住宅改商用“搶食”寫字樓
2009-04-02 00:00:00 成都商報(bào)
“這不是公寓樓嗎，怎么把客廳、臥室與廚房間的墻都拆了呢？”3月28日，紅星路某樓盤業(yè)主楊女士準(zhǔn)備裝修自家住宅時(shí)驚奇地發(fā)現(xiàn)：幾乎所有鄰居都按辦公房或商住兩用的風(fēng)格在裝修。綜合考慮后，她也改變初衷而按商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)裝修以備出租。
楊女士的遭遇不過是“住宅改商用”的一個(gè)縮影。據(jù)了解，今年以來“住宅改商用”現(xiàn)象在成都各大商圈尤為盛行，更多中小企業(yè)更愿意在商住樓里辦公。業(yè)界資深人士分析，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太景氣、中小公司普遍壓縮商務(wù)成本的條件下，地段優(yōu)越、租金低廉的住宅樓正在對(duì)周邊的中低端寫字樓的地位形成了較大沖擊和威脅。 現(xiàn)場 住宅改商用 業(yè)主在行動(dòng) 日前記者來到紅星路該樓盤發(fā)現(xiàn)：于去年12月交房的1棟，已經(jīng)裝修完畢或正在裝修的大部分業(yè)主除了保留衛(wèi)生間外，幾乎將客廳、臥室與廚房的墻全部拆除，乍看上去與寫字樓一個(gè)樣。在裝修風(fēng)格上，各層樓的業(yè)主大都按照商用的標(biāo)準(zhǔn)裝修。剩余業(yè)主，幾乎也都按照“商住皆可”的兩用標(biāo)準(zhǔn)裝修。 從記者調(diào)查的情況看，該盤位于寸土寸金的春熙—紅星路商圈，規(guī)劃為商住兩用項(xiàng)目，其中1棟為住宅、2棟為寫字樓，業(yè)主多以投資為主?！鞍崔k公標(biāo)準(zhǔn)裝修，租金肯定要高得多！”19樓一業(yè)主王先生表示，他這套房子裝修完后，可形成建筑面積約130平方米的寫字樓，月租金有望超過5000元；如果是按住宅用途標(biāo)準(zhǔn)裝修，月租金只能在2500元左右。 據(jù)了解，該樓作為住宅性質(zhì)的1棟在年前已裝修完畢并成功出租的房子，其承租方主要是外地各企業(yè)駐蓉辦事處、本地小型公司等，辦公人數(shù)一般在5-15人。與此同時(shí)，作為寫字樓的2棟在招租上則相對(duì)比較困難。從記者抽樣調(diào)查的情況看，半數(shù)業(yè)主表示在購買該物業(yè)時(shí)就定位為“辦公、自用”，這部分業(yè)主多為剛剛起步的創(chuàng)業(yè)者。 調(diào)查 費(fèi)用低，中小公司更喜歡 有辦公需求的客戶為何更愿意承租住宅物業(yè)？已與該樓1棟業(yè)主簽了租賃協(xié)議的姜先生剛成立了一家設(shè)計(jì)公司，需要一間建筑面積約100平方米的辦公室。他給記者算了一筆賬：這樣大小的辦公室在2棟的月租金高達(dá)5000元，1棟雖為住宅性質(zhì)，但業(yè)主在裝修上完全符合辦公需求，月租金僅為3000元，且每月的物管費(fèi)要少一半，水電費(fèi)等開支也相對(duì)低廉得多。選擇在1棟辦公的業(yè)主或承租客，無不是為降低創(chuàng)業(yè)的成本及門檻。 從記者調(diào)查了解的情況看，不論是商住型物業(yè)還是純粹的住宅，都在悄悄分食著寫字樓這塊大市場。近年來成都中低端寫字樓市場租賃價(jià)格不斷走低，這與“住宅商用”的盛行密不可分。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、富房不動(dòng)產(chǎn)、伊甸城等品牌中介公司了解到，目前，地段優(yōu)越、租金低廉的公寓樓和商住樓，已經(jīng)對(duì)寫字樓形成了直接威脅。在春熙路—紅星路、人民南路、紫荊—桐梓林、騾馬市等商圈，同一商圈的商住公寓租金大抵相當(dāng)于寫字樓租金的50%，民宅租金只相當(dāng)于寫字樓的25%左右。此外寫字樓的物管費(fèi)、車位費(fèi)等較高的綜合費(fèi)用，更是令中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者難以承受。商住公寓及民宅相對(duì)于寫字樓來說，綜合費(fèi)用更低。對(duì)于還沒有完成原始積累的小公司，更樂于在住宅和公寓里辦公；對(duì)有了一些家底的公司，則選擇已成氣候的商住公寓辦公，花費(fèi)仍然比高檔寫字樓少。 中低端寫字樓受沖擊 “住宅樓與辦公承租方形成的這種高度默契，對(duì)周邊的中低端寫字樓租賃形成了較大沖擊?！备环坎粍?dòng)產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不少陳舊的中低端寫字樓將逐漸淘汰。部分中小企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪均認(rèn)為，成都中低端寫字樓最低辦公成本較低高，且物業(yè)陳舊、功能不斷退化。而處于商圈黃金地段的新建商住樓或公寓樓更具優(yōu)勢。 戴德梁行相關(guān)資深人士認(rèn)為，住宅商用的盛行僅對(duì)周邊的中低端寫字樓形成沖擊，高端寫字樓不會(huì)受到影響。因?yàn)楦叨藢懽謽遣坏鋫潆娞荨⒇浱?，而且還有緊急電梯，為緊急情況下疏散提供了更好的條件；配有良好的管線網(wǎng)絡(luò)、門禁系統(tǒng)及強(qiáng)弱電線路，比住宅樓更能滿足不同性質(zhì)的公司需要；車位配比率常常高達(dá)1∶2。尤其是在辦公形象上，再高檔的住宅樓都難與高端寫字樓匹敵，對(duì)于注重辦公形象的大公司而言，正常情況下不可能選擇住宅樓辦公。今后高端寫字樓的競爭壓力源于自身，而功能退化的中低端寫字樓將逐漸淡出市場。 政策 “住改商”，真的可行？ 住宅改商用，在政策法規(guī)上是否可行？四川泰和泰律師事務(wù)所資深律師高玉林表示，根據(jù)物權(quán)法第71條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)力不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”據(jù)此條款，在滿足后面所列條件的情況下業(yè)主可以“我的地盤我做主”，將住宅改商用。但物權(quán)法第77條還規(guī)定：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。按照這個(gè)條款，業(yè)主要想把房子改商用，必須得到業(yè)主之間的相互認(rèn)同或相互達(dá)成默契。 市房管部門相關(guān)人士介紹，2008年1月1日起實(shí)施的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主、使用人確需改變住宅使用性質(zhì)，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意；并依法經(jīng)規(guī)劃、國土、衛(wèi)生、環(huán)保、消防等行政主管部門審批。擅自改變住宅使用性質(zhì)，可由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處以5000元以上3萬元以下罰款。而規(guī)劃部門相關(guān)人士認(rèn)為，規(guī)劃部門目前只對(duì)房屋建設(shè)前的情況具有監(jiān)督和執(zhí)法的權(quán)力，而對(duì)目前廣泛存在的“住改商”情況，執(zhí)法部門也很為難。 本報(bào)記者 萬金龍攝影報(bào)道 外埠鏈接 杭州： 住宅辦公合法化 在杭州市中心，如三華園、天安假日公寓、西子公寓、西湖新城等住宅樓都成了中小公司俱樂部。因浙江盛產(chǎn)精打細(xì)算的中小型企業(yè)，住宅辦公模式尤其盛行。杭州市工商局在2002年宣布：允許廣告、排版、咨詢等對(duì)環(huán)境及周邊居民影響不大的企業(yè)，經(jīng)許可后在住宅地注冊(cè)辦公。 北京： 叫?！白≌逃谩?2006年6月19日起，北京市工商局規(guī)定，登記注冊(cè)時(shí)凡提交的《房屋所有權(quán)證》和購房合同中房屋用途表述無法辨別為住宅或商業(yè)用的，均不予登記注冊(cè)，理由是“住宅不具備從事經(jīng)營活動(dòng)的條件”。