成都地價(jià)復(fù)蘇 中小企業(yè)忙儲(chǔ)地 大企業(yè)蓄力后市
正如業(yè)界大多數(shù)人所預(yù)言的，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年進(jìn)入到了洗牌時(shí)分。在這一場(chǎng)群雄會(huì)聚的牌局中，誰(shuí)將進(jìn)入下一輪，誰(shuí)又將落敗離席？
土地，一向是開(kāi)發(fā)商們最為關(guān)鍵的牌面之一，土地市場(chǎng)上的成敗，將決定一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的生與死。成都樓市一向奉行“手中有地，心里不慌”的游戲規(guī)則在今年突變?yōu)椤暗夭辉诙喽诰?、力不在猛而在?zhǔn)”。游戲規(guī)則既變，成都土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局也驟然生變。當(dāng)我們極力探究這個(gè)市場(chǎng)上諸多的變局，從那些看似出人意料的蛛絲馬跡中，或許能預(yù)知這場(chǎng)土地之爭(zhēng)的走勢(shì)。
地價(jià)復(fù)蘇有征兆 中小企業(yè)忙儲(chǔ)地
對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的反應(yīng)，土地市場(chǎng)比樓市更為敏感與直接。在2007年9.27新政之后，土地市場(chǎng)比樓市先行一步回歸理性；而進(jìn)入2008年后，土地市場(chǎng)的逐步回暖，已經(jīng)成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的重要征兆。
2008年3月，被一些市場(chǎng)人士認(rèn)為是成都土地市場(chǎng)的觸底時(shí)間。3月28日，成都市土地拍賣(mài)中心拍賣(mài)大廳內(nèi)，4宗優(yōu)質(zhì)住宅用地被推向市場(chǎng)。出人意料的是，這四塊被業(yè)界人士稱(chēng)之為“黃金位置、被多家實(shí)力開(kāi)發(fā)商看好”的地塊，無(wú)一例外地以超低價(jià)格成交。跳蹬河地塊以起拍價(jià)500萬(wàn)元/畝被成都工投集團(tuán)一次舉牌摘得，而舉牌次數(shù)最多的地塊——起拍價(jià)350萬(wàn)元/畝的青龍場(chǎng)地塊，也僅僅在51次舉牌之后，被一自然人收入囊中。拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)雖然座無(wú)虛席，但觀望者居多，舉牌者寥寥。
在此次拍賣(mài)會(huì)的前幾天，成都某專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)曾對(duì)這四宗土地進(jìn)行過(guò)詳盡分析，該機(jī)構(gòu)曾預(yù)測(cè)：本次四宗地塊中，三圣鄉(xiāng)地塊的價(jià)格將在1400萬(wàn)元/畝，而紅牌樓地塊的價(jià)格也將在1000萬(wàn)元/畝。但事實(shí)卻并非如此，這兩塊地最后的成交價(jià)格低得令人吃驚。
在紅牌樓區(qū)域，一年前有開(kāi)發(fā)商曾以1130萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下一宗土地，而就在2007年底，成都樓市進(jìn)入觀望期之時(shí)，這個(gè)區(qū)域的地價(jià)也維持在880萬(wàn)元/畝，而現(xiàn)在460萬(wàn)/畝的成交價(jià)，意味著1年不到，紅牌樓區(qū)的地價(jià)下跌近60%。
同樣，三圣鄉(xiāng)地塊價(jià)格也大幅度縮水，3月28日，這宗位于二、三環(huán)之間的地塊，成交價(jià)格僅為484萬(wàn)元/畝。而在2007年10月，在這個(gè)區(qū)的三環(huán)路以外，國(guó)嘉地產(chǎn)付出920萬(wàn)元/畝的代價(jià)，才將一宗123畝的地塊拿下。而這塊地的規(guī)劃指標(biāo)，與3月28日的三圣鄉(xiāng)地塊幾乎一樣。
而成都其他區(qū)域的情況也與紅牌樓相似。尺度地產(chǎn)提供的資料顯示：對(duì)比2007年，成都東南西北四個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格都出現(xiàn)了極明顯的負(fù)增長(zhǎng)：城東2-3環(huán)，去年7月20日，香港信和曾以1130萬(wàn)元/畝獲得一塊土地，今年3月28日同一區(qū)域地價(jià)格降為484萬(wàn)元/畝；城西3環(huán)外，今年3月7日一塊土地成交價(jià)格為510萬(wàn)元/畝，去年10月26日一塊土地拍賣(mài)成交價(jià)格為780萬(wàn)元/畝；城北2-3環(huán)，3月28日一塊土地成交價(jià)格為450萬(wàn)元/畝，而去年9月14日一塊土地拍賣(mài)成交價(jià)格是800萬(wàn)元/畝。
應(yīng)該說(shuō)，2008年初地價(jià)下跌并非是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別區(qū)域的特有情況，而是整個(gè)成都土地市場(chǎng)的真實(shí)景象。中原物業(yè)顧問(wèn)公司的資料顯示，成都市今年第一季度土地成交均價(jià)為273.52萬(wàn)元/畝，同比下降61.53%，環(huán)比下降69.68%。主城區(qū)的土地成交均價(jià)為518.8萬(wàn)元/畝，同比下降27.04%，環(huán)比下降42.49%。特別值得關(guān)注的是，金牛區(qū)成交的一宗大地塊，成交單價(jià)僅60萬(wàn)元/畝。
有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如果說(shuō)2007年成都土地市場(chǎng)令人眩目的繁榮是一種不成熟非理性的現(xiàn)象，那么，2008年初，土地市場(chǎng)上出人意料的平淡局面，同樣是一種不理性的表現(xiàn)。某專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理認(rèn)為：“相比于樓市，2008年土地市場(chǎng)如此暗淡，是更不理性，更不符合市場(chǎng)規(guī)律。如今的地價(jià)，也許是未來(lái)數(shù)年的最低價(jià)格了。從這個(gè)角度看，現(xiàn)在正是開(kāi)發(fā)商，尤其是中小企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕佳時(shí)機(jī)?！边@一說(shuō)法在2008年4月的成都土地市場(chǎng)上得到印證：這一月成都土地市場(chǎng)供應(yīng)土地34宗，成交29宗，整體供銷(xiāo)比約為1.17：1；供應(yīng)面積2530.57畝，成交面積2089.72畝，這表明成都土地市場(chǎng)正在進(jìn)入復(fù)蘇通道。
地價(jià)下跌，原本是眾多中小開(kāi)發(fā)商的奢望。在2007年成都土地市場(chǎng)大熱之際，在資本巨鱷扎堆的市場(chǎng)中，絕大多數(shù)中小地產(chǎn)商面對(duì)一日一漲的地價(jià)徒呼奈何，地價(jià)太高導(dǎo)致拿地?zé)o門(mén)，是他們當(dāng)時(shí)面臨的頭等生存危機(jī)。如今地價(jià)縮水，“等米下鍋”的中小企業(yè)顯然認(rèn)為這是儲(chǔ)糧的好時(shí)機(jī)。因此，在2008年的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)上，一些近年來(lái)從未在公開(kāi)市場(chǎng)亮相的企業(yè)開(kāi)始現(xiàn)身。廣地置業(yè)、昊美房產(chǎn)、興西華建設(shè)……這些陌生的名字紛至沓來(lái)，并在土地市場(chǎng)上各有斬獲。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：“很顯然，一些從未涉及過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)在2008年進(jìn)入土地市場(chǎng)，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這是一個(gè)逢低買(mǎi)進(jìn)的好時(shí)機(jī)，如果時(shí)間回到2007年，他們中很多企業(yè)都無(wú)法通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域?！?
有一個(gè)有趣的現(xiàn)象是：在眾多中小企業(yè)以低價(jià)在成都土地市場(chǎng)上摧城拔寨之時(shí)，那些曾經(jīng)在這個(gè)市場(chǎng)上翻云覆雨、頻頻制造地價(jià)新高的大開(kāi)發(fā)商卻選擇了集體隱身。在3月28日的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，拍買(mǎi)大廳內(nèi)雖然是人頭攢動(dòng)、座無(wú)虛席，但記者發(fā)現(xiàn)，列席的企業(yè)都是清一色的中小開(kāi)發(fā)商，舉牌的次數(shù)最高為51次，與2007年舉牌動(dòng)輒上百次甚至高達(dá)200多次的場(chǎng)面無(wú)法相提并論，加價(jià)的幅度也極其緩慢，顯示出競(jìng)拍者的小心翼翼與現(xiàn)場(chǎng)氛圍的平淡。有業(yè)界人士認(rèn)為，如此平淡的土地拍賣(mài)，是因?yàn)榇箝_(kāi)發(fā)商未現(xiàn)身。
世家機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心總監(jiān)唐駿稱(chēng)：“2008年，大開(kāi)發(fā)商集體從土地拍賣(mài)市場(chǎng)上消失，是市場(chǎng)格局最明顯的變化之一。其原因是，在2007年的圈地融資潮后，目前即使大開(kāi)發(fā)商也有融資困難、資金鏈條緊張的問(wèn)題。
記者曾對(duì)外來(lái)大開(kāi)發(fā)商今年的拿地計(jì)劃進(jìn)行調(diào)查。很多在去年大舉拿地的巨頭級(jí)房企均稱(chēng)，2008年會(huì)伺機(jī)出擊。而2007年表現(xiàn)最生猛的中國(guó)香港系企業(yè)則稱(chēng)，他們的拿地計(jì)劃不會(huì)受宏觀政策影響，2008年肯定會(huì)繼續(xù)在成都買(mǎi)地。但3個(gè)月過(guò)后，絕大多數(shù)地產(chǎn)資本家卻仍然按兵不動(dòng)，只有“堅(jiān)決不買(mǎi)地王項(xiàng)目”的萬(wàn)科兌現(xiàn)了2008年肯定拿地的承諾，在2月斥資3.7億，以455萬(wàn)元/畝的價(jià)格將城南一塊地收入旗下。
大資本遁形，小企業(yè)登場(chǎng)，可以看作是成都土地市場(chǎng)表現(xiàn)歸于平淡的最直接原因?？v觀成都土地價(jià)格高速上升的軌跡，我們可以清晰地發(fā)現(xiàn)，地價(jià)每一次創(chuàng)出新高，資本巨頭們都是背后的市場(chǎng)推手。
東西南北聚蓉城 五大系熱買(mǎi)成都地
2007年，廣州、深圳、中國(guó)香港、重慶和新加坡這5大方陣是成都樓市的絕對(duì)主角，在土地市場(chǎng)上，他們也具有高度的控制權(quán)。廣州系，以珠投、雅居樂(lè)、富力、保利代表；深圳系，以萬(wàn)科、中海、中信、花樣年為代表，中國(guó)香港系：和黃、九龍倉(cāng)、新世界、新鴻基、信和為代表；重慶系以龍湖、華宇、金科為代表；新加坡系，以凱德、新加坡置地、盛吉立、仁恒為代表。
1999年，成都土地市場(chǎng)的均價(jià)為69萬(wàn)元/畝，2007年這個(gè)數(shù)字達(dá)到843萬(wàn)元/畝，短短8年時(shí)間，土地價(jià)格翻了12倍。
從2000年萬(wàn)科登陸成都開(kāi)始，外來(lái)地產(chǎn)巨頭們攜帶著雄厚資本，將成都房地產(chǎn)市場(chǎng)從小規(guī)模作業(yè)升級(jí)到資本時(shí)代，成都土地市場(chǎng)的資本戰(zhàn)爭(zhēng)愈演愈烈，土地價(jià)格由此進(jìn)入超速上升通道。
進(jìn)入2008年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出“五系爭(zhēng)雄”的局面。這些大開(kāi)發(fā)商以資本為武器，不斷在成都攻城伐地，成為這個(gè)市場(chǎng)的主宰?？v觀成都土地市場(chǎng)幾年來(lái)的發(fā)展歷程，這五個(gè)方陣的地產(chǎn)企業(yè)們?cè)谡紦?jù)成都重要口岸的同時(shí)，通過(guò)不斷抬升土地價(jià)格，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻越壘越高。
某專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)分析人士稱(chēng)，成都土地市場(chǎng)的地價(jià)飛升，有兩個(gè)關(guān)鍵年份，一是2004年，這一年成都地價(jià)進(jìn)入飚升時(shí)期，漲幅全國(guó)第三。一是2007年，成都地價(jià)達(dá)到歷史巔峰。而這兩個(gè)時(shí)期中，外來(lái)資本巨頭都是最為關(guān)鍵的推動(dòng)力量。
2004年10月29日，和記黃埔以21.35億元拿下城南地王，萬(wàn)科以60多萬(wàn)一畝的價(jià)格拿下城東地王，中海以60多萬(wàn)一畝總價(jià)10億拿下城西地王，均創(chuàng)下片區(qū)地價(jià)之新高。要知道，當(dāng)時(shí)成都土地市場(chǎng)的單宗土地交易金額，通常是幾千萬(wàn)。中海與和黃開(kāi)創(chuàng)了成都土地拍賣(mài)一擲數(shù)十億的豪賭時(shí)代。
當(dāng)進(jìn)入成都的企業(yè)越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)之下，資本的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)得淋漓盡致。成都地產(chǎn)五大系的人馬越來(lái)越強(qiáng)。在頻頻搶得地王項(xiàng)目之后，開(kāi)始有資本企業(yè)成為區(qū)域地價(jià)的推手。
2006年4月，與“城南地王”隔路相望的一幅123畝的地塊，被香港九龍倉(cāng)以7.8億元拍得，地價(jià)每畝640萬(wàn)元，比“南地王”206萬(wàn)元/畝的價(jià)格高出一倍有余。九龍倉(cāng)創(chuàng)造的高地價(jià)，帶動(dòng)了成都地價(jià)再次上升，該年，成都二季度的房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)第四。五大地產(chǎn)方陣中，僅深圳華僑城、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地4家外來(lái)開(kāi)發(fā)商在成都拿地,就投資了近31億元人民幣。
2007年，五大派系的企業(yè)更是成都房地產(chǎn)的絕對(duì)主角，在成都樓市的每一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，幾乎都是這寫(xiě)地產(chǎn)資本家們?cè)陬I(lǐng)銜主演。
城南，成都樓市最熱的板塊，也是五大系企業(yè)最為集中的板塊。中海、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、九龍倉(cāng)、和黃等巨頭的蜂擁而入，使南部新區(qū)已成為成都品牌開(kāi)發(fā)商最集中的區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)了其他區(qū)域。
在2004年年初，這個(gè)區(qū)域三環(huán)以?xún)?nèi)的神仙樹(shù)片區(qū)土地價(jià)格僅155萬(wàn)元/畝左右， 2006年7月達(dá)到550萬(wàn)元/畝，再到2007年的850萬(wàn)元/畝、1265萬(wàn)元/畝……南部新區(qū)土地價(jià)值得到充分釋放，任何一個(gè)區(qū)域都無(wú)法相比。
2007年7月20日，廣州合景泰富就在高新區(qū)購(gòu)置三幅土地，樓面總建筑面積約為49.73萬(wàn)平方米，總土地成本約為人民幣36億元。而拍賣(mài)地塊中的南部新區(qū)仁和片區(qū)30號(hào)、28號(hào)地塊，成交價(jià)分別達(dá)到1195萬(wàn)元/畝、1265萬(wàn)元/畝，按照這個(gè)成交價(jià)格，樓面地價(jià)分別達(dá)7407元/平方米和7590元/平方米!
同樣是在7月20日這天，香港信和以41億的天價(jià)，拿下了原攀成鋼的一宗土地。這個(gè)紀(jì)錄僅僅保持了兩個(gè)月，便被另一香港巨頭九龍倉(cāng)刷新，2007年9月20日，九龍倉(cāng)在與華潤(rùn)、仁恒、信和等開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)中，以8800萬(wàn)元/畝的價(jià)格成功摘得春熙路商業(yè)圈的成百大廈地塊。
在2007年最熱的建設(shè)路板塊，五大系也是當(dāng)仁不讓的主角。2007年3月，重慶系領(lǐng)軍企業(yè)龍湖地產(chǎn)以815萬(wàn)元/畝的價(jià)格創(chuàng)下了建設(shè)路區(qū)域地價(jià)的新高。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如果按照此價(jià)格計(jì)算，同比2006年，建設(shè)路地價(jià)的上漲幅度已經(jīng)達(dá)到了200％。
在屢屢頂破地價(jià)天花板的同時(shí)，五大派系的的地產(chǎn)企業(yè)成功地占據(jù)了成都土地市場(chǎng)的重要口岸，可以說(shuō)成都樓市的重要口岸，都被這五大派的企業(yè)所把持。
樓市前景有預(yù)期 大企業(yè)蓄力后市
2008年的成都土地市場(chǎng)，大開(kāi)發(fā)商們集體失蹤。沒(méi)有這些企業(yè)一擲萬(wàn)金的豪賭，成都地價(jià)理所當(dāng)然地萎靡下來(lái)。但2008年已到5月，離業(yè)界預(yù)期的市場(chǎng)回暖期越來(lái)越近，眾多的小企業(yè)都紛紛加入土地競(jìng)拍之時(shí)，應(yīng)該是成都土地市場(chǎng)逢低吃進(jìn)的好時(shí)機(jī)，但諸多大開(kāi)發(fā)商們?nèi)栽跐撍?007年地價(jià)高企，他們?nèi)愿矣谠谑袌?chǎng)上貼身肉搏，2008年地價(jià)縮水一半之后，大開(kāi)發(fā)商為什么不拿地？
星彥地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張猛稱(chēng)：“說(shuō)得直接一點(diǎn)，大量的外來(lái)開(kāi)發(fā)商以天價(jià)敢以“天價(jià)”拿地是在以建筑洗‘地錢(qián)’。而目前外來(lái)企業(yè)拿地動(dòng)作放緩，可能是政策的限制。”他認(rèn)為，在2007年，地價(jià)一路飚升，開(kāi)發(fā)商們都信心爆棚，瘋狂地價(jià)刺激樓價(jià)猛漲，這個(gè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)商再高位拿地也無(wú)所顧忌。而進(jìn)入到2008年，樓市萎靡，后市不明，即使地價(jià)再低，開(kāi)發(fā)商們也會(huì)顧慮重重地觀望。
世家機(jī)構(gòu)唐駿則認(rèn)為，外來(lái)資本企業(yè)大多習(xí)慣于以土地作資本運(yùn)作。而目前政策偏緊，融資困難，可以說(shuō)很多大開(kāi)發(fā)商也面臨資金壓力，這是他們不愿在此時(shí)出手的重要原因。外來(lái)大開(kāi)發(fā)商雖然家底雄厚，但他們往往在全國(guó)各地都有項(xiàng)目、戰(zhàn)線較長(zhǎng)，而目前全國(guó)的樓市都處于低谷中，一些大開(kāi)發(fā)商也陷入了融資方面的困局。
潘石屹曾說(shuō)，今年中國(guó)房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期?，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都感到了資金壓力，一大型地產(chǎn)企業(yè)高層稱(chēng)：“去年的金融調(diào)控將開(kāi)發(fā)商自有資金提高到了35％，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到中后期才能貸款。房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了50％，我做這行10多年了，從來(lái)沒(méi)有這樣缺錢(qián)。”
即使是資金相對(duì)充裕的上市公司，目前也面臨嚴(yán)峻的資金壓力。根據(jù)各上市地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)看，貨幣政策從緊后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流壓力無(wú)疑也將增大。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利為-7.65元。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的負(fù)值越來(lái)越大，表明經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的“含金量”越來(lái)越低，手頭的現(xiàn)金也將日益緊張。這可能是由于購(gòu)置土地等“擴(kuò)張性”的支出大幅增加，而房屋產(chǎn)品銷(xiāo)售的速度則沒(méi)有跟上。
另外，2007年，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也在降低。萬(wàn)科的年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.42，是第5年下降。金地集團(tuán)的年度存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.31；保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率只有0.25；招商地產(chǎn)的更是低至0.16。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2—3年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷(xiāo)售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。
年報(bào)還顯示，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款占當(dāng)年收入比例較高，市場(chǎng)分析人士指出，去年年底以來(lái)的銷(xiāo)售形勢(shì)并不樂(lè)觀。在緊縮性調(diào)控政策影響下，近期房地產(chǎn)公司的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目明顯減少，成交量也大幅萎縮；如果這種情況延續(xù)下去，2009年的銷(xiāo)售與業(yè)績(jī)將堪憂(yōu)。
以此看來(lái)，在前期拿地過(guò)猛、目前銷(xiāo)售不暢、政策偏緊的情況下，即使是家底雄厚上市公司也不敢在土地市場(chǎng)上輕舉妄動(dòng)。可以說(shuō)，在目前的市場(chǎng)情況下，大開(kāi)發(fā)商們也在等待市場(chǎng)重回上升通道之時(shí)。在成都業(yè)界，多數(shù)開(kāi)發(fā)商預(yù)期這個(gè)時(shí)候應(yīng)該在今年6、7月份。
但世家機(jī)構(gòu)唐駿認(rèn)為：即使成都房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有大幅上升，但在長(zhǎng)期內(nèi)將處于調(diào)整狀態(tài)。他稱(chēng)，成都很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房產(chǎn)的預(yù)期收益從2007年的10%-15%調(diào)整到5%—8%。他稱(chēng)：“成都樓市的消費(fèi)價(jià)值與投資價(jià)值已經(jīng)透支了3至5年，而這兩種價(jià)值是房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α！?
同區(qū)地價(jià)有高低 拿地企業(yè)各感慨
市場(chǎng)波動(dòng)之后，總會(huì)留下諸多尷尬角色。正如巴菲特所說(shuō)：“潮退了，才知道誰(shuí)在裸泳。”那些在高位拿地的開(kāi)發(fā)商們?cè)诮衲陼?huì)發(fā)現(xiàn)，自己項(xiàng)目的樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，這種狀況對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都應(yīng)該是一個(gè)騎虎難下的局面。
2007年初，成都的土地價(jià)格便響起了一片漲聲。城東二環(huán)建設(shè)路片區(qū)、光華大道沿線、南部高新區(qū)花蔭村一帶的地價(jià)直線飆升。而當(dāng)時(shí)沒(méi)有人預(yù)料到這一切僅僅是序幕。隨后的7.20和9.20 成為一場(chǎng)資本大鱷們主導(dǎo)的數(shù)字游戲。在每個(gè)光鮮刺激的數(shù)字背后隱藏的都是與地價(jià)一樣節(jié)節(jié)攀高的風(fēng)險(xiǎn)。
2008年，國(guó)家將強(qiáng)硬執(zhí)行從緊的貨幣政策，更讓很多開(kāi)發(fā)商擔(dān)心無(wú)米下鍋。拿不到地的固然焦慮，拿到地的則更像是捧了一塊燙手的山芋。高樓面地價(jià)讓很多開(kāi)發(fā)商們感嘆被綁架了。再加上持續(xù)攀升的建筑成本、人力資源成本、國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)政策、市場(chǎng)走向等不確定因素，一些高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，仿佛身陷夾縫，進(jìn)退維谷。
從勝利者到焦慮者？
2007年的成都樓市，多數(shù)人都在預(yù)測(cè)2008年一片大好的形勢(shì)，而在外資大鱷頻繁出手的帶動(dòng)下，很多開(kāi)發(fā)商鐵了心：拿到土地才是發(fā)展的硬道理。
于是土地市場(chǎng)上演著一場(chǎng)場(chǎng)讓人興奮刺激的數(shù)字游戲。根據(jù)世家機(jī)構(gòu)提供的2007年第四季度成都市土地拍賣(mài)結(jié)果來(lái)看，三環(huán)外的土地樓面地價(jià)已穩(wěn)穩(wěn)的攀上4000元/平方米，二三環(huán)的拍賣(mài)土地樓面地價(jià)均徘徊在5000—6000元/平方米的區(qū)間。國(guó)嘉地產(chǎn)在錦江區(qū)糧豐村4、9組，大觀村6組拍得的土地，樓面地價(jià)高達(dá)4600元/平方米。而同一天，廈門(mén)建發(fā)以1400萬(wàn)/畝拍得的青羊區(qū)龍嘴村一塊城鎮(zhèn)混和住宅用地，樓面價(jià)在7368元/平方米。
有數(shù)據(jù)顯示，成都樓面地價(jià)最高的項(xiàng)目，全集中在2007年三、四季度的土地市場(chǎng)上。按照拿地成本占總成本三分之一強(qiáng)的慣例，這些項(xiàng)目成本早已大大超過(guò)了同一區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格。最要命的是，這波土地價(jià)格瘋狂上升的勢(shì)頭，在2007年底便嘎然而止。2008年，成都土地價(jià)格頻頻上演高臺(tái)跳水，二三環(huán)之間的樓面地價(jià)一般都在2000元/平方米，這將數(shù)月前高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商們晾在了臺(tái)上。
面對(duì)如此高位的樓面地價(jià)，開(kāi)發(fā)商能如何處理？某成都地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析坦言：“說(shuō)實(shí)話，這樣的項(xiàng)目，我們也不敢接。惟一的辦法恐怕就是一個(gè)字——拖?！?目前，成都一些樓面地價(jià)高的項(xiàng)目開(kāi)始四處尋求轉(zhuǎn)讓。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這樣的項(xiàng)目，往往賣(mài)樓的利潤(rùn)還不如賣(mài)地多，轉(zhuǎn)賣(mài)應(yīng)是最直接的逃生手段。但肯接受的開(kāi)發(fā)商實(shí)在不多。
在2008年3月，廣州云星地產(chǎn)欲轉(zhuǎn)賣(mài)項(xiàng)目的傳聞甚囂塵上，成為成都樓市的焦點(diǎn)新聞。雖然云星地產(chǎn)負(fù)責(zé)人一再澄清，稱(chēng)公司并無(wú)撤離成都的打算，只是想找一個(gè)合作伙伴共同開(kāi)發(fā)。但某地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，云星的確有轉(zhuǎn)手項(xiàng)目的意圖?！八麄?cè)?jīng)找過(guò)我，”該總經(jīng)理稱(chēng)，“但項(xiàng)目只有8萬(wàn)方，地塊又無(wú)特點(diǎn)，樓面地價(jià)4000多元/平方米，但現(xiàn)在成都樓面地價(jià)2000元/平方米的隨處可見(jiàn)。這樣的項(xiàng)目沒(méi)有多少企業(yè)會(huì)真感興趣?！?
從2007年火熱的炎夏到成都多年難遇的嚴(yán)寒，季節(jié)和市場(chǎng)的快速轉(zhuǎn)變，都讓人有點(diǎn)回不過(guò)神來(lái)。那些當(dāng)時(shí)在土地市場(chǎng)大獲豐收的勝利者，如今卻變得異常沉默。讓人不禁反省，對(duì)成都還不成熟的土地產(chǎn)場(chǎng)，那些一度讓人瘋狂的拍賣(mài)價(jià)格，是資本的勝利，還是一場(chǎng)“面包貴過(guò)面粉”的賭博？而資金實(shí)力尚不雄厚的開(kāi)發(fā)商與全副武裝的資本大鱷共同對(duì)決土地市場(chǎng)，其結(jié)果是否是有人在默默忍受“打落牙齒和血吞”的尷尬？
不公平的貼身較量
如果說(shuō)“9.20”8800萬(wàn)/畝的拍賣(mài)價(jià)具有難以復(fù)制的特殊性，那7.20或許更能說(shuō)明2006年土地拍賣(mài)市場(chǎng)的高燒。中天盈當(dāng)日在南部新區(qū)拿到的兩塊土地，樓面地價(jià)分別高達(dá)7400元/平方米和7500元/平方米。而同年4月，中海在南部新區(qū)的仁和片區(qū)拿到的一塊同樣是城鎮(zhèn)混合住宅用地，樓面價(jià)的3200元/平方米就已經(jīng)不足掛齒。
與這兩個(gè)數(shù)字形成鮮明對(duì)比的是，尺度的報(bào)告顯示，成都市一季度平均樓面地價(jià)還徘徊在2415元/平方米。即使當(dāng)時(shí)備受矚目的市中心的文化宮地塊樓面地價(jià)均也只有3500元/平方米。
就在中天盈突破7000/平方米的超高樓面地價(jià)時(shí)，2007年年中，同區(qū)域內(nèi)的遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期、育才竹島的銷(xiāo)售價(jià)格不過(guò)4500元/平方米左右。7.20之后，該區(qū)域內(nèi)，華潤(rùn)鳳凰城、中海?蘭庭、和黃南城都匯、九龍倉(cāng)項(xiàng)目的均價(jià)也都徘徊在6000元/平方米左右。直到今日，該區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)攀上7000元/平方米的樓盤(pán)銷(xiāo)售也承受著巨大的壓力，更何況有人的面粉早已經(jīng)貴過(guò)面包？采訪中，多家營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人都直言“這種項(xiàng)目我們根本不敢應(yīng)標(biāo)。”
這種同一區(qū)域樓面地價(jià)相去甚遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)，好比讓一起競(jìng)爭(zhēng)的不同開(kāi)發(fā)商貼身肉搏，一個(gè)輕裝上陣，另一個(gè)則身負(fù)厚重的盔甲。而這樣的現(xiàn)狀除了南延線，在多個(gè)區(qū)域以不同的形式上演。
星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成都分公司總經(jīng)理張猛舉例說(shuō)，東二環(huán)的土地價(jià)格2006年的200多萬(wàn)/畝到700—800萬(wàn)/畝再到香港信和拍得的1100多萬(wàn)/畝。而干道房產(chǎn)最近在二十四城旁邊拍得的地77畝，才500多萬(wàn)/畝。與幾個(gè)月前的1100多萬(wàn)，相差近一倍。
目前，建設(shè)路片區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)基本穩(wěn)定在 6000元/平方米。一邊是上漲近3倍的土地價(jià)格，一邊是增長(zhǎng)幅度僅僅1倍的樓盤(pán)價(jià)格。而參差不等的拿地價(jià)格，讓先到者占盡了先機(jī)，而對(duì)后來(lái)且欲居上者來(lái)說(shuō)則是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
在發(fā)展較早，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的光華片區(qū)，開(kāi)發(fā)商們也面臨著同樣的尷尬。2007年10月26日，萬(wàn)科以970萬(wàn)/畝的高價(jià)將外光華一塊寶地收入囊中，樓面地價(jià)高達(dá)4850元/平方米。而當(dāng)天和萬(wàn)科一起高價(jià)拿地的天合房產(chǎn)，更以1680萬(wàn)/畝斬獲了內(nèi)光華、青羊區(qū)東坡村3、6組的4號(hào)宗地，高出了起拍價(jià)近4倍，其樓面地價(jià)更一路飚高到到6300元/平方米。
而就在此之前，內(nèi)光華片區(qū)最高的地價(jià)，為中鐵八局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2006年12月8日拿下的“西子香荷”地塊，成交價(jià)835萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)僅2505元/平方米。天合房產(chǎn)拿下4號(hào)宗地一個(gè)月后，“西子香荷”開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)在7200元/平方米左右。當(dāng)時(shí)，天合房產(chǎn)的另一個(gè)在售項(xiàng)目——同樣位于光華片區(qū)的天合凱旋城，銷(xiāo)售均價(jià)也不過(guò)7400元/平方米左右。
比中鐵八局更早進(jìn)入該區(qū)域的博瑞地產(chǎn)則擁有了更多資本與后來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較量。優(yōu)品道擁有光華核心區(qū)域的大片優(yōu)質(zhì)土地。2008年初開(kāi)盤(pán)的央作，所在的地塊價(jià)格，即使今日市值保守估計(jì)為1500萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)也高達(dá)7500元/平方米。但央作的銷(xiāo)售價(jià)格僅在8800元/平方米左右。敢如此操作，博瑞地產(chǎn)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人并不諱言，這是由于博瑞很早就進(jìn)入該區(qū)域，拿地價(jià)格不高，在土地成本上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。方能如此從容的以一梯兩戶(hù)的純板式產(chǎn)品，與同區(qū)域的對(duì)手較量。
一個(gè)區(qū)域，同種銷(xiāo)售價(jià)格、三筆成本帳，其背后是開(kāi)發(fā)商各自的感慨。
拖高轉(zhuǎn)股加資金 市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略易尋
不需要太強(qiáng)的數(shù)學(xué)能力，我們也可以計(jì)算出被高地價(jià)“綁架”的地產(chǎn)商們有多尷尬。究竟是死守價(jià)格底線和利潤(rùn)率，還是正面出擊尋求突破？to be or not to be？ 很多開(kāi)發(fā)商面在市場(chǎng)走向不明朗的今天，似乎都變成了現(xiàn)代版的哈姆雷特。面對(duì)夾縫中的困境，開(kāi)發(fā)商不得不思索各種應(yīng)對(duì)之道。
對(duì)策一：拖過(guò)冬季
采用這種辦法的，多是項(xiàng)目尚未啟動(dòng)或者正在啟動(dòng)的企業(yè)。他們項(xiàng)目多、戰(zhàn)線長(zhǎng)、能承受一定的資金壓力。面對(duì)過(guò)高的樓面地價(jià)，拖成為了一種有效的封閉治療。當(dāng)數(shù)據(jù)模型無(wú)法理清頭緒、預(yù)測(cè)未來(lái)的時(shí)候，“拖”也成為一種理性的選擇。這種期望通過(guò)減緩供應(yīng)量以刺激消費(fèi)的方式是否有效，只能等待市場(chǎng)驗(yàn)證。
典型個(gè)案：藍(lán)光
據(jù)說(shuō)連一向擅長(zhǎng)玩快字訣的藍(lán)光，也在適當(dāng)?shù)目刂仆票P(pán)速度，一些項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始往后推延。
對(duì)策二：.轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端
面對(duì)高樓面地價(jià)，開(kāi)發(fā)商不可能再選擇做強(qiáng)調(diào)性?xún)r(jià)比的中端產(chǎn)品。能提高產(chǎn)品價(jià)格的方式，是注入有說(shuō)服力的高附加值。這也是為何今年高端產(chǎn)品頻頻亮相的根本原因。
而采用這樣的方式的開(kāi)發(fā)商多是：資金壓力不大、不需要急切的銷(xiāo)售回款，能夠比較從容的調(diào)整項(xiàng)目定位。
拉動(dòng)高端消費(fèi)市場(chǎng)的客戶(hù)群對(duì)市場(chǎng)變化的敏感性不強(qiáng)是支持這一戰(zhàn)略調(diào)整的有利因素。但高端產(chǎn)品的主力消費(fèi)人群為投資者，在擠掉了部分泡沫且投資回報(bào)率降低的今天，市場(chǎng)走向究竟如何，尚不清晰。
典型個(gè)案：龍湖、國(guó)嘉
龍湖在2008年將七盤(pán)同發(fā)。目前公布的產(chǎn)品形態(tài)將全面包含別墅、超高層城市豪宅、花園洋房、電梯公寓及商業(yè)地產(chǎn)。這意味著，龍湖地產(chǎn)將亮出最為擅長(zhǎng)的高端項(xiàng)目將在正式登上成都地產(chǎn)市場(chǎng)的大舞臺(tái)。而已經(jīng)亮相的長(zhǎng)橋郡，將與山上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——置信的另一個(gè)高端項(xiàng)目牧山麗景貼身肉搏。
國(guó)嘉地產(chǎn)2007年10月在三圣鄉(xiāng)拿到的123畝地，樓面地價(jià)高達(dá)4600元/平方米，在2008年年初項(xiàng)目就已經(jīng)確定為豪宅，據(jù)說(shuō)案名初定為“國(guó)嘉?空中庭院”，將打造成一個(gè)高層豪宅項(xiàng)目。此外藍(lán)光以1385萬(wàn)/畝的拍得的琉璃場(chǎng)地塊，樓面價(jià)高達(dá)4100元/平方米，現(xiàn)項(xiàng)目也已經(jīng)確定為高端產(chǎn)品。
對(duì)策三：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓
對(duì)一些中小開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目打包出讓成為不得已而至的下策。但明眼人稍一算賬也清楚，如此高的樓面地價(jià)，再賠上建安成本和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)在不如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來(lái)得劃算。而兩者獲取的利潤(rùn)相差無(wú)幾。與土地市場(chǎng)的冷清相比，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的頻繁交易形成了一個(gè)另類(lèi)的火熱市場(chǎng)。而對(duì)一些實(shí)力開(kāi)發(fā)商而言，這不僅是擴(kuò)充勢(shì)力范圍的好機(jī)會(huì)，也是進(jìn)入新市場(chǎng)最劃算有效的方法。
典型個(gè)案：瑞安
瑞安通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入成都住宅市場(chǎng)，而保利也早已運(yùn)用項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式拿下石象湖項(xiàng)目。
對(duì)策四：股權(quán)+資金
采用這種方法的多是，已有在建項(xiàng)目，資金壓力較大、資金鏈條繃得緊的企業(yè)，以快速銷(xiāo)售回款防止持久戰(zhàn)帶來(lái)的消耗。相同戰(zhàn)略下不同戰(zhàn)術(shù)：一是價(jià)格調(diào)整，犧牲利潤(rùn)率以快速資金回籠；二是堅(jiān)持利潤(rùn)率，調(diào)整產(chǎn)品定位、加大營(yíng)銷(xiāo)投入；三、轉(zhuǎn)讓股權(quán)籌措資金。
典型個(gè)案：萬(wàn)科、正成、萬(wàn)華
萬(wàn)科是降價(jià)的第一動(dòng)作者，在他人還沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，萬(wàn)科的迅速動(dòng)作為自己贏得了最好的先機(jī)。而據(jù)說(shuō)通過(guò)幾輪降價(jià)，迅速銷(xiāo)售回款的萬(wàn)科，已經(jīng)集結(jié)力量準(zhǔn)備將一些“老弱病殘”清理出市場(chǎng)。
而萬(wàn)華等則通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式來(lái)籌措資金，贏得主動(dòng)。據(jù)說(shuō)，麓山國(guó)際的股權(quán)將通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)融資。但其接招者尚不明確。
地產(chǎn)江湖暗潮涌 土地版塊重劃急
在土地市場(chǎng)這張勢(shì)力版圖上，先到者要攻守兼?zhèn)?，后?lái)者則要盡快尋求突破口，圈定自己的勢(shì)力范圍；實(shí)力雄厚者要期望擴(kuò)大自己的領(lǐng)地，穩(wěn)固自己的位置，弱小者則首先要立穩(wěn)腳跟，再謀發(fā)展。而這一切都是在暗潮洶涌，瞬息萬(wàn)變的房地產(chǎn)江湖里進(jìn)行著。土地市場(chǎng)的每一次風(fēng)吹草動(dòng)都在催促著開(kāi)發(fā)商們應(yīng)變要更迅速、提醒著行動(dòng)要更慎重。
逢低吃進(jìn)：地產(chǎn)大鱷的春天
世家機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略研究部總監(jiān)唐駿說(shuō)，對(duì)于國(guó)內(nèi)的資本大顎而言，這是一個(gè)千載難逢的“逢低吃進(jìn)”的大好進(jìn)會(huì)。而中信、保利、花樣年等的頻頻動(dòng)作都印證著這一點(diǎn)。
有江湖傳聞?wù)f，萬(wàn)科之所以頻頻亮出降價(jià)的殺手锏，就是為了實(shí)現(xiàn)資金儲(chǔ)備，大量吞入一些難以為繼的項(xiàng)目。潘石屹將其描述為，萬(wàn)科這是在利用風(fēng)云動(dòng)蕩鏟除異己。據(jù)說(shuō)萬(wàn)科已經(jīng)吞并了四個(gè)項(xiàng)目，并通過(guò)前期降價(jià)快速回款，儲(chǔ)備了幾個(gè)億的資金，準(zhǔn)備吸納一些優(yōu)質(zhì)地塊。
另一個(gè)近期動(dòng)作頻繁的地產(chǎn)大鱷——深圳保利集團(tuán)，在2007年地價(jià)滾燙之時(shí)進(jìn)入成都，但一直頗為低調(diào)。2007年，3月30日保利第一次亮相土地市場(chǎng)，落敗于龍湖；后在花博地塊等土地拍賣(mài)中，保利也只是觀望和小試牛刀。
直到2008年初，保利才通過(guò)拍賣(mài)取得位于成都市新都區(qū)的xp-67、68地塊，總價(jià)款為3.17億元。而就在新年不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，計(jì)算上述地塊，保利地產(chǎn)已經(jīng)在全國(guó)6個(gè)城市，斥資近30億元，拿下了7幅地塊。據(jù)說(shuō)保利成都在新都區(qū)已經(jīng)初步確定三個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目:郁金香花園、皇冠山莊、香檳花園。而另一個(gè)通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式獲得的石像湖項(xiàng)目，根據(jù)記者目前掌握的資料來(lái)看，該項(xiàng)目占地20平方公里，囊括了已經(jīng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的石象湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)。而在2008年，保利的這兩個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目都會(huì)陸續(xù)面世。
中信在成都則繼續(xù)推進(jìn)自己的區(qū)域開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。繼郫縣的“中信蜀都”綜合城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，今年2月，中信深圳集團(tuán)與崇州人民政府正式簽署了《崇州羊馬新城城市運(yùn)營(yíng)協(xié)議》，拿下了崇州羊馬鎮(zhèn)4.33平方公里新城的城市運(yùn)營(yíng)。中信透露，將推行包括土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、水景綠化及城市公園建設(shè)、城市公共建筑項(xiàng)目建設(shè)、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)和宣傳推介等一攬子計(jì)劃。
這般氣粗，當(dāng)然是背后的財(cái)大勢(shì)雄。銀行方面一再表示，大型企業(yè)如萬(wàn)科、金地、華僑城、招商地產(chǎn)等企業(yè)的貸款，銀行會(huì)盡量滿(mǎn)足。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)眾所周知的是盡管地產(chǎn)大鱷們透露的總投資額度都令人乍舌。但玩的都是“一根杠桿就可以撬起地球”的資本游戲。例如中信深圳集團(tuán)目前公布的羊馬新城在未來(lái)6年內(nèi)滾動(dòng)投入30億元，但根據(jù)知情者透露其前期啟動(dòng)資金并不大。以此獲得是令人垂涎的4平方公里的土地整理權(quán)。
果斷出手：重劃勢(shì)力范圍
對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司成都分公司總經(jīng)理張猛概括為：一度的地價(jià)領(lǐng)漲房?jī)r(jià)，到目前的地價(jià)領(lǐng)跌房?jī)r(jià)。但他針對(duì)于這種土地市場(chǎng)上的恐慌，認(rèn)為這“說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商比消費(fèi)者還不理智?！鄙唐穬r(jià)格永遠(yuǎn)圍繞價(jià)值波動(dòng)，而土地的稀缺性決定了它永遠(yuǎn)都是最重要的生產(chǎn)資料。
張猛舉出2005年新政調(diào)控后，蜀信在九里堤以420萬(wàn)/畝拍到的一塊土地，開(kāi)發(fā)商因擔(dān)心樓面地價(jià)太高，而寧可賠掉800萬(wàn)的保證金被政府收回土地。后來(lái)該地塊成功轉(zhuǎn)手，價(jià)格超過(guò)了500萬(wàn)/畝，之后銷(xiāo)售均價(jià)約為6000元/平方米?！斑@樣的例子還很多，既有像”東方錦都”那樣挺過(guò)去的成功者，也有香港科恩放棄溫江花博會(huì)地塊那樣的遺憾?！睆埫驼f(shuō)。
低潮下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正是一個(gè)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商膽識(shí)和市場(chǎng)研判能力的最好機(jī)會(huì)。而星彥地產(chǎn)的張猛和世家機(jī)構(gòu)的唐駿都堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)：目前的土地市場(chǎng)正是一個(gè)需要果斷出手的時(shí)機(jī)了。最具有參考性的指標(biāo)是三環(huán)路周邊的土地價(jià)格。目前，這里的土地成交價(jià)格多在500萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)在2000元左右，相比高峰期樓面地價(jià)可以達(dá)到2500-3000元、甚至4000元左右，已經(jīng)跌到五年內(nèi)的最低谷。而即使按照三環(huán)路周邊目前的銷(xiāo)售價(jià)格，也完全可以保證開(kāi)發(fā)商20%的合理利潤(rùn)。
至于開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)的因?yàn)橘Y金緊張不敢拿地，張猛則笑稱(chēng)，2007年地價(jià)高得驚人時(shí)，難道開(kāi)發(fā)商們就不缺錢(qián)？
地產(chǎn)大鱷的逢低吃進(jìn)；主流開(kāi)發(fā)商或快速銷(xiāo)售，資金儲(chǔ)備；中小開(kāi)發(fā)商迅速轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，另作他圖……這一切都是各自在集結(jié)力量，準(zhǔn)備在這場(chǎng)勢(shì)力版圖的重新劃分中占據(jù)最佳的戰(zhàn)略要塞。