限購令能否“消滅”炒房團？
郎咸平觀點 著名經(jīng)濟學家郎咸平近日指出，隨著二三線城市限購令風聲趨緊，已有近20個城市可能將于9月開始實施限購。盡管手段多樣，力度很大，調(diào)控利劍直指炒房客，但炒房團從未銷聲匿跡，而是“東征西戰(zhàn)”。 郎咸平表示，房地產(chǎn)始終是熱點行業(yè)，僅2010年土地出讓金占地方財政收入比例就高達76.6%，與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款占貸款總量的60%，與此同時，房屋新開工面積也大幅上漲。一方面實業(yè)經(jīng)濟在衰退，另一方面房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)高歌猛進，不僅地方財政對房地產(chǎn)過于依賴，炒房客也義無反顧不走回頭路。 二三線城市限購大網(wǎng)拉開，限購、限貸持續(xù)深入，炒房團當真限不住，“打不趴”？本期《觀點地產(chǎn)》邀請萬唐置業(yè)總經(jīng)理周斌和揚子置業(yè)副總經(jīng)理孫健進行觀點對決。 觀點① 炒房的思想在“潛伏” 揚子置業(yè)副總經(jīng)理 孫健 有的炒房客可能暫停了買房腳步，但只是靜觀市場而已。限購限住了一部分買房行為，炒房的思想?yún)s始終‘潛伏’在很多人心里，沒有辦法限住。” 安居樂業(yè)是中國人的傳統(tǒng)觀念，有房才有安全感。雖然依托限購，房價的漲幅受到了立竿見影的控制，逼退了部分游資。但是土地出讓政策不變，就不要指望房價會有大幅下降。不少炒房客認為，限購令只是“澆熄”了房價中的部分虛火，但長期看房價還會上行，所以他們始終輾轉(zhuǎn)其中，難以銷聲匿跡。 如果手上有多余的資金，無所作為就是坐等貶值，但普通大眾的投資渠道太少，股票市場暴跌、金價猛漲，收藏品不懂，找尋不到長期穩(wěn)定保值的替代品，再三比較，即便限購，還是想方設(shè)法買房保值。 二三線城市限購箭在弦上，其實限購并不可怕，可怕的是限貸。為了應(yīng)對通貨膨脹，在目前的經(jīng)濟環(huán)境下迫使銀行收緊各項貸款，房地產(chǎn)貸款首當其沖受影響，目前是有按揭政策但買房人卻不能順利及時按揭。銀根收緊，開發(fā)商賣了房子，買房人付了首付卻等不到銀行下款，貸款一刀就切斷了樓市的資金流。據(jù)我所知，一些銀行已經(jīng)跟開發(fā)商有言在先，到今年年底都不再接受個人貸款，同時，開發(fā)貸一并扎口。年底，開發(fā)商回款會成大問題。 但盡管如此，炒房客依舊不可能絕跡，有的炒房客可能暫停買房腳步，但也只是靜觀市場，限購限住了一部分買房行為，但炒房的思想始終“潛伏”在很多人心里，沒有辦法限住。一旦市場趨好，炒房團必然回歸。 目前房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，購房者要清楚自己的買房動機。如果是自住的剛需客戶，現(xiàn)在各家樓盤房價松動，新盤入市、老盤加推都調(diào)低了房價預(yù)期，是個買房的好時機。因為房價不可能出現(xiàn)大起大落，只會在低位上保持平穩(wěn)，出手晚了可能心儀的房子就沒了。 觀點② 今年底將現(xiàn)抄底好時機 萬唐置業(yè)總經(jīng)理 周斌 現(xiàn)實情況證明，如果沒有限購，房價漲幅將很難預(yù)估。個人預(yù)測，今年年底到明年上半年，將是房地產(chǎn)未來十年內(nèi)抄底的好時機?！?/P> 逆市之下，投資客、炒房團并沒有徹底消失，而是淡出市場，等待時機。有一部分投資客開始擴大戰(zhàn)場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)非限購城市：一線城市限購就去二線城市買房，二三線城市限購，就在四線城市置業(yè)。只要不是全國所有城市一律限購，炒房資金總有去向，這也充分解釋了為何今年上半年浙江、廣東的二三線城市房地產(chǎn)銷售會逆市熱賣。 即將展開的二三線城市限購也只會在部分城市中實施，限購只能限得了局部，限不了整體。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場之所以還有投資客伺機出動，是因為房產(chǎn)投資仍舊有利可圖。我們可以算筆賬，首付5成，貸款買套房，房價漲10%，刨去利息，等于首付5成的錢增值了20%，況且房價未來仍然穩(wěn)中有升，房產(chǎn)的投資性并未喪失。 個人預(yù)測，今年年底到明年上半年是房地產(chǎn)未來十年內(nèi)抄底的好時機。目前限購之下，成交萎縮，但真實的需求一旦釋放，購買力仍會旺盛。 限購堵住了真實需求，哪里銷售火爆哪里就有可能遭遇限購，在沒有找到及時有效的根本解決辦法前，限購并非不可取?，F(xiàn)實情況證明，如果沒有限購，房價漲幅將很難預(yù)估，限購是特殊時期的特殊辦法。 未來7、8年，房地產(chǎn)投資凈收益率不會低于10%。一是城市化進程還遠沒完成，房地產(chǎn)市場還有發(fā)展空間。二是目前從投資市場來看，還沒有能夠替代房產(chǎn)的被大眾認可的更好的投資品。只要限購解除，未來市場無論成交量還是房價可能仍會反彈。 但同樣是投資，選擇不同產(chǎn)品未來回報率也是不一樣的。兩類產(chǎn)品未來升值潛力較大：一是市區(qū)的高檔公寓和城市別墅；二是郊區(qū)產(chǎn)品中有特色、環(huán)境好、物業(yè)好的剛需盤。 | ||