上海塌樓事件追蹤：業(yè)主還貸責(zé)任難免除
上海閔行區(qū)一在建13層樓盤發(fā)生樓體倒覆事件，也將罕見(jiàn)的個(gè)人房貸抵押物損壞導(dǎo)致的還款問(wèn)題推到了前臺(tái)。
每個(gè)月的按揭還款時(shí)間要到了，但是房子都倒了，是不是可以不還貸了？這是很多小區(qū)業(yè)主的疑惑。
據(jù)記者調(diào)查了解，給“蓮花河畔景苑”發(fā)放個(gè)人按揭貸款的主要是三家銀行，包括交行、工行、上海銀行(包括給未倒覆的小區(qū)其他樓房按揭)，涉及的商業(yè)按揭貸款大約1億多元，其中涉及倒塌大樓的商業(yè)按揭貸款約幾千萬(wàn)元。
“確實(shí)有個(gè)別客戶提出是不是可以停止還貸了。”某銀行個(gè)貸部門人士透露，幾家銀行之間也有進(jìn)行情況溝通，以便能夠達(dá)成一致的解決方案。
不過(guò)，從目前來(lái)看，借款人的還貸責(zé)任仍是難以免除。上述銀行人士認(rèn)為，“雖然客戶也是受害者，不過(guò)這不影響銀行和借款人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他財(cái)產(chǎn)?！?/P>
上海美達(dá)房地產(chǎn)律師事務(wù)所的律師陳世福認(rèn)為，從民法看，借款人和銀行分別擔(dān)當(dāng)債務(wù)人和債權(quán)人的角色，而房屋產(chǎn)權(quán)便是銀行發(fā)放貸款時(shí)收取的抵押品，而抵押品的滅失并不導(dǎo)致債務(wù)人和債權(quán)人之間關(guān)系的終結(jié)。
“如果抵押品滅失，銀行可以要求借款人提供新的擔(dān)保?！标愂栏１硎?，如果貸款者不能再提供可替代的履約保證，雙方可以經(jīng)過(guò)協(xié)商終止貸款合同的履行，但銀行可以繼續(xù)向借款人追償欠款。
另一種途徑則是通過(guò)房貸險(xiǎn)來(lái)解決。銀行個(gè)貸部門人士表示，如不可抗力事件在保險(xiǎn)范圍內(nèi)，則銀行有權(quán)從保險(xiǎn)理賠金中一次得到相應(yīng)于未結(jié)本息的補(bǔ)償。
但在此次的樓體倒覆事件，房貸險(xiǎn)的作用可能并不是很大。
上述銀行個(gè)貸部門人士表示，首先由于保險(xiǎn)合同的自愿原則，從幾年前(2005年)開(kāi)始一些銀行已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求貸款客戶購(gòu)買房貸險(xiǎn)了，因此借款人購(gòu)買房貸險(xiǎn)的數(shù)量占比不會(huì)很高。此外，保險(xiǎn)公司能否對(duì)房屋倒覆理賠仍是一個(gè)問(wèn)號(hào)。
記者從上海一家財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司獲得房貸險(xiǎn)資料顯示，在保險(xiǎn)期間內(nèi)，由于下列原因造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)直接損失，保險(xiǎn)人依照本條款約定負(fù)責(zé)賠償，其中包括火災(zāi)、爆炸；暴風(fēng)、暴雨、臺(tái)風(fēng)、洪水、雷擊、泥石流、雪災(zāi)、地面突然塌陷等；空中運(yùn)行物體墜落以及外來(lái)不屬于被保險(xiǎn)人所有或使用的建筑物和其他固定物體的倒塌。
但“保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因以及自然磨損、正常維修造成的損失和費(fèi)用”，保險(xiǎn)人卻是不承擔(dān)賠償責(zé)任。
目前樓房倒覆的原因，上海市有關(guān)部門還在進(jìn)一步論證過(guò)程中。據(jù)媒體報(bào)道稱，目前專家組已經(jīng)給出了一份初步意見(jiàn)報(bào)告，其中指出導(dǎo)致樓盤倒覆的主要因素是施工不當(dāng)，在一側(cè)堆土過(guò)高與另一側(cè)開(kāi)挖基坑的共同作用下，致使高樓在頃刻間倒覆。按此推理，保險(xiǎn)公司理賠的可能性比較小。
但讓倒覆樓的受害者來(lái)還貸，顯然令人難以接受。不過(guò)銀行人士和律師都認(rèn)為，借款人可以通過(guò)向開(kāi)發(fā)商索賠，以償還銀行的貸款。因此，這些貸款銀行也只能等待上海市政府的解決方案出臺(tái)再做具體行動(dòng)，“畢竟此事不同于一般的客戶違約賴賬”。
“開(kāi)發(fā)商應(yīng)該賠償借款人貸款的本金和利息、相應(yīng)的違約金，以及一定的重置房屋的差價(jià)?！标愂栏１硎尽?/P>
上述銀行個(gè)貸人士推算，以該樓盤7萬(wàn)平方米體量、每平米1.5萬(wàn)元價(jià)格、銷售了70%-80%計(jì)算，銷售收入額可達(dá)到7-8個(gè)億，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有挪用資金，或者轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力應(yīng)該可以負(fù)擔(dān)大部分的賠償責(zé)任。
不過(guò)，有意思的是，“目前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有銀行給開(kāi)發(fā)商(該倒覆樓房的開(kāi)發(fā)商--上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司)發(fā)放了開(kāi)發(fā)貸款?！币晃淮笮豌y行人士透露。而記者向上述三家銀行求證，他們也都沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商發(fā)放過(guò)開(kāi)發(fā)貸款。一般來(lái)說(shuō)，樓盤的開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放銀行通常也會(huì)是該樓盤的個(gè)人按揭貸款的銀行。
開(kāi)發(fā)樓盤不貸款的確實(shí)比較少見(jiàn)?！霸擁?xiàng)目樓面價(jià)不過(guò)600多元，加上建筑成本1000多，成本相當(dāng)?shù)??！币晃环康禺a(chǎn)人士如此猜測(cè)。