朱镕基警示房地產(chǎn)“過(guò)熱”：要考慮可持續(xù)發(fā)展
“最近，還有一種謬論，國(guó)外的報(bào)紙也有，國(guó)內(nèi)的報(bào)紙也有，說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目這么沉重，都是過(guò)去分稅制搞壞了，說(shuō)稅收都收給中央了，地方?jīng)]錢了，所以只有發(fā)展房地產(chǎn)才有錢?！?/P> 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，2011年4月22日，82歲的國(guó)務(wù)院原總理、清華大學(xué)1951屆校友朱镕基來(lái)到清華園，在清華大學(xué)百年校慶之際與師生座談。 在上世紀(jì)90年代的特定歷史條件下，房改無(wú)疑是朱镕基面臨的重要經(jīng)濟(jì)課題之一。在此期間，他力推的公積金改革、“安居工程”和保障房配建制度，都對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。 20年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)山車般的起伏跌宕，牽動(dòng)著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈搏。據(jù)《朱镕基講話實(shí)錄》披露，直到朱镕基卸任前的2002年，他還在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上表達(dá)了對(duì)這一問(wèn)題的關(guān)心。 他說(shuō)，“我現(xiàn)在的提法還是，在局部地區(qū)、個(gè)別地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一點(diǎn)熱。同志們，從一點(diǎn)熱到過(guò)熱是很快的，半年就行，我對(duì)此有幾十年的經(jīng)驗(yàn)。這說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題呢？就是我們一定要考慮可持續(xù)的發(fā)展?！?/P> 在滬率先建立公積金制度 朱镕基與房改頗有淵源。早在1988年，國(guó)務(wù)院召開(kāi)第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，提出要在全國(guó)分期分批推行住房制度改革，隨后上海市便率先啟動(dòng)了房改試點(diǎn)。而在當(dāng)時(shí)，朱镕基的職務(wù)正是上海市市長(zhǎng)。 1991年，在借鑒新加坡制度的基礎(chǔ)上，朱镕基經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，在上海建立了住房公積金制度。到1994年，這一制度被納入《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中。 公積金制度的建立成為這次改革最關(guān)鍵的一步。1995年12月25日，已就任國(guó)務(wù)院副總理的朱镕基在“全國(guó)住房制度改革經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)”上說(shuō)，“我認(rèn)為公積金的使用和管理是房改的中心環(huán)節(jié)，關(guān)系到整個(gè)房改工作的成敗?！?/P> 在當(dāng)時(shí)收入水平相對(duì)不高的情況下，公積金的繳付比例被設(shè)定為5%，即“個(gè)人交5%，單位拿5%”，并設(shè)銀行專戶儲(chǔ)存，由政府財(cái)政監(jiān)督。 這一制度迅速在全國(guó)推廣，并在很大程度上解決了住房資金問(wèn)題。1997年1月24日，朱镕基在出席全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議時(shí)，強(qiáng)調(diào)要對(duì)此繼續(xù)推進(jìn)。“這幾年開(kāi)過(guò)多次住房制度改革工作會(huì)議，都是在強(qiáng)調(diào)推行和完善住房公積金制度，但是從全國(guó)來(lái)看，目前住房公積金的歸集率還不高，公積金提取的比例較低，進(jìn)展也較慢，不夠平衡。我認(rèn)為現(xiàn)在是時(shí)候了，可以提高住房公積金繳存率?！敝扉F基在這次會(huì)上說(shuō)。 此后，各地不斷出臺(tái)地方法規(guī)，提高公積金提取比例。直到2005年，三部委出臺(tái)的 《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，公積金的提取比例應(yīng)保持在5%到12%之間。 官方的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，全國(guó)住房公積金歸集總額3.15萬(wàn)億元，歸集余額1.94萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)到“十二五”末，歸集總額7.21萬(wàn)億元，歸集余額4.01萬(wàn)億元。 但在另一方面，對(duì)于公積金的管理和監(jiān)督卻一直存有漏洞。有關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公積金管理留下的問(wèn)題一直延續(xù)至今。2010年，住建部在28個(gè)城市試點(diǎn)公積金建設(shè)保障房，欲強(qiáng)化該筆資金的運(yùn)用。對(duì)于這一政策，業(yè)界褒大于貶，但公積金的使用和監(jiān)管中存在的部分問(wèn)題，目前仍未得到真正解決。 大力解決安居工程資金缺口 公積金反映出房地產(chǎn)資金悖論的一個(gè)側(cè)面：一方面是不斷膨脹的公積金余額；另一方面，保障房建設(shè)卻面臨著較大的資金缺口。時(shí)至今日，這一問(wèn)題仍在困擾著各級(jí)政府主管部門。 自上世紀(jì)90年代保障房建設(shè)伊始，資金問(wèn)題就一直存在。1994年8月4日，國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組在北京召開(kāi)工作會(huì)議，朱镕基在會(huì)上披露了一個(gè)數(shù)字：在當(dāng)年的“安居工程”試點(diǎn)建設(shè)中，上半年地方資金到位率只有24%。 這樣的情景似曾相識(shí)。在近年來(lái)的保障房建設(shè)中，資金問(wèn)題一直是困擾保障房建設(shè)的瓶頸。2009年，全國(guó)人大常委會(huì)專題調(diào)研組提交的一份報(bào)告顯示，截至8月底，當(dāng)年保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。 “安居工程”于1995年正式推出，主要由政府和銀行籌款興建，房屋直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售。其后演變成經(jīng)濟(jì)適用房。 到1997年，“安居工程”面臨的資金問(wèn)題仍然十分明顯。當(dāng)年1月24日，朱镕基在全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議上提出，要把“安居工程”和公積金制度結(jié)合起來(lái)，用以解決商品房建設(shè)的資金問(wèn)題。他說(shuō)，“解決住房問(wèn)題的資金怎么解決？全部蓋房子的錢都讓銀行來(lái)拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的實(shí)踐表明，建房資金還得由國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同分擔(dān)?！?/P> 對(duì)此，朱镕基在上述會(huì)議上提出了一項(xiàng)影響深遠(yuǎn)的政策，即 “配建”。“地方政府要統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)公司都要承擔(dān)一定比例的‘安居工程’建設(shè)任務(wù)，以經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的盈利彌補(bǔ)建造‘安居工程’可能出現(xiàn)的虧損?！?/P> 他還透露，這項(xiàng)政策是馬來(lái)西亞住房部部長(zhǎng)“介紹”的。在馬來(lái)西亞，這已被列入法律條文中。 如今，商品房配建保障房已被納入到土地出讓的硬性要求中。這一制度在很大程度上解決了保障房建設(shè)的資金問(wèn)題，但在調(diào)控深入、市場(chǎng)低迷的情況下，也造成企業(yè)拿地?zé)崆榈臏p退。 而在保障房建設(shè)的資金方面，盡管政府不斷嘗試使用各種金融工具，但多位業(yè)內(nèi)人士曾向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著未來(lái)幾年保障房建設(shè)保持在較大的規(guī)模，資金缺口仍是其面臨的主要問(wèn)題。 據(jù)住建部估算，今年建設(shè)1000萬(wàn)套保障性安居工程，共需資金約1.4萬(wàn)億元，其中政府投入5000多億元，社會(huì)力量投入8000多億元。按住建部公布的數(shù)據(jù)，今年1~8月，全國(guó)保障房開(kāi)工率已達(dá)到86%，但保障房建設(shè)的后續(xù)資金仍被認(rèn)為是困擾其建設(shè)進(jìn)度的主要問(wèn)題。 警示房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱” 上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，事實(shí)上還有著另外一個(gè)經(jīng)濟(jì)背景。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，受此影響，我國(guó)出口增長(zhǎng)率出現(xiàn)下降，國(guó)內(nèi)商品庫(kù)存猛增，消費(fèi)需求低迷，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)即將陷入低速增長(zhǎng)中。 但有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)全國(guó)居民儲(chǔ)蓄高達(dá)5萬(wàn)億元，這部分消費(fèi)潛能的釋放，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或可迎刃而解。在這一局面下，中央確定了一項(xiàng)重要措施——啟動(dòng)內(nèi)需，具體做法則是催熱房地產(chǎn)。 1997年初，朱镕基在全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議上表示，“大力推行住房商品化、發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，是振興整個(gè)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要途徑和必然選擇?！?/P> 他說(shuō)，“如果要提出新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，首先就是實(shí)行住房商品化，加快住房建設(shè)?！彼€特別強(qiáng)調(diào)，要大力發(fā)展和公積金結(jié)合的、有一定資金渠道建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，不是高級(jí)住宅，也不是寫字樓。 1998年1月以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一段快速發(fā)展期，但2000年之后的幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很快迎來(lái)第一輪泡沫。2002年末，朱镕基在當(dāng)年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上曾明確提出警示，指出“房地產(chǎn)從一點(diǎn)熱到過(guò)熱是很快的，一定要考慮可持續(xù)的發(fā)展”。 2002年以后，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)快速發(fā)展階段，并與汽車產(chǎn)業(yè)一起成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。2006年到2007年間，房地產(chǎn)吸引了大量民間投資，不少實(shí)體企業(yè)紛紛涉足樓市，并造成又一次市場(chǎng)泡沫。與此同時(shí)，有關(guān)“房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)”的言論也甚囂塵上，這也恰恰印證了朱镕基當(dāng)初的擔(dān)心。 如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性的發(fā)展階段，加之中央的強(qiáng)力調(diào)控，使得房地產(chǎn)投資雖仍然保持較高增速，但投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保障房投資已成為房地產(chǎn)投資的主要組成部分，并繼續(xù)成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主要?jiǎng)恿Α?/P> 但有業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，在不少實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)尚未真正復(fù)蘇、投資渠道缺乏的情況下，民間資本投資房地產(chǎn)的熱情仍然很大。因此，應(yīng)在繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控的基礎(chǔ)上，警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的“過(guò)熱”風(fēng)險(xiǎn)。 朱镕基在 《朱镕基講話實(shí)錄》中的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的講話，現(xiàn)在看來(lái)，至今仍具有前瞻性。 目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控正在進(jìn)行中，如何保證房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)保障房建設(shè)，打擊過(guò)度投機(jī)行為，依然是房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要課題。 | ||