中央房貸新政三大懸念待解 二套房如何認(rèn)定存疑
房貸新政一出臺(tái)，立即在市場掀起千層浪，即使時(shí)逢周末，各大銀行也開始緊鑼密鼓地制定實(shí)施細(xì)則，準(zhǔn)備執(zhí)行新政，工行率先發(fā)布公告，自16日開始即執(zhí)行新政。不過，目前而言，尚有二套房如何認(rèn)定、新政執(zhí)行如何畫線、1.1倍利率只針對新發(fā)房貸還是新老房貸一起調(diào)等三大懸念未解。
懸念一：
“二套房”如何認(rèn)定？
此前，對于“二套房”的認(rèn)定，不同銀行標(biāo)準(zhǔn)千差萬別。
有的銀行表示，只要之前沒貸款買過房，在人行征信系統(tǒng)上查不到貸款買房的記錄，不管實(shí)際上是第幾套房，都按第一套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；有的銀行則表示，只要能提供直系親屬資料，證明人均住房面積低于當(dāng)?shù)厝司?，則即使是第二次貸款買房，也可按改善型住房來處理。甚至有銀行表示，即使曾經(jīng)貸款買過房，只要第一套房貸已還清，再次貸款買房也可按第一套房貸執(zhí)行。
此次，國務(wù)院要求：“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！笨梢灶A(yù)見，不久相關(guān)部門就會(huì)就“二套房”出臺(tái)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。
有業(yè)內(nèi)人士表示，由于系統(tǒng)對接的問題，導(dǎo)致留下很多空子，比如由于銀行系統(tǒng)與房管局系統(tǒng)不對接，因此銀行在審查是否第二套房時(shí)，就往往只依據(jù)人行征信系統(tǒng)的記錄簡單認(rèn)定。此外，以家庭中不同人名義購買的房子，也很難區(qū)分。
也有業(yè)內(nèi)人士呼吁，對曾貸款買過房但已售出，再次購買唯一住房的客戶，有關(guān)方面應(yīng)詳細(xì)規(guī)定給予支持。
懸念二：
已批復(fù)但未放貸者有無過渡期？
對于之前已經(jīng)提交貸款申請但是還沒有批復(fù)或者是已經(jīng)批復(fù)但是還沒有蓋章放款的客戶，銀行是一刀切地執(zhí)行新政，還是會(huì)安排一個(gè)過渡期，目前仍有懸念。
匯瀚按揭有關(guān)人士表示，由于最近幾個(gè)月銀行信貸額度偏緊，累計(jì)了大量客戶在排隊(duì)等待批復(fù)，銀行是否要對這批客戶立即執(zhí)行新政，要看各家銀行即將出臺(tái)的細(xì)則。
工行在通知表示，“對新簽訂合同和審批的個(gè)人住房貸款，實(shí)施新規(guī)?！笨赡芤馕吨鵁o論是已提交貸款申請尚未批復(fù)的客戶，還是貸款申請已批復(fù)但還未蓋章簽訂合同的客戶，都執(zhí)行新政。
中介行人士表示，一般在二手房交易中，都是先由買方交部分訂金，買賣雙方和中介公司簽訂三方買賣合同，再向銀行提交貸款申請的。政策調(diào)整是否會(huì)導(dǎo)致一些客戶退訂，還要看市場反應(yīng)情況。
懸念三：
1.1倍利率是否包括老房貸？
新政要求：“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。”但是新政沒有明確指出，1.1倍的利率標(biāo)準(zhǔn)是只針對新批準(zhǔn)的二套房貸，還是對于已經(jīng)發(fā)放的二套房貸，也要一起調(diào)整。
去年放松貨幣時(shí)，大多數(shù)銀行對于二套房和多套房都執(zhí)行了相對寬松的政策，不少老的二套房貸和多套房貸實(shí)質(zhì)上都享受了不同折扣的利率優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士表示，老的貸款都是以客戶與銀行之間的合同形式將利率折扣確定下來了的，除非國家表示要統(tǒng)一調(diào)整，銀行才會(huì)調(diào)整，否則，應(yīng)該會(huì)按合同約定的折扣繼續(xù)執(zhí)行。