建設(shè)部專家陳淮：十大理由支持房價長期看漲
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮昨日在“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展既有有利的因素也有不利的因素，他列舉了十條對房地產(chǎn)發(fā)展不利的因素，同時也指出了房地產(chǎn)價格必漲的十大理由。
陳淮指出，目前形勢對房地產(chǎn)發(fā)展有很多不利因素。他認(rèn)為，除了國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下滑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響外，房地產(chǎn)市場自身也存在很多問題，包括：在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化重組和市場份額的優(yōu)化重組進程中，迄今并沒有取得明顯的增長；
在二手房市場、租賃市場嚴(yán)重滯后的條件下，不可能形成相對穩(wěn)定的供求均衡狀態(tài)，存量房如同股市的“大小非”早晚要成為市場的巨大供給，在前期買了多套房子的持有者，他們過多的資源可能會較迅速的釋放出來；
過去10年城鎮(zhèn)居民累計的資產(chǎn)購置能力在過去3-4年內(nèi)，已經(jīng)被較為充分地釋放了，新的購置能力尚需3-5年左右周期的積累過程；地產(chǎn)市場自身發(fā)展不平衡導(dǎo)致的包括開發(fā)商、銀行、稅收等風(fēng)險配置不平衡局面現(xiàn)在也遠沒有得到充分的改善。
但陳淮同時指出，從長遠來看，房地產(chǎn)價格有必漲的十大理由。
一是，中國城市化進程剛剛拉開帷幕，人口向城市集中的趨勢還將持續(xù)20-30年；
二是，擴大內(nèi)需過程中，對城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入和進一步改善，將有可能誘導(dǎo)出新一輪的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房；
三是，目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，1999年以前形成的占一半以上，這些存量房在未來15-20年的周期內(nèi)有一半要拆了重建；
四是，人們已經(jīng)完成了重大價值觀的革命，已經(jīng)走向了讓大多數(shù)人有產(chǎn)的階段；
五是，城市土地資源的有限性決定土地開發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房價越高；
六是，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長速度和就業(yè)的巨大影響以及對上游產(chǎn)業(yè)的拉動作用，促使短期的宏觀調(diào)控政策出臺；
七是，在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭，經(jīng)過四到五年后，普遍進入了一個依靠市場自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個趨勢非常明顯；
八是，部分城市居民的收入情況已經(jīng)處于住房消費能力的收入高敏感、高彈性階段，他們收入增加10%，住房消費能力就可以增長50%；
九是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具已經(jīng)邁開新的步伐。去年末，國務(wù)院關(guān)于要擴大內(nèi)需、刺激增長的一系列措施中，已經(jīng)明確提出了發(fā)展債市、REITs等金融工具；
十是，歷史形成的稅賦結(jié)構(gòu)，“清費、正稅、明租”進展遲緩，將促進自身資產(chǎn)升值諸多理性消費。
附：駁陳淮房價看漲的十大理由（作者：馬躍成）
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮2月27日在“2009中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展既有有利的因素也有不利的因素，他列舉了十條對房地產(chǎn)發(fā)展不利的因素，同時也指出了房地產(chǎn)價格必漲的十大理由。
陳淮指出，目前形勢對房地產(chǎn)發(fā)展有很多不利因素。他認(rèn)為，除了國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下滑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響外，房地產(chǎn)市場自身也存在很多問題，包括：在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化重組和市場份額的優(yōu)化重組進程中，迄今并沒有取得明顯的增長等等。
陳淮指出，從長遠來看，房地產(chǎn)價格有必漲的十大理由。不知道陳懷德這個長遠到底是多遠，恐怕不是百年之后吧。鑒于陳淮是著名的經(jīng)濟學(xué)家，相信陳淮再講這個問題時肯定也是從資金的時間價值這個理論點出發(fā)的。真是這樣，當(dāng)有不同意見與之商榷。
一是，中國城市化進程剛剛拉開帷幕，人口向城市集中的趨勢還將持續(xù)20-30年，所以房價上漲。
我們知道，中國城市化進程確實發(fā)展很快，改革開放初期的1978年全國城市化率僅為17.9%，而2008年的城市化率達到了46%以上。實際上如果把進城農(nóng)民工計算在內(nèi)，城市化率應(yīng)該達到60%左右。
不過即使如此中國的城市化率仍然是是世界上最低的國家之一，中國的城市化發(fā)展空間很大。不過我們從這些年中國城市化的發(fā)展中看到，城市化的進程是伴隨著眾多的農(nóng)民工進城而快速發(fā)展的。而當(dāng)前的高房價卻反而是農(nóng)民工進城的最大障礙，也成了城市化進城的絆腳石。
這樣高房價阻礙了城市化進程的發(fā)展，城市化怎么能夠刺激房價上漲呢？只有房價降下來，降到合理的空間，人們進城不但能夠找到工作，還能有房住，城市化進程才會加速。
二是，擴大內(nèi)需過程中，對城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入和進一步改善，將有可能誘導(dǎo)出新一輪的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房，所以房價上漲。
城市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模投入，確實進一步改善了城市生活的條件，給人們創(chuàng)造了更多的改善性需求的條件。但是，正是因為城市條件的普遍改善，讓城市在更大范圍均質(zhì)化了，因此供應(yīng)增加了，應(yīng)該是房價下降才對呀？
比如，過去地鐵沿線也成為拉高房價的因素，現(xiàn)在軌道交通網(wǎng)的建設(shè)，讓整個北京城都可以在5分鐘找到地鐵口，再拿地鐵說話還行嗎？
另一方面，人們改善需求主要的還是自己的購買力決定的，如果房價上漲，財力不足，即使基礎(chǔ)設(shè)施改善的再好，人們也只能望房興嘆。只有房價下降了，提高了人們的財富價值，購房的愿望才能變成實現(xiàn)。
三是，目前城鎮(zhèn)住房存量資源中，1999年以前形成的占一半以上，這些存量房在未來15-20年的周期內(nèi)有一半要拆了重建，所以房價上漲。
如果真要這么干，確實會增加房價上漲的壓力，試想一半以上的存量房被拆掉，這是個什么行為？莫非真是要摧毀一個舊世界？十年前的房子，十五年后就拆掉，這種敗家子的行為難道還成了中國人的光榮？
為什么中國的房子總是要蓋了拆，拆了蓋？莫非真是要為了開發(fā)商的利益？汶川地震中，人們都痛斥建筑質(zhì)量的低劣，為什么我們的房子就不能蓋的結(jié)實點，多用上幾年，是不是因為有關(guān)部門有房子使用期只有25—30年的規(guī)定，就造成了越來越多的災(zāi)難性房屋？
拆掉一大半的存量房，是不是制造GDP的理由？那何不讓人們在戈壁灘上、沙漠深處去挖大坑，挖了填、添了挖。既不會造成環(huán)境的破壞，也不會對城市造成傷害。
話又說回來，人生能有幾個三十年，人們整天在一個拆了蓋、蓋了拆的城市中生活，受的了不？
以前看過資料說，腐朽的帝國主義，蓋棟小樓要用三四年的時間，但是他們說，他們的房子幾百年不變。有位住澳大利亞的外交官，感嘆在澳洲七八年的時間，整個城市幾乎沒有發(fā)生什么變化，而咱們甚至喊出了三年就讓城市舊貌換新顏的口號。
這樣，拆的哪里都不像哪里了，好嗎？
四是，人們已經(jīng)完成了重大價值觀的革命，已經(jīng)走向了讓大多數(shù)人有產(chǎn)的階段，所以房價上漲。
住房是基本的生存條件，人人想有住房和人人享有住房，是任何社會的人們都在追求的目標(biāo)，這和價值觀的重大變化沒有關(guān)系。即使在計劃經(jīng)濟時代，國家還給人們分配套住房呢，不過當(dāng)時那種辦法也存在很多缺陷。
如果有房就是有產(chǎn)的象征，那么房價的上漲，除了現(xiàn)有房產(chǎn)升值外，不是讓其他購買房屋的能力降低了嗎？購買能力降低了，還怎么增加財產(chǎn)收入？
五是，城市土地資源的有限性決定土地開發(fā)規(guī)模越大，核心市區(qū)的房價越高，所以房價上漲。
首先城市土地資源有限就不應(yīng)該讓土地大規(guī)模開發(fā)，現(xiàn)在類似北京這樣的攤大餅似的開發(fā)模式造成了太大的城市病，遠不是房價問題，還有人口、交通、文化、就業(yè)、福利等，值得注意。不能站在房地產(chǎn)的利益上看城市開發(fā)，城市不只是房子構(gòu)成的，還有歷史、文化、環(huán)境，和城市的主角——人。
城市建設(shè)是個系統(tǒng)工程，但是現(xiàn)在研究的不夠，大都市怎么能無限之地發(fā)展呢？核心市區(qū)的高房價能說明什么呢？能有多少人非要到核心區(qū)買房呢？
六是，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長速度和就業(yè)的巨大影響以及對上游產(chǎn)業(yè)的拉動作用，促使短期的宏觀調(diào)控政策出臺，所以房價上漲。
但是這種理由不正是房價應(yīng)該下降的理由嗎？06年07年房價飛漲的結(jié)果是房市短期泡沫的輝煌，現(xiàn)在已經(jīng)過去一年多了，房市還在繼續(xù)探底，難道不應(yīng)該吸取教訓(xùn)嗎？
七是，在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭，經(jīng)過四到五年后，普遍進入了一個依靠市場自我改善的區(qū)間，特別是二三線城市，這個趨勢非常明顯，所以房價上漲。
這是個實際情況，不過一方面增加的需求有推動房價上漲的因素，另一方面，房價上漲還會抑制人們的改善需求，因為這些人已經(jīng)住有所居，并不是剛性需求。
八是，部分城市居民的收入情況已經(jīng)處于住房消費能力的收入高敏感、高彈性階段，他們收入增加10%，住房消費能力就可以增長50%，所以房價上漲。
收入增加確實是購房需求增加的重要原因，相信人們的收入還會繼續(xù)增加。但是人們購買住房的理由如果是投資的話，就要看這個投資品的收益如何？
而房子這個投資品與其他投資產(chǎn)品有著很大的不同，一是變現(xiàn)周期長，二是升值慢，如果升值快了，就容易翻車。
所以，即使是收入增加了也不要鼓勵人們在房產(chǎn)投資，大家都擠上這輛車，就會產(chǎn)生大泡沫，泡沫破了人們就要經(jīng)受太大的損失。
還是建立一個平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場好。
九是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具已經(jīng)邁開新的步伐。去年末，國務(wù)院關(guān)于要擴大內(nèi)需、刺激增長的一系列措施中，已經(jīng)明確提出了發(fā)展債市、REITs等金融工具，所以房價上漲。
房地產(chǎn)這個問題趨勢是船大難掉頭，當(dāng)年調(diào)控的時候沒見效就很慢，從去年開始國家已經(jīng)放松了部分調(diào)控措施，包括貨幣政策、限外政策等，也有發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的考慮，但是出臺這些措施的基本點，絕對沒有刺激房價上漲的考慮。
十是，歷史形成的稅賦結(jié)構(gòu)，“清費、正稅、明租”進展遲緩，將促進自身資產(chǎn)升值諸多理性消費，所以房價上漲。
確實，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場一直低迷，主要的問題有兩個一是房價依然太高，另一個是交易量仍然沒有上來。從政府的角度上考慮，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅費體系是一個重要的環(huán)節(jié)，但是這些問題還不是影響房地產(chǎn)市場的最重要的問題，也不是解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵因素。更不是刺激房價上漲的因素。
總而言之，房價上漲沒有道理，也沒有可能。