千畝大盤vs創(chuàng)新小盤 成都樓市將面臨兩級分化
城市的建筑如一個龐大的家族，怎樣的班輩排行，怎樣的血脈延續(xù)，自有其內(nèi)在的理路。2009年秋季房交會上，所有樓盤將以怎樣的方式出現(xiàn)在城市的建筑家譜中？怎樣的品牌能夠一時盛世、萬代相傳，閃耀在族譜的字里行間；又有哪些名字或?qū)⒊蔀榧易宓牟恍ぷ訉O，被后人從大地上一筆勾銷？
分化的秋季，一切將見分曉！
2009的房地產(chǎn)身處“剪刀口”上，一條刀刃是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與政策的并不明朗，變數(shù)多多，房價向上還是向下的可能同時存在。同時，整個房地產(chǎn)市場正遭遇著W型的劇烈波動，開發(fā)企業(yè)面臨前所未有的資金壓力和慘烈競爭；
剪刀的另一端則是中國城市化進(jìn)程的不斷加速，公民財產(chǎn)私有化的大勢所趨。2009年，這是一個剪刀口上的時代——此前，是房地產(chǎn)市場高熱發(fā)展，魚龍混雜；此后則是一個洗牌之后真正的品牌時代迎面而來！
置信地產(chǎn)總經(jīng)理黃曉進(jìn)說：市場太火的時候，“死貓爛耗子”式的產(chǎn)品都銷售一空，這是行業(yè)和城市的悲哀！龍湖地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理樊琦女士說：市場好的時候名列前三，不值得夸耀；真正到世道不好的時候，企業(yè)還是位列三甲，這才是真正的品牌。
能否在當(dāng)前的市場競爭中真正通過“產(chǎn)品制勝”而達(dá)到“剩者為王”的終極目標(biāo)，是否可以成為房地產(chǎn)下一個黃金十年里的城市品牌，成為考量當(dāng)前成都開發(fā)商的最重要標(biāo)準(zhǔn)。2009年，身處分化季的成都地產(chǎn)品牌，誰將巍然不動，誰將逆流而上，誰又將順利通過剪刀口上的2009之秋呢？
大盤再大也不夠
2009年下半年，成都品牌開發(fā)商的態(tài)勢呈現(xiàn)出兩個極端：一方面，實力型開發(fā)商在更大范圍內(nèi)跑馬圈地，動則上千畝，甚至數(shù)千畝的超級大盤、造城級項目不斷出現(xiàn)；另一方面，不少品牌開發(fā)商單兵突進(jìn)城市中心區(qū)域，擺明了架勢拼產(chǎn)品、拼速度，快進(jìn)快出以取得效益的最大化。
最吸引眼球的，當(dāng)然是動不動就是數(shù)千畝的城市級開發(fā)，因為整個區(qū)域?qū)⒃陂_發(fā)商的手中體現(xiàn)出完全不同以往的價值。
2007年，我們習(xí)慣了中信蜀都的70000畝土地整理，而到了2009年，我們看到了更多造城級的千畝大盤開發(fā)：
保利地產(chǎn)在蜀龍路兩側(cè)近6500畝土地，已然將整個新城北的發(fā)展節(jié)奏引入“公園198”時代。無論是2000畝的亞洲最大郁金香主題公園，還是剛剛熱銷的保利蝴蝶谷東區(qū)、西區(qū)近200套別墅，以及正在建設(shè)中的二臺子商業(yè)區(qū)，龐大的規(guī)模、改變城北的氣勢再次印證了年初關(guān)于保利“將在市場低迷期借機(jī)大幅擴(kuò)張”的業(yè)內(nèi)說法。
與此相對應(yīng)的是成都本土代表置信地產(chǎn)，在其長期打造的城西青羊及溫江區(qū)域，最新的消息顯示，置信將有一個數(shù)千畝的超大型項目即將亮相城西。本土品牌利用良好的地緣優(yōu)勢將占據(jù)土地資源，同樣將擴(kuò)大市場占有率作為分化時期的目標(biāo)。
另一個本土品牌龍頭，藍(lán)光地產(chǎn)在重慶、昆明等地的土地儲備不斷增加。就在秋交會開幕前一個月，藍(lán)光和中鐵信托達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來三年，中鐵信托將為藍(lán)光地產(chǎn)的項目全面提供信托業(yè)務(wù)支持，預(yù)計三年內(nèi)雙方合作的資金規(guī)?？蛇_(dá)20億元。
除此之外，龍湖地產(chǎn)占地數(shù)百畝的青城山項目亮相在即，炎華置信在崇州有著1200余畝的超級大盤上林西江國際社區(qū)。而剛到成都沒多久的全國性品牌同樣出手不凡——招商地產(chǎn)在框架協(xié)議之后，終于在北湖區(qū)域圈下自己的展場，總占地1700畝，這是“成都198北湖區(qū)域綜合開發(fā)合作項目”給成都市民勾勒出的全新北湖圖景。
小盤越精越賺錢
與此同時，品牌開發(fā)商的眼光開始專向城市中心區(qū)域的中小地塊。
同樣是保利地產(chǎn)，7月24日挺進(jìn)領(lǐng)事館路，一舉拿下60余畝土地，項目定位為城市綜合體，業(yè)內(nèi)人士分析，這鐵定將是保利一個快速呈現(xiàn)的項目，而真正落成之后，棕北、人南路沿線的居住品質(zhì)將迎來新一輪升級。同樣是央企，8月6日，華潤置地?fù)尩贸潜蔽鍓K石區(qū)域35畝土地，正式完成其在成都房地產(chǎn)市場東南西北四個方位的布局。9月4日，中海 地產(chǎn)又在城西龍嘴村區(qū)域拍下70余畝開發(fā)土地。
7—9月，三大品牌開發(fā)商分別出手，三宗土地都位居城市中心區(qū)域，地塊規(guī)模又都沒有超過百畝。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，品牌企業(yè)在城市外圍主戰(zhàn)場大肆跑馬圈地的同時，同樣沒有放過城市中心區(qū)域的中小地塊?！斑@充分說明，在市場競爭趨于白熱化的階段，品牌開發(fā)商將利用優(yōu)質(zhì)的城市中心區(qū)域土地來快進(jìn)快出”。快的指向是資金的迅速回籠和利潤的短期內(nèi)最大化。但不可否認(rèn)的是，當(dāng)品牌開發(fā)商挺進(jìn)如上的幾個區(qū)域，新的品質(zhì)樓盤，甚至房價高度注定又將被改寫。
而為了實現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售和利潤的最大化兩大目標(biāo)，品牌企業(yè)無疑將針對性地在中小地塊的產(chǎn)品上下足功夫，和越快越賺錢相一致的，是產(chǎn)品越精越賺錢。在華潤進(jìn)入的五塊石區(qū)域，中海進(jìn)入的龍嘴村以及保利來到的領(lǐng)事館路區(qū)域，一些新的品質(zhì)樓盤值得市場關(guān)注。
產(chǎn)品夠新才好賣
大量的升級版或者換代型樓市產(chǎn)品，將更加集中地在本屆秋交會上面世。這既是市場供求關(guān)系所決定的，更是成都市房地產(chǎn)這么些年來經(jīng)驗積累、研發(fā)突破的集中體現(xiàn)。
根據(jù)成都市房管局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—8月，成都市中心城區(qū)新增供應(yīng)商品房559萬平方米，而成交量則創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了2122萬平方米。截止到8月底，中心城區(qū)商品住房的可售面積僅僅剩下了614萬平方米。
換句話說，上半年的小陽春里，被買走的大多是兩年前設(shè)計、研發(fā)的樓市產(chǎn)品。而剩下的房子，用1—8月的月平均銷售值來計算，不到三個月成都就無房可賣！
市場需要新鮮血液的輸入，本屆秋交會就成為存量房之后，新型產(chǎn)品集中亮相的大舞臺。
置信麗都花園·麗府，這是置信地產(chǎn)將在秋交會上亮相的項目，憑借其南二環(huán)的良好區(qū)位優(yōu)勢，麗都花園的口碑品牌效應(yīng)，麗府本身的起點已然不低。但記者從置信地產(chǎn)方面了解到，置信對麗府項目寄予厚望，將通過一系列的創(chuàng)新設(shè)計和產(chǎn)品形態(tài)來刷新購房者對麗都花園品質(zhì)的理解。
同樣將在秋交會上亮相的品牌開發(fā)商新項目還有萬科的金潤華府，這個位居沙河堡區(qū)域的萬科項目受到市場的關(guān)注，一方面是因為該區(qū)域隨著東大街東延線的貫通、地鐵2號線的利好正逐漸凸顯價值，另一方面，則出于對萬科新一代產(chǎn)品的關(guān)注。據(jù)了解，萬科將進(jìn)一步突破金域藍(lán)灣對贈送空間的想象，將提供“讓人意想不到”的空間變化。而萬科上半年大獲成功的項目金色海蓉則將推出其后續(xù)產(chǎn)品螞蟻工房，33－35的戶型區(qū)間，通廊式規(guī)劃，方正的建筑布局也引起了不少投資者和中小企業(yè)的密切關(guān)注。
華潤置地的翡翠城5期、二十四城二期兩大產(chǎn)品都在秋交會之前開盤，新的產(chǎn)品設(shè)計理念、更加符合成都市場需求的產(chǎn)品功能，甫一亮相就得到了市場的追捧。
通過幾年來的市場拼殺，一邊是開發(fā)商對產(chǎn)品的研發(fā)更加成熟，市場需要什么樣的產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品的細(xì)節(jié)是有問題的，在經(jīng)驗的累積下，新設(shè)計和開發(fā)的產(chǎn)品無疑將摒棄老一代產(chǎn)品的弊端，提供給市民新的居住體驗；另一邊，則是品牌開發(fā)商主動革新，兩年前的產(chǎn)品設(shè)計已經(jīng)被更新的理念所取代，產(chǎn)品也將呈現(xiàn)出完整的升級特征。對購房者來說，更多夠新、夠好的品牌樓盤則將值得他們認(rèn)真挑選。