最高法院將統(tǒng)一逾期交房違約金認(rèn)定尺度
四類案件成房地產(chǎn)糾紛高發(fā)區(qū)
“當(dāng)前，房地產(chǎn)糾紛案件呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢(shì)，使此類案件審判的難度越來越大?！弊罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ビ嘘P(guān)負(fù)責(zé)人今天在接受本報(bào)記者采訪時(shí)透露，最高法院將就民間借貸、商品房買賣、建設(shè)工程施工等多發(fā)類型案件統(tǒng)一裁判尺度。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅今年1至2月，全國法院受理房地產(chǎn)糾紛案件就已達(dá)24349件，同比上升15.56%。
四類案件成糾紛高發(fā)區(qū)
記者了解到，近期以來，商品房買賣、建設(shè)施工、以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為被告的民間借貸和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件已成糾紛高發(fā)區(qū)。
究其成因，最高法院這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)和民間融資渠道收縮甚至完全封閉，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后續(xù)投入不足，施工進(jìn)度緩慢甚至停工，無力償還金融機(jī)構(gòu)貸款、民間借款，不能按期交付預(yù)售商品房，才引發(fā)上述案件大量增加。
群體訴訟影響社會(huì)穩(wěn)定
“從已經(jīng)審結(jié)的房地產(chǎn)糾紛案件來看，許多房地產(chǎn)糾紛案件的一方當(dāng)事人有的十余人，有的甚至上百人?！痹撠?fù)責(zé)人告訴記者，有的購房群體僅通過個(gè)別或者部分買受人起訴方式，試探審判結(jié)果，這部分群體構(gòu)成隱性群體訴訟，案件處理不好，可能誘使群體性糾紛繼續(xù)呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢(shì)。
這位負(fù)責(zé)人說，在群體性訴訟案件中，有的當(dāng)事人在案件審理過程中即群體上訪，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。
涉購房拆遷戶多方利益
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本高度集中的行業(yè)，資本高投入帶來高利潤，高利潤誘使各種社會(huì)力量不斷介入房地產(chǎn)業(yè)，形成不同利益群體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房戶、拆遷戶、金融機(jī)構(gòu)、高利貸者、民工、被征地農(nóng)民一一卷入其中。
據(jù)分析，高投入往往與高風(fēng)險(xiǎn)相伴，一旦房屋開發(fā)進(jìn)程受到嚴(yán)重影響或者中斷，各方利益處于高度危險(xiǎn)甚至無法實(shí)現(xiàn)狀態(tài)，不同利益群體必然通過各自不同途徑挽救其利益，甚至采用非法手段。
“高利貸者資金來源、房屋開發(fā)資金去向、政府職能部門不規(guī)范執(zhí)法等深層次問題的凸現(xiàn)加劇了這種復(fù)雜性。”這位負(fù)責(zé)人說。
做好應(yīng)對(duì)化解風(fēng)險(xiǎn)工作
房地產(chǎn)糾紛新的發(fā)展態(tài)勢(shì)和復(fù)雜的成因，給審判工作帶來的挑戰(zhàn)越來越多。對(duì)此，最高人民法院明確人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)，分析各類房地產(chǎn)糾紛案件的成因和當(dāng)事人的訴求，做好應(yīng)對(duì)、化解各種風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)研和工作預(yù)案十分必要。
具體到個(gè)案，最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說，在案件審理過程中，對(duì)于黨委政府成立專門機(jī)構(gòu)開展清理整頓工作的，法院要積極提供相關(guān)信息和法律支持，并引導(dǎo)當(dāng)事人在清理整頓工作中維護(hù)自身利益。黨委政府未成立專門機(jī)構(gòu)的，對(duì)案件審判后可能帶來的后果要預(yù)測性研究，涉及重大影響的，要及時(shí)匯報(bào)。
房價(jià)下跌退房嚴(yán)審合法性
對(duì)于因房價(jià)下跌引發(fā)退房潮的怎么處理？該負(fù)責(zé)人明確表示，此類案件法院要嚴(yán)格審查是否符合合同解除條件。
該負(fù)責(zé)人還指出，在審理房地產(chǎn)案件中要充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的融資要求。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求金融機(jī)構(gòu)依法按約履行按揭貸款等融資義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。對(duì)于到期金融貸款或民間借貸，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際困難，適當(dāng)延長還款期限。
統(tǒng)一逾期交房違約金尺度
針對(duì)當(dāng)前實(shí)際情況，該負(fù)責(zé)人透露，最高法院將加強(qiáng)對(duì)民間借貸、商品房買賣、建設(shè)工程施工等多發(fā)類型案件的法律研究，總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，確立處理高利貸事實(shí)認(rèn)定、逾期交房和逾期辦證違約金以及建設(shè)工程款調(diào)整等難點(diǎn)問題的基本原則和具體措施，統(tǒng)一處理尺度，劃齊裁判標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)介紹，最高法院還將針對(duì)審判過程中暴露出的房管、建設(shè)部門存在的問題提出合理司法建議，減少和杜絕行政執(zhí)法中的不規(guī)范甚至違法因素，減少因執(zhí)法不規(guī)范引發(fā)新的房地產(chǎn)糾紛。