樓市已處相對"底部" 成都房價"跳樓"空間不大
對于自住或投資房產(chǎn)的人來說，成都當(dāng)前的房價是否已下跌到階段性底部了呢？當(dāng)行業(yè)外資金已經(jīng)開始抄底中國樓市之時，成都房價究竟有多大的下降空間？階段性底部是否已經(jīng)到來？本月即將舉辦的秋季房交會上是否“有底可抄”？投資房產(chǎn)又有什么樣的“竅門”？這里，不妨看看幾位業(yè)界專家的觀點。
各界觀點
A 專家觀點
業(yè)內(nèi)算賬：價格已接近地產(chǎn)商底線
成都遠(yuǎn)大地產(chǎn)總經(jīng)理阮雷撰文指出，成都經(jīng)過半年多的價格調(diào)整，多數(shù)項目的價格下降了10%-15%左右，回落至2007年初時的水平，當(dāng)前多屬于微利銷售，少數(shù)項目已經(jīng)無利銷售甚至賠本銷售。不排除還會有個別開發(fā)商撐不下去賠本降價，但是即便如此，價格再下降的空間已經(jīng)不大。房子屬于高價值、長期性消費品，對于需要賠本銷售以渡難關(guān)的開發(fā)商，他們開發(fā)的房子的質(zhì)量和后續(xù)服務(wù)通常難以令人放心，很有可能出現(xiàn)越降價越?jīng)]人買的局面。
阮雷透露，當(dāng)前在售樓盤的土地基本都是2006年以前取得的，部分在售樓盤的土地甚至為2003年前取得。今年上半年，雖然成都新出讓的土地價格大幅度下降，但是出讓的總面積很少，出讓的總金額只有約50億元，不足以對2007年已出讓的高價土地構(gòu)成大的沖擊。
他分析認(rèn)為，自2008年初以來，由于水泥、鋼材、勞動力價格的快速上漲，普通住宅的建安成本短期內(nèi)上漲了約600元/平方米，其中普通電梯公寓的建安成本超過了2000元/平方米，再加上營業(yè)稅、設(shè)計費用、綠化費用、市政配套費用、管網(wǎng)施工費用、企業(yè)運營費用等成本，普通住宅的非地價成本超過了3000元/平方米。2007年已出讓土地的平均樓面地價為4329元/平方米，也就是說這些土地建成房子后的平均完全成本超過了7329元/平方米，即便按10%的利潤計算，這些房子的平均價格應(yīng)該超過8061元/平方米。
與之相比，今年上半年大成都范圍新開盤樓盤均價5836.8元/平方米，主城區(qū)新開盤樓盤均價6183.8元/平米，不考慮繼續(xù)通貨膨脹，按現(xiàn)有的物價水平計算，目前的售價比未來的成本少了1146元/平方米。
經(jīng)濟學(xué)家劉茂才成都房價下調(diào)空間不大
著名經(jīng)濟學(xué)家、四川省社會科學(xué)院原院長劉茂才教授認(rèn)為，受政府宏觀政策的調(diào)控和地震災(zāi)情的影響，成都房地產(chǎn)目前的疲軟狀態(tài)是暫時的，但很快就會過去。總體走勢看來，成都的房地產(chǎn)還會有一個強勁的發(fā)展勢頭。
從成都的發(fā)展來看，城市人口在不斷增長，必然要推動房地產(chǎn)消費。尤其是80年代后出生的年輕人，他們要在城市里組成新家庭，這是一股很強勁的需求。土地資源又具有稀缺性，所以成都房價下調(diào)的空間不大，當(dāng)前只是一個低谷。劉教授預(yù)計，成都的房地產(chǎn)市場整體回暖，可能需要3年左右的時間。
區(qū)域經(jīng)濟專家鄒高祿暴利時代已經(jīng)過去
西南財經(jīng)大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟專家鄒高祿教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場尤其是住房市場，從去年10月以后開始調(diào)整。放到全國的大背景下來看，成都的房地產(chǎn)市場跟全國的趨勢既有相似性，又有自身的一些特點。
對于成都來說，面臨著和全國大環(huán)境一樣的經(jīng)濟調(diào)控形勢，加上地方政府曾經(jīng)的土地財政需要轉(zhuǎn)型，成都的房地產(chǎn)市場也開始進(jìn)入調(diào)整期。在這樣的背景下，5.12大地震又給成都的購房者帶來心理層面的影響，使一部分消費者的購房心態(tài)更加謹(jǐn)慎，增強了觀望情緒。那成都當(dāng)前的房價是否已經(jīng)下跌到階段性底部了呢？鄒高祿認(rèn)為，目前形勢還不明朗。最近幾個月房子成交量較小，成交量小的情況下房價就失真了，房價的高低需要有大量的抽樣和調(diào)查來做分析。鄒教授對后市的看法比較中立，他認(rèn)為不必對當(dāng)前的形勢太過悲觀，但暴利時代已經(jīng)過去，投資或者投機者不要抱太高的期許。
B 機構(gòu)看法
仲量聯(lián)行：成都情況好于北京等一線城市
仲量聯(lián)行成都公司提供數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成都的商業(yè)樓盤發(fā)展依然向好。成交量和辦公樓的租金仍在上升，預(yù)計到明年年底都會處于一個比較好的發(fā)展態(tài)勢。6月底寫字樓的成交量較去年上漲了17%。住宅市場1-8月銷售額持續(xù)下降，預(yù)計這種狀況在今年內(nèi)不會有太大的改變。“根據(jù)工行提供的數(shù)據(jù)，8月成都住宅市場依然有800萬的存量，一個月銷售100萬平方米，需要8個月來消化，與其他城市相比，成都的數(shù)據(jù)較為理想，北京需要29個月，上海需要4.5個月，武漢需要20個月?！?
從整個中國的情況來看，這段時間住宅市場都比較困難，需要一段時間來調(diào)整。但成都市民的承受能力相對較強，房產(chǎn)市場較為健康。以供樓支出除以可支配收入，成都的比率為56.9%，也就是成都市民每個月的收入有56.9%花在供房上，與其他城市相比較為健康，數(shù)據(jù)顯示，北京為86.5%，深圳為92.2%，上海為75%。如果自用住房，是否選擇在房交會買房，要根據(jù)自身情況來判斷，短時間內(nèi)住宅的價格很難回升到去年的水平，如果自己的薪水可以承受供房能力，就可以考慮購買。對于投資房產(chǎn)的投資者，則應(yīng)更加理智，目前房產(chǎn)的升值速度會比較慢，應(yīng)當(dāng)將中短期出租的收益列入考慮范圍，雖然增長率比較低，但租金收益回報高的房產(chǎn)將更具吸引力。由于房產(chǎn)的投資時間較長，不能光看賣價的增長。比如目前的稀缺性產(chǎn)品別墅，雖然增值幅度較高，但基本沒有租賃市場，且占用大量資金，所以投資也需謹(jǐn)慎。
戴德梁行：未來成都前景無限
DTZ戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（成都）有限
公司總經(jīng)理李國明認(rèn)為，目前成都房地產(chǎn)市場與去年同期相比，成交量和價格都出現(xiàn)了明顯的回落?？梢哉f短期內(nèi)要出現(xiàn)像前兩年那樣所謂的“大牛市”，可能性比較小。
但是也應(yīng)當(dāng)看到，雖然外部經(jīng)濟環(huán)境不景氣，但中國的經(jīng)濟在長期來看仍然是非?？春玫模袊匀皇鞘澜缟辖?jīng)濟增長最快的國家。我國的城市化水平還比較低，未來房地產(chǎn)市場的剛性需求將是長期客觀存在的。成都作為西部地區(qū)的核心城市，在目前沿海一些城市面臨出口壓力的前提下，是很大的一個內(nèi)銷市場，同時承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將帶動成都的經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平將繼續(xù)提高，從而買樓的人群增加。另外受外圍炒房團的影響，目前國內(nèi)一線城市的房價很高，在類似規(guī)模的大城市里，目前房價比較低的就只有成都，成都社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入發(fā)展的快車道，許多客戶都對成都的發(fā)展前景非?？春?。
總體來看前三季度成都的甲級寫字樓市場持續(xù)向好，租金保持穩(wěn)定上漲。空置率增加部分主要來自新入伙寫字樓：6月入伙的國航世紀(jì)中心由于有超過一半的面積都是客戶購買自用，到3季度末空置率已小于70%，租賃進(jìn)度良好；其它幾棟入伙時間不長的寫字樓空置率也一直保持下降趨勢。
第一太平戴維斯：房產(chǎn)相對處于“底部”
第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司市場研究及開發(fā)顧問部高級經(jīng)理蔣光良表示，對于希望抄底的購房者而言，真正的價格“底部”是難于精確判斷的；目前總體上是已相對處于一個“底部”的區(qū)間。中長期來看，由于房產(chǎn)發(fā)展的人口基數(shù)及剛性需求的基礎(chǔ)沒有根本的改變，加上城市的聚集效應(yīng)，投資
房產(chǎn)依然是趨勢之一。如果沒有其他更好的投資渠道，可以適當(dāng)投資房產(chǎn)，但應(yīng)考察樓盤的綜合背景，選擇誠信度高、實力強的開發(fā)商推出的樓盤，并關(guān)注其交房進(jìn)度等，以防范期房“爛尾”風(fēng)險。
房交會是定期的活動，自住用房是比較好的下手時機，會有許多的優(yōu)惠措施。地震后，成都房產(chǎn)迎來了一個階段性的底部，但經(jīng)過了一百多天的調(diào)整，目前成交量已經(jīng)有所回升，處于一個相對滿意的進(jìn)度中。但由于觀望情緒仍然存在，短期還需要一個恢復(fù)的過程。
從區(qū)域上來說，未來比較有增值空間的是北部的樓盤，雖然不被常人所看好，但在幾年前東郊也不被看好。從城市均衡發(fā)展的角度看，北邊會是一個機會。
世邦魏理仕：大幅降價不太可能
世邦魏理仕成都公司住宅部負(fù)責(zé)人表示，八個月來住宅市場確實處于一個下降趨勢，但高檔公寓和別墅項目處于健康調(diào)整狀態(tài)。雖然普通住宅成交價和成交面積從1月起有所下降，但高檔公寓和別墅保持穩(wěn)定，世邦威理仕截至2季度的數(shù)據(jù)顯示高檔公寓價格比上季度小幅下降了1.3%，高檔別墅比上季度上漲了1.8%?！澳壳拔覀儧]有發(fā)現(xiàn)高檔住宅出現(xiàn)價格明顯下降的跡象。對于是否是抄底的時機不好界定，但由于土地成本，勞動力成本和原材料成本的限制，大幅的降價不太可能?！?
世邦魏理仕觀點認(rèn)為，目前是投資的好時機，因為現(xiàn)在是買方市場；對于自用的購房者，現(xiàn)在也是好時機。價格由供需關(guān)系決定。由于供應(yīng)有限，所以別墅、在CBD內(nèi)的樓盤、以及小高層都是很好的投資選擇。開發(fā)商是另外一個在做決定時需要考慮的因素，因為品牌開發(fā)商通常能保證其產(chǎn)品質(zhì)量和轉(zhuǎn)手交易時的價值。市場在2009年上半年有望逐步恢復(fù)，但不太可能像06和07年那樣繁榮，更有可能進(jìn)入一個穩(wěn)定成長的階段。