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房價拐點加速逼近 三季度或打破僵持

 

  調(diào)控依然沒有冷卻房地產(chǎn)市場的熱度。國家統(tǒng)計局近期數(shù)據(jù)顯示,4月份8成大中城市的房價環(huán)比增長,上漲動能并未如預(yù)期中回落,政策效果被質(zhì)疑有遞減跡象,而本周地產(chǎn)指數(shù)再度下跌1.63%。

  樓市持續(xù)膠著

  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,4月全國70個大中城市中,有56個城市的新建商品房價格環(huán)比上漲;從各類城市房價變動情況來看,4月份一線城市新建住宅價格漲幅最大,為0.45%;三線城市漲幅最小,為0.26%;與漲價相對應(yīng)的是成交量寥寥,買賣雙方還在隔空交手。上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院楊紅旭(微博 博客)(微博專欄)分析,4月房價漲幅擴大對于調(diào)控效果非常不利,若5~6月環(huán)比漲幅持續(xù)擴大,可能招致進一步的調(diào)控政策出臺。

  上市房企4月份銷售數(shù)據(jù)顯示,萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等一線房企銷售面積和銷售金額增速出現(xiàn)了放緩或下滑。其中,萬科銷售面積和銷售金額僅實現(xiàn)個位數(shù)增長,保利銷售面積也出現(xiàn)下降,金地集團銷售面積和銷售額更是雙雙下滑。這僅僅是全國房地產(chǎn)市場狀況的一個縮影。國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,1~4月份全國商品房銷售面積和銷售額同比增長僅6.3%和13.3%,銷售面積累計增速回落了8.6%,其中4月單月的銷售面積同比下降10%,環(huán)比下降24%。

  供求比和房企資金鏈?zhǔn)球?qū)動開發(fā)商漲/降房價的動力。通常情況下,供求比(供應(yīng)面積/銷售面積)在0.8~1.2之間屬于比較合理的范圍,大于1.2則表明市場明顯供大于求,這時開發(fā)商降價意愿較強。據(jù)中原地產(chǎn)分析顯示,4月份北京、深圳、成都、杭州的供求比達到2.13、2.4、2.73、2.75。從資金鏈情況看,2011年一季度房企的資金狀況環(huán)比出現(xiàn)惡化。從一季報來看,招、保、萬、金所持有的現(xiàn)金較年初有小幅波動,保利的貨幣資金較年初下降了兩成。四家公司流動負債較年初均有明顯上升,其中保利升幅最大。從持有現(xiàn)金與年內(nèi)到期債務(wù)比率來看,截至2011年一季度末,四家公司的現(xiàn)金償債能力依然明顯好于2008年的市場低谷時期,但相對于今年年初已有所惡化。

  三季度或打破僵持

  當(dāng)前房地產(chǎn)市場患上了史無前例的焦躁癥:中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策未見放松。開發(fā)商死扛不愿意輕易降價,然而在限購、限貸等嚴厲的調(diào)控政策下,購房者降價預(yù)期愈加濃厚,于是購房者與開發(fā)商陷入激烈的博弈狀態(tài)。

  在僵持的敏感階段,開發(fā)商對價格的態(tài)度決定了市場走向。在需求受限、開發(fā)商資金趨緊的情況下,未來大量的新增供應(yīng)會選擇“低開入市”刺激成交。而事實也確實如此,在僵持數(shù)月后,部分開發(fā)商試探性的降價也遭遇了購房者的搶購,這意味著市場開始緩慢恢復(fù)。只是鑒于此輪調(diào)控的嚴厲程度以及各部委的表態(tài),各方目前仍對樓市調(diào)控威力心存忌憚。

  海通證券認為,在成交受阻、漲價預(yù)期減弱的形勢下,“三限政策”(限購、限價、限貸)的組合力量有望使后期房價開始松動,但過程不可能一蹴而就。目前樓市調(diào)控高壓態(tài)勢未見松動,隨著銷售和資金壓力進一步顯現(xiàn),房企只能通過加大促銷力度“以價換量”。業(yè)內(nèi)人士普遍推測,下半年房價下跌是大概率事件,房價拐點或加速逼近。中國房產(chǎn)信息集團(微博)研究中心高級經(jīng)理林波說道,“目前主流房企1~4月份銷售業(yè)績的完成度不足全年計劃的20%,銷售業(yè)績壓力將迫使下半年出現(xiàn)較大范圍價格松動與折讓”。

  地產(chǎn)股短期反彈無力

  4月中旬以來,A股市場出現(xiàn)較大幅度下跌。而4月份全國樓市成交量繼續(xù)萎縮,資金壓力越發(fā)緊張,再次令地產(chǎn)板塊下挫,地產(chǎn)板塊估值的降低也進一步釋放了調(diào)控政策、房企業(yè)績下滑等風(fēng)險因素。

  近期部分地產(chǎn)股迎來了階段性反彈,東興證券分析稱,“目前市場回升和政策面的相對平靜利于地產(chǎn)股的表現(xiàn),且板塊具備估值修復(fù)行情的條件?!惫獯笞C券卻認為,這主要是市場面而非基本面因素所致,短期反彈的基礎(chǔ)很弱,空間不大且隨時會終止,較難獲利。

  券商認為近期可關(guān)注一些亮點股:萬科負債低,滿足股權(quán)激勵要求的EPS為0.79元,對應(yīng)PE也僅10.5倍;金地集團目前股價較股權(quán)激勵行權(quán)價低18%,5~6月推盤顯著增多;招商地產(chǎn)新管理層上任后發(fā)展將提速,5~6月將迎來銷售高峰期;金融街長期受益于重點城市核心區(qū)域開發(fā)的商務(wù)地產(chǎn);首開股份6月新盤將陸續(xù)上市,全年銷售增長仍可期;華業(yè)地產(chǎn)支撐業(yè)績,礦產(chǎn)或提供巨大空間。

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