郎咸平：房價為什么打不下去 因為開發(fā)商太黑
郎咸平（資料圖） 面對好像怎么打也打不下去的房價，住建部說2011年計劃要完成1000萬套保障房建設(shè)，而且給各省市也都下了"軍令狀"，任務(wù)完成情況將納入對地方政府的考核。1000萬套這個事情一出來，我就又好奇了，在《我們的生活為什么這么無奈》這本書中就說，我想搞清楚這1000萬套保障房究竟靠不靠譜。最近又看到新聞?wù)f，住建部前幾天公布今年1—8月份，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實物開工868 萬套，開工率86%，似乎數(shù)量上有所保證。但我想請各位注意的是，開工和建成是兩個完全不同的概念，打個樁挖個坑也算是開工了。 我給各位看幾個歷史性數(shù)據(jù)，2009年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模是260萬套，2010年是580萬套，2011年是1000萬套，我們把這三年數(shù)據(jù)加一起得出的結(jié)果是1840萬套。按這個數(shù)字計算的話，應(yīng)該是平均每10個家庭中有一套保障房的，對不對？那我們應(yīng)該很高興，因為我們大家都有希望。但事實是什么呢？事實是究竟建了多少保障房，我們根本不知道，也沒有人公布任何的消息。但我們看到的是，房價仍然是一個勁地上漲，這么多保障房不知道去哪里了？這是件很有意思的事情。 我們的保障房建設(shè)現(xiàn)在究竟是怎樣一個狀況呢？我們就從2010年的580萬套說起吧。住建部副部長說，2010年全國保障房計劃的是580萬套，結(jié)果是開工了590萬套，但只完成了370萬套。具體到地方，深圳規(guī)劃的是16.9萬套，結(jié)果完成了2萬套，完成計劃的十分之一多點；上海呢，規(guī)劃的是從 2008年到2012年，計劃累計推出30萬套。那我們看看2010年完成了多少，官方公布說是建成了200萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，那么假設(shè)一戶是60平方米的話，除下來的結(jié)果也就是3萬套左右，和深圳一樣，也是差不多完成了十分之一。如果深圳跟上海都只是完成十分之一的話，我相信其他地方會更差。因此我們可以下一個大膽的結(jié)論，就是我們政府說2011年要建設(shè)1000萬套保障房的宏偉計劃，到最后能完工100萬套就算不錯了。 首先是資金問題。各位曉不曉得建1000萬套保障房需要多少錢？我告訴你，1.4萬億。1.4萬億是個什么概念呢？我再說個數(shù)據(jù)，對于現(xiàn)在我們各地方政府來說，土地出讓金已經(jīng)是地方財政收入的一個主要來源，對不對？那各位知道每年的全國土地出讓金是多少嗎？2009年是1.59萬億，2010年是 2.7萬億。也就是說，我們要把2009年所有的土地出讓金，或者是2010年超過一半的土地出讓金拿來建保障房，才能完成這1000萬套的目標(biāo)。各位認(rèn)為這可能嗎？反正我是很不樂觀的。 除了資金的問題，還有土地供應(yīng)的問題。有件事情讓人感覺特別的滑稽，就是上海竟然聲稱說它們80%的土地都給了保障房了，并且還給出了具體數(shù)據(jù)，說截至2010年的10月20日，上海市總共供應(yīng)土地948公頃，其中764公頃是保障房。各位曉得這764公頃是怎么計算出來的嗎？很搞笑的，其中590公頃為動遷房，119公頃為經(jīng)濟(jì)適用房，還有41公頃的中小套型普通商品房，這樣算下來，只有14公頃的土地是真正用于保障中低收入者的公租房。按照這種解讀，在上海，可能除了"湯臣一品"，其他都是保障房。也就是說，基本上只有大別墅才不叫保障房。 其實，建保障房，我們政府根本不差錢。因為按照我們國家的規(guī)定，是要從每年土地出讓金的凈收益中抽出10%用于廉租房建設(shè)的。2009年的全國土地出讓金是1.59萬億，按照政府規(guī)定提取10%的話，至少是1400億，對不對？那么按照每平方米建筑成本為2000塊錢的話，可以建7000萬平方米。這還是按最高標(biāo)準(zhǔn)計算的，如果是在中西部地區(qū)建房的話，估計一平方米千八百塊就夠了，這樣算下來就不止7000萬平方米了。那各位曉得2009年整個中國竣工房屋的面積是多少嗎？7億平方米。也就是說，僅僅是用土地出讓金，就可以向全國提供十分之一的房子，如果再算上住房公積金，以及其他一些地方財政的配套措施，我想每年新增住房中至少保證30%的廉租房應(yīng)該沒有問題的。 現(xiàn)在的問題是什么呢？問題是我們地方政府根本沒打算用這些錢來建保障房。地方政府更愿意建商品房。因為建商品房的話，地方政府就可以賣地了，地價越高越好，尤其是歡迎"地王"的出現(xiàn)，這樣它們就可以收取更多的土地出讓金。建經(jīng)濟(jì)適用房和"兩限房"的話，地方政府也覺得可以接受，因為這些都是可以賣的，最起碼能增加國內(nèi)生產(chǎn)總值，而且地方政府在批準(zhǔn)這個經(jīng)濟(jì)適用房的時候，是存在一些權(quán)力尋租的，因為你合格不合格它說了算的，這里面是有貓膩存在的。地方政府最不喜歡的就是建這個廉租房了，因為它不能賣，只能租給那些最低收入的人，租金又那么低。這樣子的話，對我這個地方政府來講，既沒有增加國內(nèi)生產(chǎn)總值，又沒有土地出讓金，那我怎么會有積極性呢？有學(xué)者估算，由于建保障性住房帶來的土地出讓金損失，各地方政府加在一起，大概是3000億元。這在地方政府看來，就好比是你割了我的肉，還不給我一些補(bǔ)償，那我怎么可能干這種蠢事呢？ 透過以上分析，我們曉得不可能在短時間內(nèi)把住房問題全部解決。那怎么辦呢？我給政府的建議是，首先要建立排隊秩序，制定合理的規(guī)則，還大家一個公平。什么意思呢？就是說既然不能讓所有的老百姓同時住上房子，那就應(yīng)該有個順序，就要排隊。怎么排呢？當(dāng)然需要先制定一個能讓老百姓都接受的規(guī)則了。如果想讓老百姓滿意，就必須讓老百姓參與進(jìn)來，而絕對不是說找?guī)讉€專家，關(guān)起門來一商量就可以了。而且，要考慮的因素很多，比如說家庭人口、收入水平、納稅記錄、有沒有小孩、老人是不是需要特別照顧、有幾輛車、有多少存款、有多少股票，等等，然后對列出的每一項都設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重，最后出來一個總分。這樣就可以最大限度地保證公平，因為每個人都能算出自己是多少分。然后再根據(jù)分?jǐn)?shù)的高低排隊等候。比如說，現(xiàn)在市政府能提供5000套房子，那就是得分在前5000名的人先入住。因為政府每年都會提供一定數(shù)量的房子，所以大家按照自己的分?jǐn)?shù)輪候就行了。我們假設(shè)一個25歲、月收入5000塊錢的小伙子，在進(jìn)行相應(yīng)的計算之后得出的分?jǐn)?shù)排名，讓他很清楚地知道自己兩年后能入住廉租房。在這種狀況下，讓他現(xiàn)在去市場上租房子，他就沒有什么怨言了，因為他知道有比他更需要房子的人，大家是公平的。同時，政府還給自己贏得了建廉租房的時間。香港特區(qū)就是這樣的，大家基本上清楚知道自己要多久能住上廉租房。 但是我們現(xiàn)在的政策是什么？是搖號。各位曉得通過搖號得到房子的老百姓是什么感受嗎？央視就采訪了一位，這位說，感覺很幸運。在這里我要提醒各位，這哥們兒說的是幸運，而不是幸福。各位有沒有想過這一字之差意味著什么？意味著我們的政策完全錯了！其實我們老百姓的要求并不高，也沒有提明天就要拿到現(xiàn)房之類的要求。老百姓要的是什么？就是上面說到的一個穩(wěn)定的排隊預(yù)期，你得讓老百姓知道，他究竟什么時候能拿到保障性住房，這樣他才能安心地等，而不是說一天到晚地想著自己什么時候能幸運一回，能搖上號。 我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場為什么這么亂？就是因為這些搞房地產(chǎn)的商人都抱有一種投機(jī)的心理。開發(fā)商為什么囤地？因為他們在賭，跟政府賭，賭的是保障房的建設(shè)究竟能不能落實，或者能不能持續(xù)搞下去。開發(fā)商為什么會捂盤惜售？是因為我們的宏觀政策很不穩(wěn)定，變化很快，對房地產(chǎn)的態(tài)度一會兒緊一會兒松，地產(chǎn)商都愿意鉆政策的漏洞，抓住對他們來說最有利的機(jī)會，把房子賣出去。所以說，要想有一個健康的房地產(chǎn)市場，不僅要讓老百姓搞懂"排隊理論"，更需要讓這些搞房地產(chǎn)的商人學(xué)會排隊。就是你開發(fā)商在開發(fā)一個小區(qū)的時候，必須保證一定面積的廉租房，并且嚴(yán)格執(zhí)行，如果你開發(fā)商不承擔(dān)這個任務(wù)的話，你就拿不到地。這個措施一旦形成規(guī)矩，開發(fā)商就認(rèn)命了，就不會再出現(xiàn)囤地和捂盤惜售的現(xiàn)象了。 | ||