土地市場(chǎng)退火 房?jī)r(jià)再臨降溫
幾經(jīng)“努力”，在12月20日，北京當(dāng)年的土地出讓金收入才勉強(qiáng)達(dá)到了1006.6億元人民幣。而在上一年的11月19日，北京土地出讓金收入就已經(jīng)突破1000億元“大關(guān)”，北京土地出讓金當(dāng)年全年收入創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到了1642億元。 受到持續(xù)而嚴(yán)厲樓市調(diào)控影響的“土地財(cái)政”，并非只有北京一地。包括上海、廣州、深圳、杭州等地在內(nèi)土地出讓金收入均呈現(xiàn)大幅下滑。往日在土地競(jìng)買(mǎi)現(xiàn)場(chǎng)，交易師提醒競(jìng)買(mǎi)者“理性報(bào)價(jià)”的“橋段”，瞬間就已成為歷史。 土地溢價(jià)的故事行將落幕之際，依靠賣(mài)地?fù)Q取巨額財(cái)政收入的簡(jiǎn)單模式已經(jīng)不可持續(xù)與復(fù)制。當(dāng)各種新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)始替代簡(jiǎn)單賣(mài)地成為北京、上海等地的新增長(zhǎng)路徑之時(shí)，房?jī)r(jià)的合理回歸，總算具備了充足的“經(jīng)濟(jì)學(xué)理由”。 土地冷遇 “集團(tuán)已經(jīng)表達(dá)這個(gè)意思了，對(duì)于拿地，要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎?！?2月21日，萬(wàn)科北京公司的一位高管向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者表示。在此之前，萬(wàn)科集團(tuán)的高管曾在內(nèi)部會(huì)議上半開(kāi)玩笑地提醒他的屬下，現(xiàn)在拿地，不如去資本市場(chǎng)上收購(gòu)那些“已經(jīng)出現(xiàn)”或者即將出現(xiàn)“資不抵債”的公司更加劃算。受命于這樣的“總體口徑”，在三季度連續(xù)拿下四塊土地，攢足了明年的“口糧”之后，北京萬(wàn)科(微博)再未向土地市場(chǎng)出手，即便是在自己手頭現(xiàn)金充裕的情況下。 在2011年的北京，萬(wàn)科可能還不能算得上是對(duì)土地市場(chǎng)最謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)商。包括首創(chuàng)置業(yè)在內(nèi)的一干北京老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在2011年中，甚至在土地市場(chǎng)上，從未出手，更不要提什么“有所斬獲”。 “買(mǎi)家”們的熱情消退，帶來(lái)的是北京土地出讓收入的急速下滑。北京市土地儲(chǔ)備中心是北京市各類(lèi)土地出讓的法定唯一機(jī)構(gòu)。記者從該部門(mén)獲得的截至2011年12月20日土地出讓情況顯示，年內(nèi)土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了1006.6億元人民幣，其中住宅類(lèi)用地的土地出讓金為460億元人民幣。 “這樣的下滑是在我們預(yù)計(jì)的范圍內(nèi)的，這也是北京市政府調(diào)整全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，降低全市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)的調(diào)整所帶來(lái)的結(jié)果，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)全局造成太大的影響。”北京市國(guó)土局一位官員向記者表示。而在2010年全年，北京土地出讓金總額高達(dá)1642億元人民幣。 一年之間，北京土地出讓金的下滑幅度就已經(jīng)接近50%，其中尤以住宅類(lèi)用地的成交總金額為甚。北京中原房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月底，北京住宅類(lèi)土地出讓達(dá)到了53塊，總建設(shè)用地面積為425.12萬(wàn)平方米，而規(guī)劃建筑面積為835.97萬(wàn)平方米，環(huán)比2010年的1449.56萬(wàn)平方米，下調(diào)幅度達(dá)到了約38%。 更替預(yù)期 “不必過(guò)分擔(dān)心土地財(cái)政收入的下降會(huì)危及地方政府的財(cái)務(wù)能力，這更多的像個(gè)開(kāi)發(fā)商講的故事?！敝袊?guó)城市經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新告訴記者。他提醒記者，從各種政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，傳統(tǒng)印象中對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)依賴(lài)度較高的北京、上海等城市，總體經(jīng)濟(jì)增速都保持在8%左右，在全國(guó)排名中還較為靠前。 記者了解到，事實(shí)上，在開(kāi)始從嚴(yán)執(zhí)行中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)限制性政策之前，北京市就已經(jīng)充分意識(shí)到其可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所產(chǎn)生的影響，并進(jìn)行了充分預(yù)估，所得出的結(jié)論是，“雖然有影響，但程度并沒(méi)有想象中的那么大”。 這一判斷在隨后對(duì)北京各民主黨派、工商聯(lián)召開(kāi)的“北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析會(huì)”上得以證實(shí)。在這次會(huì)議上，北京市委副書(shū)記、市長(zhǎng)郭金龍向與會(huì)代表表示，上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1239.5億元、增長(zhǎng)3.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占總投資的比重為52.4%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。自住性購(gòu)房比重接近90%，提高13個(gè)百分點(diǎn)，新建普通住房成交均價(jià)比去年全年水平降低6.1%，有效抑制了投機(jī)投資需求，實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中有降”。 郭金龍還表示，北京實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)增加值下降5.5%，影響經(jīng)濟(jì)增速0.7個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)施汽車(chē)限購(gòu)政策，汽車(chē)類(lèi)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額比重由30%左右降至20%左右，影響經(jīng)濟(jì)增速1個(gè)百分點(diǎn)；完成首鋼主流程全面停產(chǎn)，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增加值下降75.5%，影響經(jīng)濟(jì)增速0.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年北京地區(qū)生產(chǎn)總值比上年同期增長(zhǎng)8%，初步擺脫對(duì)汽車(chē)消費(fèi)和房地產(chǎn)投資的過(guò)度依賴(lài)。 2010年底，北京市委書(shū)記劉淇批示，要求將北京南城建設(shè)成承載實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新區(qū)，補(bǔ)充北京市服務(wù)經(jīng)濟(jì)比重過(guò)大，一般制造業(yè)、中小企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)較弱的局面。而這一精神在2011年的落實(shí)，大興、亦莊等新興制造業(yè)的快速發(fā)展，實(shí)際上彌補(bǔ)了限房限車(chē)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速以及財(cái)政收入帶來(lái)的影響。 降價(jià)理由 在土地價(jià)格下降，經(jīng)濟(jì)全局對(duì)于房地產(chǎn)依賴(lài)度減輕的前提下，房?jī)r(jià)“合理回調(diào)”終于具備了合理的“經(jīng)濟(jì)學(xué)理由”。 住建部政策研究中心主任秦虹告訴記者，雖然市場(chǎng)慘淡已經(jīng)有了一段時(shí)間，但是真正的關(guān)鍵點(diǎn)還是從11月開(kāi)始。因?yàn)?，正是從這個(gè)月開(kāi)始，北京、上海等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格首次出現(xiàn)同比下調(diào)。 北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京新建商品住房?jī)r(jià)格同比下降1.3%。而在2011年初，按照國(guó)務(wù)院統(tǒng)一布置，北京市公布了全年房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)為“穩(wěn)中有降”。 “我們覺(jué)得2012年比2011年的形勢(shì)可能會(huì)更為糟糕?！比f(wàn)科北京公司一位高管向記者表示，而且，盡管SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)預(yù)計(jì)明年中期政府會(huì)出手救市，但他認(rèn)為，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在松動(dòng)的可能。 首創(chuàng)置業(yè)一位高管則向記者表示，他們已經(jīng)著手梳理在建項(xiàng)目和在售項(xiàng)目的基本情況，以確定明年的價(jià)格策略?！叭绻髂晖恋厥袌?chǎng)的價(jià)格進(jìn)一步下降，實(shí)際上是為房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)創(chuàng)造了空間。我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在低點(diǎn)儲(chǔ)備合理的土地，也會(huì)增加現(xiàn)金回流，合理購(gòu)買(mǎi)土地。”他說(shuō)。 中原地產(chǎn)則發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，預(yù)期2012年北京土地市場(chǎng)的出讓金收入很可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。 | ||