樓市的底在哪里？
2011-11-23 00:00:00 新京報(bào)
新京報(bào)漫畫/趙斌 調(diào)控中的樓市，風(fēng)聲鶴唳。 來自中國(guó)指數(shù)研究院的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，10月份受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，30城市樓市成交量同比下降，北京等9城市成交量降幅在50%以上。 伴隨著低迷的成交量，開發(fā)商有些HOLD不住了，陸續(xù)推出特價(jià)房源，房?jī)r(jià)開始或明或暗下滑。高位購(gòu)房的業(yè)主也HOLD不住了，他們難以坐視資產(chǎn)貶值。而購(gòu)房人群，在深表欣慰的同時(shí)，糾結(jié)也隨之而來。 雖然利益不同，但是所有人都在關(guān)心一個(gè)問題：樓市的底部在哪里？ 【購(gòu)房者說】 “心里沒底” 黃女士（北京市民）： 我從2008年就開始看房了，但是一直在猶豫、糾結(jié)，今年我準(zhǔn)備出手了，最近看房也比較多，但仍然比較糾結(jié)。 我主要看的是房山、大興和通州這幾個(gè)目前降價(jià)幅度比較大的區(qū)域，但是感覺所謂的降價(jià)，還是有一定水分的。很多降價(jià)幅度大的項(xiàng)目，都是把小區(qū)里最差的房子，例如臨近鐵路的，或者戶型、朝向最不好的房子拿出來降價(jià)銷售，而好一些的房源，不是高價(jià)掛起來就是捂著不開盤。例如房山長(zhǎng)陽(yáng)和通州，都有項(xiàng)目把差的房源每平米13000元打折銷售，同時(shí)把好房源定價(jià)每平米20000多元。 曹女士（北京市民）： 一直想把現(xiàn)在的小兩居換成三居，但房?jī)r(jià)變動(dòng)大，所以一直在觀望。 上周末，我家附近一下子出現(xiàn)不少售樓宣傳點(diǎn)，其中不乏一直宣稱“熱銷”的樓盤，我留意了一下，看的人還沒有發(fā)傳單的人多呢。我覺得照這個(gè)架勢(shì)，價(jià)格還得降。 不過再降，單靠工資和積蓄，我也買不起，現(xiàn)在兩萬(wàn)多元一平米，就算降50%，買套三居室至少也得一百多萬(wàn)。要是換房的話，得把舊房賣出去才能買新房，現(xiàn)在市場(chǎng)這么冷清，我的房子賣給誰(shuí)呀？所以，還是看調(diào)控的形勢(shì)吧，畢竟樓市是“政策市”。不管怎么說，價(jià)格降降是好事，起碼給了年輕人一個(gè)盼頭。 【中介觀點(diǎn)】 “價(jià)跌量升，已經(jīng)到底” 侯先生（豐臺(tái)區(qū)蒲黃榆某二手房中介門店經(jīng)理） 兩個(gè)月之前，無論是賣方還是買方都在觀望。賣方一般還是會(huì)掛出比較高的價(jià)格，但是在談判的過程中，降價(jià)的幅度在增大。 而現(xiàn)在，很多業(yè)主掛出的價(jià)格就已經(jīng)降低了不少，成交價(jià)格在明顯下降，而很多購(gòu)房人已經(jīng)出手了。蒲黃榆地區(qū)還屬于二環(huán)外三環(huán)內(nèi)，算是比較堅(jiān)挺的區(qū)域，但是目前多數(shù)房源的價(jià)格，已經(jīng)從每平米24000元到25000元，降到了22000元到23000元。而且不管是上世紀(jì)80年代的舊房子，還是最近10年的新房子，都在降價(jià)。 降價(jià)之后，成交量有上升。所以我覺得，從蒲黃榆區(qū)域來看，市場(chǎng)應(yīng)該是到底了。 【業(yè)內(nèi)分析】 “出現(xiàn)拐點(diǎn)，還沒到底” 陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖： 我覺得現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但還沒有到底部。市場(chǎng)到底部的時(shí)候，成交會(huì)出現(xiàn)放量，價(jià)格才不會(huì)再往下走。而現(xiàn)在的情況是，價(jià)格有所下降，但是成交量并沒有上去，所以說還沒有到最終的底部。 將來市場(chǎng)到底的條件，還是宏觀調(diào)控政策和金融政策的放寬?，F(xiàn)在并不是沒有需求，而是有能力買房的人沒有購(gòu)買資格，有資格的人又買不起。如果未來政策放松，這樣的情況就會(huì)改變。 我覺得未來政策肯定會(huì)放松，調(diào)控本來就是臨時(shí)性的行政手段，是預(yù)防通脹，預(yù)防經(jīng)濟(jì)過熱的一種做法，我認(rèn)為不是長(zhǎng)期的措施。 “明年小跌盤整是主基調(diào)” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭： 房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，但還未到底。 而這一輪房?jī)r(jià)下跌并沒有政府救市行為，因此這一輪房?jī)r(jià)下跌還將持續(xù)一段時(shí)間，可能要到明年2季度、3季度才會(huì)止跌。明年房?jī)r(jià)將維持小跌盤整為主基調(diào)，部分樓盤會(huì)出現(xiàn)10%-15%甚至40%的跌幅。 影響未來樓市走向的是政策因素，包括貸款緊縮和限購(gòu)的政策。目前政策已經(jīng)用到了極致，到年底不可能再繼續(xù)加碼，而從中央的表態(tài)來看，中央政策也不會(huì)松動(dòng)。但地方政策已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。其次要看市場(chǎng)的資金面情況。第三，如果房企存貨壓力進(jìn)一步惡化，則有降價(jià)拋售的可能性，房?jī)r(jià)降進(jìn)一步拉低。 “降價(jià)只是剛剛開始” 北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理任啟鑫： 我覺得現(xiàn)在遠(yuǎn)沒有到底部，降價(jià)只是剛剛開始。 從全市的范圍來看，現(xiàn)在市場(chǎng)上降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量并不是非常多，多數(shù)降價(jià)的幅度也不大，大幅降價(jià)的項(xiàng)目在某些地區(qū)多一些，但是從整體來看，還是個(gè)案。其他項(xiàng)目，還是常規(guī)的折扣比較多。 銷售價(jià)格和成本沒有特別直接的關(guān)系。如果市場(chǎng)不好，開發(fā)商面臨生死存亡，那么零利潤(rùn)甚至負(fù)利潤(rùn)賣房子，也是很有可能的。成本并不是影響開發(fā)商定價(jià)的最關(guān)鍵因素。開發(fā)商能否保障正常的現(xiàn)金流是最重要的。況且這些降價(jià)的項(xiàng)目，多數(shù)也遠(yuǎn)沒有到零利潤(rùn)的程度。 【學(xué)者聲音】 李稻葵：房?jī)r(jià)下跌不超15% 最近，在某高端財(cái)富論壇上，李稻葵針對(duì)目前市場(chǎng)上分歧較為嚴(yán)重的房?jī)r(jià)走勢(shì)問題做出自己的預(yù)測(cè)，認(rèn)為未來兩三年，房?jī)r(jià)上漲不可能，但房?jī)r(jià)下跌不會(huì)超過15%?！胺?jī)r(jià)上漲不可能，那樣是政府扇自己耳光，但房?jī)r(jià)大跌也不可能，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%下降的話，一定會(huì)帶來比房?jī)r(jià)上漲30%還大的社會(huì)問題，剛買房的年輕人一定會(huì)抱怨。” | |||
