地王紛紛入市 成都房?jī)r(jià)欲集體沖高
| 今年5月以來(lái)，以北京為龍頭，深圳、上海、南京、成都、重慶等城市土地市場(chǎng)在短短幾個(gè)月內(nèi)爆發(fā)井噴行情。開(kāi)發(fā)商迫切需要拿地開(kāi)工補(bǔ)足供應(yīng)。隨著一個(gè)個(gè)新地塊以高溢價(jià)拍出，不僅拉升了所在區(qū)域在售樓盤(pán)的價(jià)格區(qū)間，也為兩年前高位拍出的地塊解套、上市提供了價(jià)格空間的保障。 進(jìn)入9月，全國(guó)各地頻頻上演土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，地價(jià)也屢創(chuàng)新高。此時(shí)讓我們來(lái)關(guān)注2007年成都土地市場(chǎng)成交的部分高價(jià)地塊，在經(jīng)歷了一波低谷之后，它們目前正以什么樣的表現(xiàn)面對(duì)市場(chǎng)？ 2007年 成都土地市場(chǎng)情況 世家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年成都主城區(qū)（五城區(qū)和高新區(qū)）土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣(mài)和掛牌土地112宗，總供地面積達(dá)3909282.0796平方米，合計(jì)5863.8938畝；其中成交108宗，成交凈用地面積5691.2125畝；成交總金額為2527341.113萬(wàn)元。其中，拍賣(mài)方式供應(yīng)土地75宗，全部成交，總成交面積為4381.3696畝；掛牌方式供應(yīng)37宗，成交33宗，總成交面積為1309.8429畝；未成交的土地共4宗，全部為商業(yè)（服）用地，總面積為172.6813畝。 “高價(jià)地”入市 賣(mài)得還不錯(cuò) 業(yè)內(nèi)多數(shù)人普遍對(duì)2007年樓市最火時(shí)成交的地塊表現(xiàn)不樂(lè)觀，然而，這并沒(méi)有阻礙部分開(kāi)發(fā)商激流勇進(jìn)的步伐。2008年末至今，部分2007年成交地塊相繼進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段。調(diào)查顯示，2007年拿地后，成都市已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約30個(gè)，銷(xiāo)售普遍較好。 2007年5月底，凱德置地以11.67億元人民幣獲得位于光華大道的2號(hào)地塊,166畝的面積屬當(dāng)日競(jìng)拍地塊中最大,起拍價(jià)為300萬(wàn)元/畝，凱德置地在角逐中以705萬(wàn)元/畝的單價(jià)拍得。據(jù)當(dāng)時(shí)資料顯示,該幅用地規(guī)劃總建筑面積約為414000平方米,凱德置地計(jì)劃將于2012年建成3800套住宅及商業(yè)設(shè)施。 憑著地段以及開(kāi)發(fā)商的品牌，當(dāng)時(shí)許多人對(duì)該項(xiàng)目報(bào)以很高的期望?；仡?007年光華大道房?jī)r(jià)一路高升的態(tài)勢(shì)，新盤(pán)價(jià)格集中在4500-5000元/平方米，部分樓盤(pán)價(jià)格突破6000元/平方米……有人預(yù)測(cè)，項(xiàng)目均價(jià)怎么也不會(huì)低于六、七千。 然而2007年底，受金融危機(jī)影響，光華大道房?jī)r(jià)下調(diào)。數(shù)據(jù)顯示2008年整個(gè)光華大道的平均降幅在15％左右，個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到37％……如何突圍，成了凱德地塊命運(yùn)的關(guān)鍵。 今年3月7日，備受關(guān)注的凱德·風(fēng)尚一期開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天成交近120套，創(chuàng)下了成都樓市自2008年以來(lái)少見(jiàn)的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。其開(kāi)盤(pán)起價(jià)5200元/平方米，均價(jià)5500元/平方米，最高價(jià)達(dá)7300元/平方米，當(dāng)天的銷(xiāo)售總額逼近1億。目前項(xiàng)目均價(jià)為6400元/平方米。 凱德方面認(rèn)為，他們是“借助品牌和產(chǎn)品打造達(dá)到了預(yù)定目標(biāo)”，從而避免了高價(jià)地塊入市的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，中海于2007年4月拿地的項(xiàng)目中?！こ悄?號(hào)2008年11月底以1萬(wàn)元左右的均價(jià)入市，至今仍在高層豪宅市場(chǎng)保持著穩(wěn)健的銷(xiāo)售狀態(tài)；成都中天盈地產(chǎn)2007年7月20日以1195萬(wàn)元/畝拿下的南部新區(qū)地塊--合景泰富·疊翠峰，今年4月5日正式開(kāi)盤(pán)，均價(jià)9000元/平方米；在2007年拿地的芙華·金色海倫，6月6日開(kāi)盤(pán)，100余套房源兩天內(nèi)銷(xiāo)售80%……在成都2007年高價(jià)地塊的市場(chǎng)亮相看來(lái)，許多項(xiàng)目表現(xiàn)不俗。 利潤(rùn)誠(chéng)可貴 定位最關(guān)鍵 2007年的許多"高價(jià)地"都獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也打破了“謹(jǐn)慎入市”的“保守”論斷，但個(gè)中辛酸，只有開(kāi)發(fā)商自己知道。 “看了好久，終于開(kāi)盤(pán)了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣形容三圣鄉(xiāng)附近的國(guó)嘉項(xiàng)目。2009年，隨著動(dòng)工期限的逼近，曾以超過(guò)700萬(wàn)每畝價(jià)格拿地的國(guó)嘉四海逸家項(xiàng)目，進(jìn)入了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期，其別墅以不足5000元/平米的價(jià)格入市。 當(dāng)時(shí)國(guó)嘉拿下該地塊，就有人認(rèn)為該區(qū)域目前的房?jī)r(jià)還不能支持這樣的地價(jià)；第二年，樓市進(jìn)入了深度調(diào)整。在高昂的地價(jià)成本下，四海逸家不得不在產(chǎn)品上挖空心思，通過(guò)向?qū)痈咭臻g的做法，把產(chǎn)權(quán)面積90平米延展成為200多平米的“空中別墅”，以200%以上的贈(zèng)送面積達(dá)成了一個(gè)解決方案。 前段時(shí)間，研究機(jī)構(gòu)推出的成都樓市半年報(bào)告中，2009上半年項(xiàng)目銷(xiāo)售金額TOP10和項(xiàng)目銷(xiāo)售面積TOP10榜單藍(lán)光·凱麗香江傲然其中。 早在2007年7月，藍(lán)光以1385萬(wàn)元/畝的價(jià)格拍買(mǎi)到琉璃鄉(xiāng)地塊時(shí)，根據(jù)樓面地價(jià)在2600元的情況，有專(zhuān)業(yè)人士就預(yù)測(cè)，該塊地開(kāi)出的高層每平方米可能會(huì)在六、七千元，然而讓人大跌眼鏡的是，2008年底，藍(lán)光·凱麗香江開(kāi)盤(pán)，剛開(kāi)盤(pán)3850元-3980元/平方米的數(shù)套特價(jià)房，4180元-5420元/平方米主力戶(hù)型的價(jià)格，著實(shí)讓許多人感到驚訝。 對(duì)于藍(lán)光·凱麗香江，有專(zhuān)業(yè)人士分析，項(xiàng)目定位于市場(chǎng)主流需求，首次置業(yè)和改善型置業(yè)，并以一貫的高性?xún)r(jià)比沖擊市場(chǎng)，業(yè)績(jī)自是不俗。 此外，中海·城南1號(hào)定位的高端豪宅，合景泰富·疊翠峰定位的小高層電梯公寓，芙華·金色海倫定位的10層低密度洋房……無(wú)不透露出高價(jià)地“產(chǎn)品定位至關(guān)重要”。 成本無(wú)優(yōu)勢(shì) 改打"價(jià)值"牌 就購(gòu)房者而言，不管開(kāi)發(fā)商地價(jià)成本有多高，決定他們下單的關(guān)鍵還是要看產(chǎn)品能否帶來(lái)更大的價(jià)值。以凱德·風(fēng)尚為例，它的產(chǎn)品改變了人們對(duì)于“小戶(hù)型低價(jià)值含量”的固有認(rèn)識(shí)。隔震系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等以往連高檔住所也難能引進(jìn)的高科技措施，其中很多更是首次進(jìn)入成都市場(chǎng)，這些均被凱德置地廣泛應(yīng)用于占有很大比例的小戶(hù)型居所內(nèi)，更新了市民對(duì)于科技居家的想象能力，贏得了改善型需求消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可。 對(duì)于許多購(gòu)房者的顧慮，也為了消解成本高的先天限制，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)“保值、提升”居住價(jià)值"來(lái)打消,這也成為當(dāng)前在售高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)策略的重點(diǎn)之一。提升樓盤(pán)的“居住價(jià)值”，已經(jīng)成為這些高價(jià)地開(kāi)發(fā)商的普遍手法。 隨著市場(chǎng)的升溫以及購(gòu)房者的理智購(gòu)房，讓“提升價(jià)值”成為開(kāi)發(fā)商打造、推廣產(chǎn)品的拿手好戲。而這些在樓市火熱期拿到的高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商，也努力使產(chǎn)品以更多的價(jià)值優(yōu)勢(shì)受到購(gòu)房者青睞。 | ||