均價(jià)5595元/平 08成都樓市成交63234套
第一部分 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析
一、城市建設(shè)概況
1、片區(qū)新控規(guī)出爐
成都市下轄6個(gè)行政區(qū)，成華區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)和高新區(qū)。2008年，各行政區(qū)根據(jù)區(qū)域發(fā)展需求，區(qū)域內(nèi)部片區(qū)控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。如，成華區(qū)對(duì)駟馬橋、新華公園、跳蹬河、電視塔—建設(shè)路等片區(qū)控規(guī)進(jìn)行調(diào)整；高新區(qū)對(duì)大源雙河、南部副中心科技創(chuàng)業(yè)中心及高新西區(qū)西南片區(qū)控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃調(diào)整后，城市規(guī)劃更加趨于合理，亦更加適應(yīng)區(qū)域發(fā)展需求。
2、道路交通改建全面鋪開(kāi)
城市道路建設(shè)全面提速，道路改造擴(kuò)建工程全面鋪開(kāi)。2008年，城內(nèi)道路系統(tǒng)、繞城道路及出城道路系統(tǒng)的改造擴(kuò)建納入城市道路建設(shè)的重點(diǎn)工作之中，各項(xiàng)道路建設(shè)工作有效進(jìn)展，城市通達(dá)性大幅提升。
東大街（鹽市口——紅星路段）改造工程啟動(dòng)，繼成立金融街企業(yè)家俱樂(lè)部后，東大街打造“西部華爾街”的進(jìn)展又向前邁進(jìn)了一步。
成都機(jī)場(chǎng)東延線竣工，在二環(huán)路、三環(huán)路之間出現(xiàn)一條從沙灣路西延線一直延伸到沙河堡、全長(zhǎng)20公里、雙向6車(chē)道的“2.5環(huán)路”。2.5環(huán)生活圈將進(jìn)入市民生活。
地鐵二號(hào)線開(kāi)工，正在修建的沙河堡站、成灌客運(yùn)站、將軍衙門(mén)等站點(diǎn)工程進(jìn)展順利，工程進(jìn)度已告一段落。
3、東郊惠民工程啟動(dòng)
東郊惠民工程安置房進(jìn)入全面建設(shè)階段，首批原地返遷安置房，于10月底在五冶-攀成鋼生活區(qū)開(kāi)建，預(yù)計(jì)原地、就近、異地安置房建設(shè)面積將達(dá)到70萬(wàn)平方米。改造范圍包括萬(wàn)年場(chǎng)片區(qū)、府青路立交橋片區(qū)、建設(shè)路片區(qū)、雙林路片區(qū)、府青路片區(qū)等五大區(qū)域，涉及1.8萬(wàn)戶約8萬(wàn)人，計(jì)劃5年內(nèi)基本完成改造任務(wù)。目前已啟動(dòng)的五冶-攀成鋼、川棉廠、量具刃具廠三大生活區(qū)，共計(jì)約1.05萬(wàn)戶。
二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行
1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展
2、金融存貸和消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)
3、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)
4、固定資產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落
5、《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》出臺(tái)
年初，《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》出臺(tái)，以批發(fā)、零售等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為對(duì)象，根據(jù)《成都市城市總體規(guī)劃（2003-2020）》確定的城市規(guī)劃區(qū)范圍，對(duì)中心城(錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)及高新區(qū))和新都區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、溫江區(qū)、郫縣6個(gè)區(qū)縣進(jìn)行全面規(guī)劃。規(guī)劃總面積達(dá)3681平方公里。規(guī)劃重點(diǎn)為成都四環(huán)路以內(nèi)的中心城，面積約597平方公里
三、政策影響分析
1、政策背景
2008年是政策頻發(fā)的一年，對(duì)于房地產(chǎn)而言2008年的相關(guān)政策可以用四個(gè)字來(lái)概括：先抑后揚(yáng)。
為了防止樓市出現(xiàn)“非理性”的反彈，針對(duì)08年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府仍然沿用07年末的思路對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控——從緊從嚴(yán)。連續(xù)5次上調(diào)存款儲(chǔ)備金率，雖然其主要目的是防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，通貨膨脹等弊端的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象出現(xiàn)，但是落實(shí)從緊的貨幣政策，使得銀行能放的貸款額更加緊張，加大了房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款的難度，對(duì)房企的影響也較大，只是比較隱性而已
時(shí)間進(jìn)入09年下半年特別是奧運(yùn)結(jié)束之后，中國(guó)開(kāi)始感受到金融危機(jī)帶來(lái)的寒意，本已被政府嚴(yán)格限制的房地產(chǎn)行業(yè)更是雪上加霜。政府“救市”的論調(diào)一時(shí)間甚囂塵上。首先是各個(gè)地方政府的救市措施得到了中央的默認(rèn)，接下來(lái)是中央針對(duì)金融，房地產(chǎn)等行業(yè)的政策頻發(fā)，連續(xù)五次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房等等都顯示了中央政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極引導(dǎo)的信號(hào)。
2、政策的分類(lèi)
2.1 按政策的隸屬關(guān)系：中央政策，地方政策
中央：在所選的28條與房產(chǎn)相關(guān)的重大政策中有21條來(lái)自中央，說(shuō)明了目前房地產(chǎn)行業(yè)主要是靠中央政府在引導(dǎo)。而中央政策的主要內(nèi)容則主要是一些大綱性的原則，指出發(fā)展的大方向，沒(méi)有具體的細(xì)化，如《十項(xiàng)措施擴(kuò)大內(nèi)需》，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》等。
地方：地方政策方面則更多的是對(duì)中央政策的細(xì)化。采取因地制宜的方法，在確保大方向正確的條件下制訂出更適合本土市場(chǎng)發(fā)展的策略。如在國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《十項(xiàng)措施擴(kuò)大內(nèi)需》后不久，四川省政府和成都市政府相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，都是根據(jù)本土市場(chǎng)的情況從房地產(chǎn)行業(yè)入手對(duì)國(guó)務(wù)院政策的細(xì)化執(zhí)行。
2.2 按政策的調(diào)控范圍：全局性政策，針對(duì)性政策
全局性的政策是國(guó)家宏觀調(diào)控使用的最頻繁的一類(lèi)政策，此類(lèi)政策多是從大處著眼，如央行的升/降存款儲(chǔ)備金率就是這類(lèi)政策的典型。這樣的政策是對(duì)大市場(chǎng)的影響，其中涵蓋了很對(duì)方面，但由于政策的面太大，對(duì)某些深陷困境的行業(yè)很多時(shí)候其心理影響因素要大于實(shí)際的效用。從成都本土市場(chǎng)來(lái)看在央行的連續(xù)幾次降低存款儲(chǔ)備金率之后的反應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)并沒(méi)有給與積極的回應(yīng)。
針對(duì)性的政策多是來(lái)自于地方。就樓市而言，地方政府出手救市主要因?yàn)榈胤秸呢?cái)政收入與當(dāng)?shù)氐臉鞘忻芮邢嚓P(guān)，當(dāng)前樓市表現(xiàn)低迷，銷(xiāo)量下滑厲害，地方政府欲通過(guò)相關(guān)措施提振銷(xiāo)量，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)榈胤秸軌蚋苯拥牧私獾奖就恋那闆r因此，出臺(tái)的相關(guān)政策往往能起到立竿見(jiàn)影的效果。如12月初，四川省和成都市政府出臺(tái)的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施，12月成都樓市的成交明顯放量（商品房成交面積72.03萬(wàn)㎡，成交套數(shù)8392套；環(huán)比08年11月，成交面積上漲了24.88%，成交套數(shù)上升了15.10%）。
2.3 按政策的內(nèi)容：限制型政策，鼓勵(lì)型政策
限制型政策和鼓勵(lì)型政策的頒布和實(shí)施具有較強(qiáng)的時(shí)效性，是根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式而決定的。如08年度上半年為了控制經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快，防止通貨膨脹，央行的5次調(diào)高存款儲(chǔ)備金率就是屬于限制性政策；而當(dāng)下半年經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)時(shí)，央行又5次調(diào)低存款儲(chǔ)備金率，加快市場(chǎng)上熱錢(qián)的流動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，此時(shí)政策的基本面又變成了以鼓勵(lì)型政策為主。
國(guó)家政策的基本面不會(huì)輕易的變化，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，更多的應(yīng)該是由市場(chǎng)因素來(lái)決定。只有當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的危機(jī)時(shí)，國(guó)家才會(huì)利用行政手段進(jìn)行干預(yù)。由于目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂(lè)觀，因此出現(xiàn)了很多鼓勵(lì)型的政策，就如同07年樓市，股市場(chǎng)過(guò)于“樂(lè)觀”時(shí)，出現(xiàn)的很多限制性政策一樣。
3、 08年政策總結(jié)&09年政策展望
3.1 先抑：防止過(guò)熱，控制風(fēng)險(xiǎn)
2008上半年樓市調(diào)整方向延續(xù)07年的調(diào)控“風(fēng)格”，繼續(xù)實(shí)施從緊的貨幣政策信號(hào)。受到物價(jià)上漲、通貨膨脹壓力等因素的影響，08年前期主要的政策調(diào)控任務(wù)重心以“防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，控制通貨膨脹”為主。其主旋律就是提高銀行存款準(zhǔn)備金率，從銀行貸款源頭抓起，加大力度調(diào)控商業(yè)銀行放貸能力，收縮各大銀行體系過(guò)于“旺盛”流動(dòng)性，同時(shí)減少壞帳，爛賬，呆帳的出現(xiàn)幾率，防止過(guò)快的投資需求產(chǎn)生，達(dá)到抑制通脹穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目地。對(duì)于樓市而言，從限制土地到提高上市門(mén)檻，幾乎沒(méi)有利好消息出現(xiàn)。
3.2 后揚(yáng)：逐漸放開(kāi)，擴(kuò)大內(nèi)需
然而隨著下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)受到全球金融危機(jī)的影響，開(kāi)始調(diào)頭向下。中央政策面開(kāi)始發(fā)生傾斜，面對(duì)嚴(yán)峻的金融形勢(shì)，政策面的核心思想由繼續(xù)從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ豢亍?，靈活的調(diào)控，最終定下改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的擴(kuò)大內(nèi)需政策和適度寬松的貨幣政策為主基調(diào)：短短幾個(gè)月內(nèi)央行破天荒的5次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，鼓勵(lì)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的政策頻發(fā)。關(guān)于樓市的相關(guān)政策，無(wú)論是在中央還是地方都首當(dāng)其沖的成為了重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。確保樓市健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。本土樓市在積極政策的引導(dǎo)之下，在08年最后一個(gè)季度終于收出了“豹尾”。
3.3 09年：加大調(diào)控，合理引導(dǎo)
從目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的趨勢(shì)來(lái)看，明年我國(guó)“保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)并不輕松，在進(jìn)出口和投資受到外部影響預(yù)期將持續(xù)低迷之時(shí)，擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)的要求變的十分急迫。從目前的政策面來(lái)看國(guó)家不論是整體性金融貨幣政策還是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策都還留有余地。也就是說(shuō)在明年如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)惡化的情況下，將會(huì)有力度更大效果更加直接的相關(guān)政策出臺(tái)。
同時(shí)各級(jí)政府也可能在房產(chǎn)價(jià)格調(diào)整上出臺(tái)一些引導(dǎo)性的政策，因?yàn)槟壳搬槍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要都是體現(xiàn)在稅收，月供等方面的優(yōu)惠。但實(shí)際限制購(gòu)買(mǎi)力的不合理的“收入房?jī)r(jià)比”，讓房?jī)r(jià)回落到合理的區(qū)間才能讓更多的人能買(mǎi)得起房，住得起房。只有這樣才能真正啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好地拉動(dòng)內(nèi)需，從而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。
四、行業(yè)動(dòng)向
1、“特價(jià)”銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力增大
2008年年初，樓市觀望氛圍增濃，購(gòu)房者看低后期房?jī)r(jià)，采取持幣待購(gòu)的態(tài)度，期待房?jī)r(jià)更合理。開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，開(kāi)始向市場(chǎng)“放水”，“特價(jià)房”、“特惠房”和“一口價(jià)”等字眼開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在媒體上。3月初，富麗東方（
查看地圖）推出4280元/平方米的“一口價(jià)”成為成都第一個(gè)舉起“一口價(jià)”大旗的樓盤(pán)。8月，北京奧運(yùn)舉行，開(kāi)發(fā)商借機(jī)炒作。交大.綠嶺推出特惠，購(gòu)房者凡在奧運(yùn)期間到項(xiàng)目購(gòu)置房產(chǎn)，不論戶型，均按當(dāng)日中國(guó)隊(duì)所奪獎(jiǎng)牌數(shù)計(jì)算，每枚獎(jiǎng)牌對(duì)應(yīng)優(yōu)惠5000元總房款，可累加。截至目前，市場(chǎng)上特價(jià)銷(xiāo)售的樓盤(pán)依然為數(shù)眾多，充分顯示出開(kāi)發(fā)商面臨巨大的銷(xiāo)售壓力。
2、房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張 行業(yè)面臨“洗牌”
受宏觀調(diào)控及5.12地震的影響，成都樓市觀望氣氛愈發(fā)強(qiáng)烈。據(jù)中原調(diào)查顯示，近7成購(gòu)房者看低后期房?jī)r(jià)，持幣待購(gòu)，樓市銷(xiāo)量受阻。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊。美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。出于對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局考慮，政府宏觀調(diào)控向好，但短期內(nèi)難見(jiàn)效果，房地市場(chǎng)短期回暖的可能性較小。后期，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)也面臨生死存亡的關(guān)鍵時(shí)期，行業(yè)面臨“洗牌”。
3、裁員風(fēng)波進(jìn)一步演化
2008年，成都市一手和二手市場(chǎng)均面臨成交量下滑，行業(yè)利潤(rùn)大幅縮水的困境，各房地產(chǎn)企業(yè)、代理企業(yè)和二手中介瘦身減壓，一時(shí)間裁員風(fēng)暴席卷地產(chǎn)行業(yè)。正如先前所說(shuō)，政府宏觀調(diào)控短期內(nèi)難見(jiàn)成效，后期市場(chǎng)短期回暖的可能性較低。在后期市場(chǎng)不向好的形勢(shì)下，企業(yè)進(jìn)一步瘦身減壓的可能性增強(qiáng)，行業(yè)裁員風(fēng)波進(jìn)一步演化的可能性較大。
第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、一手住宅市場(chǎng)分析
1、供應(yīng)市場(chǎng)分析
1.1 市場(chǎng)供應(yīng) 首度下滑
從成都一手住宅市場(chǎng)的歷年供應(yīng)情況來(lái)看，2004-2007年，成都市場(chǎng)新增供應(yīng)量逐年增加。在2007年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如日中天，成都市場(chǎng)也供需兩旺，一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)1208.4萬(wàn)方，環(huán)比上升52.95%，創(chuàng)下成都一手住宅市場(chǎng)的新高。
2007年第四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度加大，9/27新政頒布實(shí)施后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走入低迷，成都市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的階段。需求市場(chǎng)受挫，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始疲軟，加上2008年成都經(jīng)歷罕見(jiàn)的5.12汶川大地震，對(duì)市場(chǎng)形成新一輪的沖擊，市場(chǎng)供應(yīng)量再度下降。2008年，成都一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)1006.28萬(wàn)方，環(huán)比2007年下降16.73%。市場(chǎng)供應(yīng)歷年來(lái)首度下滑。
1.2 供應(yīng)市場(chǎng)歷經(jīng)波折
進(jìn)入2008年之初，開(kāi)發(fā)商尚未意識(shí)到9/27新政將將對(duì)后市起重大影響，對(duì)后市依然充滿信心。在看好后市的情況下，開(kāi)發(fā)商保持正常的市場(chǎng)投放計(jì)劃，市場(chǎng)供應(yīng)量保持穩(wěn)定。1月和3月，成都一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量還分別高達(dá)128.74萬(wàn)方和166.47萬(wàn)方。好景不長(zhǎng)，受宏觀調(diào)控及5.12地震的影響，市場(chǎng)信心不足，新增供應(yīng)開(kāi)始一路下滑。隨著地震對(duì)市場(chǎng)影響的減弱，加上成都市政府出臺(tái)的安居置業(yè)的意見(jiàn)，供應(yīng)市場(chǎng)開(kāi)始活躍；8月，一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)量止跌上揚(yáng)。
秋季房交會(huì)的因素，9月市場(chǎng)新增供應(yīng)大幅上升，達(dá)126.14萬(wàn)方。10月初，一年一度的秋季房交會(huì)淡然落幕，成都市場(chǎng)金九的美夢(mèng)破碎，市場(chǎng)供應(yīng)重新回歸于下滑之勢(shì)。11、12月，盡管市場(chǎng)上降息減稅等利好信息云集，一手住宅成交量也止跌回升；但是，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)顯得變化莫測(cè)，成交市場(chǎng)的一時(shí)回升，并不意味著市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)商又豈敢貿(mào)然增加市場(chǎng)放量。同時(shí)，市場(chǎng)存量房的大幅上升，也迫使開(kāi)發(fā)商不得不慎重考慮推遲推盤(pán)時(shí)間。
2、成交市場(chǎng)分析
2.1 市場(chǎng)調(diào)整 全年成交量大幅下滑
從成都?xì)v年一手住宅成交走勢(shì)來(lái)看，2003-2007年，成都市場(chǎng)一手住宅成交量逐年增加。2007年，一手住宅成交量達(dá)1096.95萬(wàn)方，環(huán)比上升29%，創(chuàng)下成都一手住宅市場(chǎng)成交量的新高。
2007年第四季度，9/27新政頒布實(shí)施，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低迷，需求市場(chǎng)疲軟，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；5.12汶川大地震，進(jìn)一步加強(qiáng)購(gòu)房者的觀望情緒。成都市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。2008年，成都一手住宅成交量63234套，合計(jì)面積598.12萬(wàn)方，環(huán)比下降45.5%。
2.2 風(fēng)云變化 市場(chǎng)成交量波動(dòng)起伏
2008年成都一手住宅成交市場(chǎng)風(fēng)云變化，波動(dòng)起伏。年初，9/27新政的實(shí)施剛歷經(jīng)三個(gè)月，市場(chǎng)觀望氣氛還相對(duì)較弱，一手住宅成交市場(chǎng)相對(duì)活躍，市場(chǎng)成交量顯得樂(lè)觀。1月和3月，一手住宅成交在6000套以上，銷(xiāo)售面積超60余萬(wàn)方。4月，成都市場(chǎng)迎來(lái)一年一度的春季房交會(huì)，房交會(huì)期間，開(kāi)發(fā)商上演了一輪“打折促銷(xiāo)”會(huì)，市場(chǎng)反應(yīng)良好，月成交量上升，一手住宅成交6951套，合計(jì)面積66.47萬(wàn)方。觀望中的一手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)第一個(gè)成交高點(diǎn)。
優(yōu)惠促銷(xiāo)之風(fēng)一路下刮，加上市場(chǎng)“拐點(diǎn)論”的影響，市場(chǎng)觀望情緒上揚(yáng)，優(yōu)惠促銷(xiāo)所取到的效果日趨減弱，市場(chǎng)成交量開(kāi)始回落。5.12地震，消費(fèi)者關(guān)注焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)再度受挫，市場(chǎng)上的觀望情緒愈發(fā)濃厚。6月中旬，成都政府出臺(tái)安居置業(yè)意見(jiàn)，期望借此刺激成交市場(chǎng)，意見(jiàn)實(shí)施三個(gè)月后，對(duì)市場(chǎng)并為起到預(yù)期的刺激效用，市場(chǎng)成交量一路下滑。9月，成都一手住宅市場(chǎng)成交4037套，合計(jì)面積41.75萬(wàn)方，創(chuàng)一手住宅成交量的另一新低，成都政府“托市”的期望也隨之破滅。
10月秋交會(huì)的舉行，可謂一手住宅成交量止跌上揚(yáng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此后，央行及各級(jí)政府出臺(tái)利息、稅收等方面的利好政策，對(duì)一手住宅成交市場(chǎng)形成一定刺激，成交量出現(xiàn)一定幅度的回升。12月，一手住宅成交重新回到6000套以上，達(dá)6837套，市場(chǎng)成交量創(chuàng)第二個(gè)高點(diǎn)。
3、產(chǎn)品供需分析
3.1 高層物業(yè)供應(yīng)為主
2008年，成都一手住宅市場(chǎng)主要在售樓盤(pán)420余個(gè)。其中，高層物業(yè)占59%，為市場(chǎng)主流物業(yè)。超高層物業(yè)日趨增多，所占比例達(dá)15%，填補(bǔ)歷年市場(chǎng)超高層物業(yè)的空白。隨著城市土地規(guī)劃條件的進(jìn)一步苛刻，低密度的多層及小高層物業(yè)的市場(chǎng)比率則日趨減少。
3.2 60-90平米產(chǎn)品供需兩旺
成都一手住宅市場(chǎng)上，60-90平米產(chǎn)品供需兩旺。2008年，成都一手住宅市場(chǎng)上60-90平米產(chǎn)品新增供應(yīng)457.27萬(wàn)方，合計(jì)55389套，占市場(chǎng)各類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)總量的53%。市場(chǎng)需求方面，60-90平米產(chǎn)品成交274.28萬(wàn)方，合計(jì)33449套，同樣占各類(lèi)產(chǎn)品成交總量的53%。2008年，市場(chǎng)自住需求旺盛，60-90平米的產(chǎn)品需求環(huán)比上升16個(gè)百分點(diǎn)。
60平米以內(nèi)的小戶型產(chǎn)品需求有所上升。2008年，成都一手住宅市場(chǎng)上60平米以內(nèi)小戶型產(chǎn)品成交33.71萬(wàn)方，合計(jì)6715套，所占市場(chǎng)份額環(huán)比上升4個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)中原房交會(huì)期間的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年置業(yè)者小齡化，年收入4萬(wàn)以下的購(gòu)房者所占比率眾多，其中，為數(shù)不少的購(gòu)房者在產(chǎn)品選擇上傾向于60平米以內(nèi)的小戶型。
4、市場(chǎng)成交價(jià)格分析
4.1 一手住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度下降
從成都?xì)v年一手住宅成交價(jià)格來(lái)看，2004-2006年期間，價(jià)格上漲幅度相對(duì)穩(wěn)定，漲幅在15-16%左右（查看地圖）。2007年，在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的情況下，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)也一路飆升。2007一手住宅年成交均價(jià)為5394元/平方米，環(huán)比上升24%。12月，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)創(chuàng)下新高，達(dá)6129元/平方米。
進(jìn)入2008年，宏觀調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落，以6129元/平方米為基數(shù)，成都一手住宅市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始一路走低。2008年，成都一手住宅成交均價(jià)約5595元/平方米，環(huán)比上漲3.7%。對(duì)比2007年，漲幅下降20.3個(gè)百分點(diǎn)。
4.2 2008年市場(chǎng)價(jià)格一路走低
2007年，成都一手住宅市場(chǎng)成交價(jià)格呈現(xiàn)逐月上揚(yáng)的趨勢(shì)。1-5月住宅價(jià)格僅4000余元，6月突破5000元，12月已高達(dá)到6129元/平方米。
2008年，成都一手住宅市場(chǎng)價(jià)格正好相反，呈現(xiàn)逐月走低之勢(shì)。上半年，成交價(jià)格直線下降。1月，住宅市場(chǎng)價(jià)格為5886元/平方米，5.12地震后第一個(gè)月既6月，成都住宅價(jià)格已跌至5224元/平方米，并創(chuàng)下2008年最低。下半年，龍湖三千城（查看地圖）、金科一城（查看地圖）及萬(wàn)科魅力之城（查看地圖）等項(xiàng)目改變戰(zhàn)略格局，主推精裝房，價(jià)格相對(duì)較高，加上政府托市，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)小幅回升之勢(shì)。但就2008年全年而言，成都一手住宅市場(chǎng)成交價(jià)格呈走低之勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格由5886元/平米下調(diào)至5489元/平方米，下降6.7%。
5、市場(chǎng)供需比分析——市場(chǎng)供需比大幅上升
從成都?xì)v年一手住宅市場(chǎng)供需比來(lái)看，2005-2007年，市場(chǎng)供需基本達(dá)到平衡；而在宏觀調(diào)控的影響下，2008年成都一手住宅市場(chǎng)供需失去平衡，市場(chǎng)供過(guò)于求。2007年市場(chǎng)供需比為1.1，2008年高達(dá)1.7，環(huán)比上升0.6個(gè)點(diǎn)。
市場(chǎng)供需比上升，市場(chǎng)存量房增加。根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2008年12月31日，成都一手住宅市場(chǎng)可售住宅達(dá)85928套，合計(jì)面積840.76萬(wàn)方。同期相比，市場(chǎng)存量上升約50%。
二、二手住宅市場(chǎng)分析
1、二手住宅市場(chǎng)成交量大幅下滑
在宏觀調(diào)控下，成都市二手住宅市場(chǎng)未能幸免，市場(chǎng)成交量受宏觀調(diào)控的影響，出現(xiàn)大幅度回落。從成都市歷年二手住宅成交走勢(shì)來(lái)看，2007年，成都市二手住宅成交313.18萬(wàn)方，環(huán)比下降10.8%；2008年成交186.87萬(wàn)方，環(huán)比下降40.3%，下降幅度增大。
第三部分 后期市場(chǎng)走勢(shì)分析
一、一手市場(chǎng)后期走勢(shì)分析
1、市場(chǎng)新增供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮
2、市場(chǎng)成交量短期難以取得新突破
3、市場(chǎng)價(jià)格有望再度下調(diào)
4、市場(chǎng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移至城南
5、價(jià)格誘使購(gòu)買(mǎi)力外散
6、五成購(gòu)房者選擇60-90平米的產(chǎn)品
——成交量低位徘徊
從2008年第四季度各月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，二手住宅市場(chǎng)在利好政策的影響下，市場(chǎng)成交量小幅度回升。12月，二手住宅成交13.78萬(wàn)方，環(huán)比上升4.9%。但是，2008年一手住宅市場(chǎng)供需失衡，市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，2009年市場(chǎng)上存量房將大幅增加。就目前市場(chǎng)的成交水平，消化存量房勢(shì)必要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間；在此期間，二手住宅市場(chǎng)將飽受沖擊，供需關(guān)系中的供方將面臨很大的壓力，而需求一方在決策上同樣左右為難。因此，不排除目前二手住宅市場(chǎng)成交量的回升只是曇花一現(xiàn)；相反，二手住宅市場(chǎng)回暖還有待時(shí)日，其成交量保持低位徘徊的可能性很大。