告登記后，未經(jīng)買房者同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。但事實(shí)上并不清楚他人的何種處分會導(dǎo)致無效，有的甚至出現(xiàn)房屋不能出租的情況，變相擴(kuò)大預(yù)告登記效力的范圍。同時，生活中，一房二賣的情況經(jīng)常出現(xiàn)，如果第二個支付了合理對價，并過戶到自己名下，前一買房者往往拿不到房子。因而，司法解釋根據(jù)兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則，將《物權(quán)法》中的處分行為“進(jìn)行了限縮性解釋，明確了沒有經(jīng)過預(yù)告登記人的同意，第二個買主無論如何都不能獲得房屋的所有權(quán)?！?/FONT>
亮點(diǎn)三
車子賣了沒過戶，債主也追不回來
司法解釋第6條，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張“善意第三人”的，不予支持。
張映貴律師：近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，機(jī)動車逐步走入普通百姓的日常生活，二手車的交易也大量增加。實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)機(jī)動車名實(shí)不符的情況，有的賣了車沒有過戶，或者發(fā)生了事故，涉及名義車主與實(shí)際車主該如何賠償?shù)群芏鄦栴}，比如張三將車子賣給了李四，但沒過戶。如果張三欠王五錢，王五想找張三把車子抵給自己。怎么辦。這次司法解釋明確，車子雖沒有過戶，但所有權(quán)已經(jīng)屬于李四了，王五對該車沒有任何權(quán)利。如果車子事先抵押給了王五，王五才可以對該車行使權(quán)利。
亮點(diǎn)四
賣方有明顯異常，買方可被認(rèn)定非善意
張映貴律師：從司法實(shí)踐看，與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見，它不僅存在于物權(quán)確認(rèn)、執(zhí)行異議等糾紛中，而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。如何適用善意取得制度，在司法實(shí)踐中存在諸多爭議。
司法解釋規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)：受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)該認(rèn)定為善意。而真實(shí)權(quán)利人認(rèn)為受讓人不構(gòu)成善意的，則要承擔(dān)舉證責(zé)任。那么，真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。比如甲將車子賣給乙，但是交易時是在荒郊野外，乙購買了，但是根據(jù)交易場所的習(xí)慣，這時乙就有重大過失，而不能被認(rèn)定為善意取得。