樓市刮捂盤(pán)風(fēng) 建設(shè)部監(jiān)控重點(diǎn)城市
捂盤(pán)惜售風(fēng)重新蔓延 建設(shè)部要求監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市
絕大多數(shù)的銷售總監(jiān)都經(jīng)歷過(guò)相似的心路歷程。
房地產(chǎn)業(yè)資深人士季滿如告訴記者：作為職業(yè)經(jīng)理人，要為老板負(fù)責(zé)，而他們對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)更為敏感。銷售總監(jiān)擁有一定的權(quán)限，為了追逐更高的利潤(rùn)，可以選擇什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)的節(jié)奏如何。對(duì)于一個(gè)10萬(wàn)平米的樓盤(pán)，每平米漲價(jià)500元，就是5000萬(wàn)的凈利潤(rùn)。
時(shí)值北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)，15家捂盤(pán)惜售的開(kāi)發(fā)商被住建委約談告誡，并要求7日內(nèi)完成整改。
這讓季滿如想起了2005年底發(fā)生的一幕。
捂盤(pán)惜售盛行
2005年底，銷售火爆，房?jī)r(jià)逐日上漲。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向本報(bào)記者回憶說(shuō)，北京市建委當(dāng)時(shí)分別與開(kāi)發(fā)商談話，要求開(kāi)發(fā)商不要隨風(fēng)漲價(jià)、捂盤(pán)惜售，甚至在現(xiàn)場(chǎng)放出“狠話”：如果拿到銷售證不開(kāi)盤(pán)，我們(建委)來(lái)給你們賣房。
2006年5月，北京市建委做出規(guī)定：開(kāi)發(fā)商自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日起3天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)，并應(yīng)按整棟對(duì)外銷售；囤房不賣、捂盤(pán)情節(jié)嚴(yán)重的項(xiàng)目，將由市建委要求開(kāi)發(fā)商上報(bào)每套未售房的價(jià)格，并在房產(chǎn)交易網(wǎng)和有關(guān)媒體上公布，所有未售房屋都必須按公布的價(jià)格出售，使開(kāi)發(fā)商失去對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的控制權(quán)。
規(guī)定甚為嚴(yán)厲，但聰明的開(kāi)發(fā)商總能想出對(duì)策。“捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商干脆不領(lǐng)銷售許可證。”季滿如說(shuō)。市場(chǎng)低迷時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相加快推盤(pán)速度和營(yíng)銷力度；市場(chǎng)火爆時(shí)，即使違背規(guī)定，也有很多開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售?！皼](méi)有誰(shuí)真正的被嚴(yán)厲處罰過(guò)?！鼻笆鲩_(kāi)發(fā)商說(shuō)。
北京市建委未公布15家開(kāi)發(fā)商名單，但捂盤(pán)惜售現(xiàn)象已然非常公開(kāi)并且擴(kuò)大化。被指捂盤(pán)惜售的樓盤(pán)多有以下幾種做法：購(gòu)房者去開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，但發(fā)現(xiàn)比之前約定的放出的房源少，價(jià)格卻上漲；購(gòu)房者即使交了意向金，也無(wú)法得知準(zhǔn)確的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，其間房?jī)r(jià)卻可能暴漲；開(kāi)發(fā)商制造當(dāng)日售罄的熱銷場(chǎng)面，每次少量出貨，并逐漸提高價(jià)格。
不光是北京，在上海、重慶、杭州等城市也出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現(xiàn)象。與此同時(shí)，“坐地漲價(jià)”、“一夜暴漲”現(xiàn)象也重新出現(xiàn)。
“2005年的建委約談反而起到了適得其反的效果?！鼻笆鲈?jīng)參加過(guò)約談的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
2009年上半年的樓市，雖很難重演2005年底的火爆，但經(jīng)歷了一場(chǎng)“劫難”的樓市已經(jīng)從低谷中走出。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)新建商品住房銷售3.15億平方米，同比增長(zhǎng)33.4%，增幅比2009年一季度提高24.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已是連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，且呈加速趨勢(shì)。
開(kāi)發(fā)商態(tài)度：謹(jǐn)慎或樂(lè)觀
歷史不會(huì)重復(fù)。捂盤(pán)惜售者并不是每一次都能成功，季滿如舉例說(shuō)，不幸的有如趕在2008年6月份開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即遭遇調(diào)整。奧運(yùn)會(huì)后，開(kāi)發(fā)商不得不用降價(jià)促銷的手段，來(lái)保證銷售。幸運(yùn)的有如2009年3月后開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，幸逢樓市的小陽(yáng)春。
正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，捂盤(pán)代表開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)偏樂(lè)觀的預(yù)判。但這種預(yù)判在當(dāng)前的形勢(shì)下卻很可能是誤判。
薛指出，需求的釋放是間歇式和波浪式的。如果說(shuō)第一波的熱銷行情是由自住的剛性需求所帶來(lái)的熱銷，而第二波熱銷行情則是投資者對(duì)資產(chǎn)價(jià)格重估的判斷，以及通脹預(yù)期所帶來(lái)的投資性需求，這些需求總會(huì)釋放完畢，新的需求增長(zhǎng)可能會(huì)面臨更長(zhǎng)的時(shí)間。而每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都會(huì)消滅潛在的需求者。
季滿如也認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲缺乏支撐。對(duì)中小戶型的剛性需求是在樓市長(zhǎng)達(dá)半年的觀望期中積累而后釋放的。但決定人們購(gòu)房的重要因素——收入，2009年上半年并沒(méi)有顯著的增加，這必將影響房屋的購(gòu)買(mǎi)行為。
投資性的需求對(duì)樓市支撐力能持續(xù)多久？季滿如認(rèn)為，有賴于國(guó)家的金融政策以及國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的走勢(shì)。一個(gè)不確定性的因素是，下半年主管部門(mén)是否會(huì)收緊流動(dòng)性。
機(jī)構(gòu)對(duì)后市判斷存在分歧。中金公司的研究報(bào)告表示，中國(guó)短期內(nèi)仍將保持寬松貨幣政策，直至年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議才有可能初步釋放政策調(diào)整的信號(hào)。另一些機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，短期內(nèi)適度寬松的貨幣政策很可能延續(xù)，真正的調(diào)整最有可能在四季度出現(xiàn)，在此之前信貸政策的收緊也只是一些微調(diào)。
東方證券分析師魏博在調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都抱謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心此前對(duì)房地產(chǎn)的扶持政策可能會(huì)在2009年底結(jié)束。但廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，而房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，對(duì)拉動(dòng)私人投資非常有效，短期內(nèi)政策的風(fēng)向不會(huì)改變。
記者在多次采訪中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)專家、業(yè)內(nèi)人士以及開(kāi)發(fā)商人以驚人相似的口吻稱，房?jī)r(jià)會(huì)漲。
一直關(guān)注各個(gè)城市成交量與房?jī)r(jià)走勢(shì)的虎杰投資公司首席分析員張寅對(duì)本報(bào)記者表示，這一輪房?jī)r(jià)的上漲主要是由北京等一線城市帶動(dòng)的，成交量的放大在上海最為明顯。并不是所有城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了大幅上漲的情況。他認(rèn)為：如果北京的房?jī)r(jià)開(kāi)始有所調(diào)整，上海的交易量開(kāi)始持續(xù)下降，則宣告這一輪反彈將告一段落。
最新消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人7月15日表示，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況，下一步將重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問(wèn)題的分析和指導(dǎo)，督促其加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)房貸款政策，著力穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。