房價走勢基本穩(wěn)定 震后成都樓市將現(xiàn)新一輪行情
地震對成都樓市的影響不言而喻，地震之后成都樓市的走勢更是各方關(guān)注的熱點。近日，本報特邀正合地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理毛勇、尺度地產(chǎn)顧問有限公司董事長曾祥庸、世家機構(gòu)董事總經(jīng)理郭漫舸、成都房地產(chǎn)研究所所長黃子寧、成都星彥地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理張猛等五位知名機構(gòu)的老總就相關(guān)熱點問題進行了座談。
市場篇
震后商品房交易現(xiàn)狀如何？
震后第二周賣了1357套
成都商報：地震后，成都樓市的整體情況究竟如何？
郭漫舸：成交方面，由于地震的影響，原本應于當周備案的數(shù)據(jù)可能延遲了一周。就此而言，震后第二周的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)地震當周的成交數(shù)據(jù)。該周1357套的成交量較震前2251套相比，雖然有比較大的下跌，但就近三個月的成交走勢來看，與今年三四月份的低點相比并無實質(zhì)差異。因此我認為，地震的確使成都樓市的供需受到顯著影響，但是在“9.27新政”對樓市造成深刻影響達8個月之久的大背景下，成交數(shù)據(jù)顯示樓市整體并不比春節(jié)之后更糟，輔之以合理引導應能逐步恢復。
毛勇：受地震影響，大量樓盤開盤時間進行調(diào)整。但是5月（截至5月25日）郊縣住宅項目月度推售情況卻出現(xiàn)小幅攀升，達到3237套，較今年1至4月的月均推售量增長1.98％。與此同時，由于部分重災區(qū)客戶到成都，二手房租賃市場大幅度上漲。
曾祥庸：地震對成都二手房市場的影響是顯著的。無論從二手房供需、市場價格走勢及對購房者的信心和購買偏好來講，均產(chǎn)生了不同程度的影響。5月份成都二手房市場交易大大下降，相比上月總成交量下降約47%。
黃子寧：許多開發(fā)企業(yè)在地震發(fā)生后都推遲了項目上市的時間，從而導致供應量萎縮。成交量雖然同步下滑，但萎縮比例遠小于供應的下滑比例，并在震后一周明顯回升。這一情況說明，需求方是具備一定心理承受能力的，反而是供應方市場存在更多的觀望心態(tài)。對下一步震后的樓市走勢而言，無疑是一個積極的信號。其中一些知名地產(chǎn)品牌在此期間推盤取得較好銷售表現(xiàn)，更是震后市場信心重塑的體現(xiàn)。
受震后購房者對產(chǎn)品需求變化的影響，部分開發(fā)企業(yè)會對現(xiàn)有未開工項目重新調(diào)整項目規(guī)劃，強調(diào)產(chǎn)品安全和空間的舒適型。購房群體仍以成都本地置業(yè)為主，并會出現(xiàn)災區(qū)或受災區(qū)影響的周邊省市購房人群，以及少量外省市（如北京等地）以投資為目的的購房者。
郭漫舸：市場供應結(jié)構(gòu)整體不會發(fā)生變化，長期內(nèi)主城區(qū)產(chǎn)品供應仍然以高層為主，但是短期內(nèi)開發(fā)商會考慮突出低層和產(chǎn)品的抗震賣點，以迎合購房者心理。而在成都只要是按國家標準進行抗震設計的房屋，無論高層還是低層其安全程度都是非常高的。在從成都自2006年出讓的住宅用地來看，其主城區(qū)容積率基本都可達4.2左右，甚至能達到7。近郊大多數(shù)住宅用地的容積率也可達到4左右。由于較高的樓面地價使得大部分開發(fā)商無法降低其容積率。因此近兩三年，成都尤其是主城區(qū)供應商品住宅仍然將以高層為主。長期來看，如果成都向高密發(fā)展的原則不變的話，高層住宅仍將是成都商品住宅未來供應的主流。
趨勢篇
震后房價降了嗎？
房價走勢基本正常，呼吁政府出臺扶持政策
成都商報：地震影響開發(fā)商的銷售，近期是否會有開發(fā)商因資金緊張采取大幅度的降價銷售策略？地震過后，中央政府針對受災地區(qū)經(jīng)濟建設陸續(xù)出臺了一系列扶持政策，你們認為地方政府將會如何通過政策引導來重續(xù)成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？
曾祥庸：地震對我市開發(fā)商的在建項目均有直接和間接的影響，在建工程的返工和維修都直接帶來成本的增加。同時，銷售量的減少加大了部分開發(fā)商的資金壓力。截至目前，開發(fā)商采取的一定限度的優(yōu)惠促銷策略都是正常的營銷方式。應當看到，地震給成都樓市帶來的困境是暫時的，目前政府正在進行大量的調(diào)研，相信很快會提出相關(guān)的成都房地產(chǎn)市場發(fā)展促進方案，以確保整體市場健康、理性發(fā)展。
郭漫舸：就我了解，震后開發(fā)商并未推出大幅度降價策略，成都市房價目前基本保持穩(wěn)定。通過對隨機抽查的成都市部分樓盤地震前后成交均價情況統(tǒng)計，都屬正常波動范圍。成都主城區(qū)本身沒有受到實質(zhì)損害的情況下，本次地震對消費者心理產(chǎn)生的影響如果持續(xù)下去將對成都城市整體價值構(gòu)成傷害。因此，政府部門盡快出臺相關(guān)舉措重振市場非常必要。
黃子寧：根據(jù)2007年土地市場供需情況和部分開發(fā)商市場布局來看，今年開發(fā)企業(yè)壓力客觀存在，加之地震對近期銷售的影響，資金鏈緊張將是普遍存在的現(xiàn)象。但隨著相關(guān)政策的出臺，政府隨之而至的扶持行為將給予企業(yè)一定緩沖空間。因此，市場出現(xiàn)大幅度降價銷售的可能性很小，依據(jù)企業(yè)實力的不同，大型企業(yè)多會采取部分房源促銷活動維持市場活躍度，小型企業(yè)可能會通過項目轉(zhuǎn)讓、合作的形式尋求生存空間。相信震后政府對于房地產(chǎn)行業(yè)等方面的政策會陸續(xù)出臺，尤其是金融、土地等相關(guān)優(yōu)惠政策。另一方面，政府還應當通過相應的購房政策樹立購房者的置業(yè)信心，來拉動市場成交量和金額的上升，通過供需雙方市場的有效調(diào)控，雙線帶動市場發(fā)展，盡早步入新一輪的復蘇期。
毛勇：受宏觀調(diào)控與地震的雙重影響，目前只有極少一部分的開發(fā)商推出變相降價的優(yōu)惠策略，促進項目銷售量。地震發(fā)生后，包括貨幣政策在川的“局部溫和”措施（例如央行提高準備金利率在四川一些地區(qū)的緩行等等），我認為，本地政府會與中央政策導向相呼應，出臺相關(guān)政策促進市場的盡快恢復。
現(xiàn)在買房是最好時機嗎？
現(xiàn)階段購房價格最少泡沫
成都商報：有觀點認為成都目前已經(jīng)迎來了最理想的“抄底”購房時機，請問應該如何認識這一說法。
郭漫舸：去年的“9.27”新政對多次置業(yè)者的投資行為形成了限制，但是仍然有人將不動產(chǎn)作為保值增值工具。從世家機構(gòu)震前的市場觀察來看，部分品牌開發(fā)商實際上已經(jīng)敏銳地察覺到市場回暖的跡象，開始小幅提升了售價，但震后消費者信心受挫的情況下該舉措顯然難以為繼。調(diào)控加地震剔除了價格中泡沫成分，短期價格仍將平穩(wěn)，從這個層面來說，實際上使消費者在短期內(nèi)仍有機會以最沒有泡沫的價格購房。
黃子寧：我認為在經(jīng)過短期的災后心理過渡，隨著政府的優(yōu)惠政策效應的逐漸釋放，部分項目的市場價格屆時將進入開發(fā)商震后心理預期的低谷。對于有置業(yè)需求的市民來說，此時將是最理想的購買時機。
張猛：震后的市場確實很復雜，各家開發(fā)商的資金情況也各不相同，因此，不太可能出現(xiàn)“集體跳水”的大動作，因此，這個所謂的“底”在哪或何時出現(xiàn)，沒有人能夠說得清楚。個人認為，購房未必非得等著“抄底”。因此如果是準備長時間自住，結(jié)合地震后各項目的綜合表現(xiàn)，當下保持足夠的理性和平常心購房不失為一種選擇。
毛勇：對自住者而言，目前的確是比較好的購買時機。首先，成都穩(wěn)定的地質(zhì)結(jié)構(gòu)保證了在成都居住的安全性。結(jié)合我們對成都地質(zhì)條件的分析，在成都只要是按國家標準進行抗震設計的房屋，其安全程度是非常高的?；谝陨戏治觯覀兣袛啻舜蔚卣饘Τ啥挤康禺a(chǎn)市場的影響更多是心理層面的影響，而非實質(zhì)層面的影響。此外，我認為影響房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的基本面沒有改變，例如土地資源稀缺帶來的供應有限、經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展使居民財富的迅速積累、人口紅利與城市化帶來的各類剛性需求增加等。因此，在群體不理性導致市場處于調(diào)整階段的時候，是自住者較為理想的購買時機。
曾祥庸：同意毛勇的看法，我希望房產(chǎn)市場多一些理性投資者，少一些盲目、狂熱的投機者。在理性的市場分析與比較基礎上，每一個消費者、市場投資者在這一過程中都能夠獲得契合自身消費能力與消費要求的購房時機。