房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)處置流程全揭秘
根據(jù)銀監(jiān)會(huì)披露的2015年三季度主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，2015年第三季度商業(yè)銀行不良貸款率為1.59%，較上季末上升0.09個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是商業(yè)銀行不良貸款率連續(xù)第9個(gè)季度上升。商業(yè)銀行不良貸款余額為11863億元，較上季末增加944億元，是自2011年第四季度以來連續(xù)15個(gè)季度增多。
銀行不良資產(chǎn)的量非常大，而且國有的四大資產(chǎn)管理公司根本處置不完，國家層面非常支持民間資本參與到銀行不良資產(chǎn)的處置中來。當(dāng)然在互聯(lián)網(wǎng)金融層面也會(huì)產(chǎn)生不良資產(chǎn)，但是由于互聯(lián)網(wǎng)金融的量比較小，并且還處于初級(jí)階段，所以在此我們主要討論銀行的不良資產(chǎn)。在很多人眼里，視不良資產(chǎn)如洪水猛獸，但其實(shí)處理好的話，不良資產(chǎn)也蘊(yùn)含著很大的生財(cái)空間。
金融機(jī)構(gòu)最常見的不良資產(chǎn)是房產(chǎn)抵押或車輛抵押的不良貸款，由于內(nèi)容較多，今天我們先來了解一下房產(chǎn)抵押的不良資產(chǎn)是如何處置的。
銀行對(duì)不良資產(chǎn)的認(rèn)定有一套標(biāo)準(zhǔn)，如果真的形成了不良貸款。銀行最急切的愿望是將不良資產(chǎn)出表。一般出表方式有賣給四大國有資產(chǎn)管理公司（長城、信達(dá)、東方、華融），或者賣給有實(shí)力的第三方合法主體（個(gè)人或者公司）。
銀行不良資產(chǎn)最先產(chǎn)出的地方是銀行，然后會(huì)流動(dòng)到四大。四大再流動(dòng)到民間不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)。銀行賣出不良一般是三折，如果賣給了四大，四大再賣到民間不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)。四大賣出不良資產(chǎn)途中一般不會(huì)加太多的價(jià)格，也有四大以從銀行拿到的價(jià)格出售給民間不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)，然后處置了不良資產(chǎn)的利潤分給四大。兩種操作模式都比較常見。
我們可以假設(shè)有一筆房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的抵押物是一套在北京海淀區(qū)的面積合適、產(chǎn)權(quán)清晰商品房，從房產(chǎn)的位置以及屬性來看，這是一筆極好的不良資產(chǎn)，處置方能夠獲得很好的利潤。但是，不良之所以稱為不良就是因?yàn)樵谔幹眠^程中變數(shù)太多，處置時(shí)間極為不確定。下面是商品房房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的一個(gè)合法合理的處置流程。
假設(shè)不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)購買此不良貸款，成為了不良資產(chǎn)的債權(quán)人。合法合理的做法如下：
1、處置機(jī)構(gòu)到法院起訴借款人，法院受理案件需要一段時(shí)間。法院受理后會(huì)向債務(wù)人發(fā)送《訴訟文書》。
2、借款人主動(dòng)出庭，法院開始審理此案，在開審前還需要等待一段時(shí)間。開審后，一般情況下都能勝訴。
3、勝訴后，法院會(huì)執(zhí)行判決將房產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣，在進(jìn)入司法拍賣前，還有一道資產(chǎn)評(píng)估的流程（如果借款人與處置機(jī)構(gòu)對(duì)價(jià)格得看法非常不同），這也會(huì)花一些時(shí)間。
4、在執(zhí)行判決后最好的情況是此房無人居住，借款人非常配合共同商議了一個(gè)合理得出售價(jià)格，順利進(jìn)入司法拍賣程序，司法拍賣還需要等一段時(shí)間。
最終，司法拍賣后所得資金一部分覆蓋債務(wù)人的債務(wù)和其它費(fèi)用，剩余部分退回給借款人。
以上是最順利的處置流程，但是就算最為順利的處置流程中，也有幾個(gè)非常不可控的時(shí)間：1、法院開庭時(shí)間；2、司法拍賣時(shí)間。
但是這兩個(gè)時(shí)間都是比較可控的變數(shù)。在處置過程中的變數(shù)如下：
1、在法院發(fā)送《訴訟文書》后，發(fā)現(xiàn)借款人跑路了。根據(jù)《新民事訴訟法》第九十二條規(guī)定：“受送達(dá)人下落不明，或者用本節(jié)規(guī)定無法送達(dá)的，公告送達(dá)。自發(fā)出公告之日起，經(jīng)過六十日，即視為送達(dá)?！币簿褪钦f在借款人跑路的情況下，需要等待60日，才能被告缺席審判。這個(gè)時(shí)候處置機(jī)構(gòu)已經(jīng)浪費(fèi)了60天了。
2、一般來說開審后處置機(jī)構(gòu)申訴的可能性極大，但是不排除敗訴的可能性，如果敗訴那么又得上訴，上訴得時(shí)間會(huì)非常漫長而且不可控，如果超過了債務(wù)得追訴期，那么這筆不良資產(chǎn)不能產(chǎn)生任何價(jià)值。
3、在很多情況下，處置機(jī)構(gòu)都會(huì)勝訴。只是在執(zhí)行判決得時(shí)候會(huì)遇到非常多的情況。第一種情況時(shí)房里住的有租戶，并且與債務(wù)人簽訂了很長時(shí)間的租賃協(xié)議。這種情況下最好的方式時(shí)法院出馬成功勸離了租客，一般處置機(jī)構(gòu)還會(huì)出一些補(bǔ)償費(fèi)用給租客。但是，有可能無法勸離租客，這個(gè)時(shí)候法院無法強(qiáng)制執(zhí)行，就只有等待租賃協(xié)議到期，如果租賃協(xié)議太長，就只有處置機(jī)構(gòu)和租客“軟磨硬泡”最終勸離，這里一般會(huì)有一個(gè)不短的談判期。以上兩種情況都算是能夠處理的，最無法處理的情況時(shí)這是借款人的唯一住房房產(chǎn)。這種情況下法院無法強(qiáng)制執(zhí)行，只能是處置機(jī)構(gòu)和借款人長期談判，這種情況的發(fā)生也能從側(cè)面表現(xiàn)出處置機(jī)構(gòu)的盡職調(diào)查做的太差，如果發(fā)生這種情況基本不用考慮賺錢了。
一般來說不算最好的情況處理一套商品房抵押的不良資產(chǎn)需要將近九個(gè)月到一年。目前有了淘寶的司法拍賣，最快處置不良資產(chǎn)的時(shí)間可以縮短到6個(gè)月。如果把上面的變數(shù)都加上，除了是唯一房產(chǎn)的情況，最長的不良資產(chǎn)處置時(shí)間差不多是1年半。這種處理方式明顯的效率低下，但是這是合理合法的處理方式，一般來說不良資產(chǎn)處置公司都是私募的形式募集購買不良資產(chǎn)的資金，這類資金對(duì)收益要求非常高，并且都會(huì)有極為明確的投資期限，所以不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)在于無法預(yù)估資產(chǎn)處置時(shí)間，造成的無法到期兌付私募基金投資者的收益。
上述的不良資產(chǎn)處理方式是合理合法的，但是這樣的處置方式效率太低，以下是合理不違法的處理方式：
1、首先，尋找借款人。上述的一個(gè)變數(shù)是無法找到借款人，而用不違法的方式尋找借款人，找到的概率就會(huì)非常高。比如通過網(wǎng)警私下定位借款人的手機(jī)、身份證使用地點(diǎn)，銀行卡使用地點(diǎn)。一旦定位借款人在某個(gè)酒店或者房屋，債權(quán)人可以匿名撥打110報(bào)案聚眾吸毒，110接到這種舉報(bào)出警的概率非常高，這樣警察破門而入后會(huì)留下出警報(bào)告，這時(shí)不良資產(chǎn)處置方就可以通過不違法的方式找到借款人（此種方式是為了之后走法院起訴留下證據(jù)的處理方式）。實(shí)操中的處理方式是處置方會(huì)直接和借款人商議還款適宜。
2、當(dāng)處置方找到了借款人后，會(huì)和借款人商議直接私下把房產(chǎn)過戶給處置方，處置方會(huì)承諾退回一些款作為補(bǔ)償，實(shí)操中一般不退?！吧套h”方式也會(huì)多處涉及不違法的灰色處理方式。
3、房產(chǎn)一旦過戶給債權(quán)人或處置方后，處置方會(huì)委托房地產(chǎn)中介迅速出售房產(chǎn)，一般來說給房地產(chǎn)中介的傭金不會(huì)超過3%，但是由于處置方的購買資產(chǎn)的價(jià)格非常低，所以處置方可以給到非常高的傭金返點(diǎn)。當(dāng)處置方給到5%以上的傭金時(shí)，所有的一個(gè)房產(chǎn)中介營業(yè)部的銷售人員都會(huì)迅速地幫助銷售掉此房產(chǎn)。
這種處理方式減少了許多變數(shù)，資金回流會(huì)很快。如果處理的快三個(gè)月就能夠銷售掉房產(chǎn)。但是唯一變數(shù)是房產(chǎn)中有租客居住，由于是不違法的處理方式，處置方有許多種灰色途徑驅(qū)逐租客，最終將此變數(shù)快速解決。
以上兩種方式處理房產(chǎn)抵押的不良資產(chǎn)各有優(yōu)劣，但是單從資本收益的方面考慮，最好的方式是第二種。但是從合法合規(guī)的角度，最好的處理方式為第一種。實(shí)操中其實(shí)更多是兩種方式相結(jié)合。