房屋買受人與抵押權(quán)人權(quán)利沖突及其法律救濟
2011-12-30 00:00:00 《中國房地產(chǎn)》
關(guān)于一房二賣的法律規(guī)制，理論和實務(wù)上的探討很多，在此不擬詳敘。本文討論的情形是，房屋所有人以其出賣后的房屋再行設(shè)置抵押，買受人的權(quán)利如何維護(hù)。例如某甲有面積100平方米的商品房一處，于2010年11月以每平方米 5000元的價格出賣于某乙，并已受領(lǐng)乙支付的購房款20萬元，約定于2010年12月31日之前辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，余款于辦畢房屋轉(zhuǎn)移登記時付清，復(fù)于2010年12月10日以該商品房作為抵押，向丙貸款20萬元，并即辦理抵押權(quán)登記。買受人知道后訴至人民法院，要求確認(rèn)其具有該房屋的所有權(quán)，并請求出賣人協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。
就上述情形，出賣人、買受人及抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系如何?買受人和抵押權(quán)人的權(quán)利沖突如何解決?買受人可以主張何種權(quán)利以實現(xiàn)救濟?
一、出賣人、買受人及抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系
上述案例涉及房屋所有人、買受人及抵押權(quán)人三個主體之間的兩面關(guān)系，故而首應(yīng)厘清者，系三者之間的法律關(guān)系及其性質(zhì)。
1．出賣人和買受人之間的法律關(guān)系
出賣人和買受人之間發(fā)生房屋買賣合同關(guān)系，在房屋買賣合同中，涉及到債權(quán)和物權(quán)行為，債權(quán)行為是當(dāng)事人之間訂立的房屋買賣合同，物權(quán)行為是當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的法律行為。《物權(quán)法》第15條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定外或者合同另有約定外，自合同成立時生效：未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力”。該條明確了合同的效力與物權(quán)效力的區(qū)別，當(dāng)事人之間的房屋買賣合同如果符合法律規(guī)定的生效要件，即發(fā)生合同的效力，但如果要發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅則須登記始發(fā)生效力。在房屋所有人將房屋出售給買受人后未辦理登記的情況下，出賣人和買受人之間僅發(fā)生債權(quán)的效力，房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。就本文所舉案例，甲與乙之間的房屋買賣合同自訂立時起成立生效，乙取得請求甲交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)之債權(quán)，惟房屋買賣未予辦理轉(zhuǎn)移登記，乙尚未取得該房屋的所有權(quán)。
2．出賣人(抵押人)和抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系
房屋抵押，須訂立書面的抵押合同，并經(jīng)登記設(shè)定抵押權(quán)。在本文所舉案例中，所有人甲雖然將其房屋出售給買受人乙，但未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記之前，房屋所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，甲仍然是該房屋的所有權(quán)人，是故，甲復(fù)將其已出售的房屋上設(shè)置抵押權(quán)，是在自己所有之不動產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)，按照最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條規(guī)定，其行為是合法有效的，抵押權(quán)人丙依法享有抵押權(quán)。有疑問者，系該已經(jīng)出售的房屋是否屬于《物權(quán)法》第184條規(guī)定禁止抵押盱(所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)”?《物權(quán)法》第6條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”；第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。從上面的法律規(guī)定不難看出，物權(quán)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法通過一定的方式進(jìn)行公示，賦予其權(quán)利外觀，這是所謂物權(quán)公示原則的要求。不動產(chǎn)采取登記的公示方法具有公信力。所謂的公信力，是指依法登記于不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利具有絕對效力，當(dāng)事人信賴登記簿上的物權(quán)并進(jìn)行交易的依法受到法律的保護(hù)，至于登記簿—亡記載的權(quán)利是否存在或者是否真實均在所不問，該房屋不屬于上述“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)”。
二、買受人與抵押權(quán)人之間的權(quán)利沖突
房屋所有人、買受人和抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系已如上述，如果各方當(dāng)事人之間的權(quán)利均屬成立并生效，在同一房屋上產(chǎn)生了兩個性質(zhì)不同的權(quán)利，一個是房屋買受人請求出賣人協(xié)助進(jìn)行登記以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)請求權(quán)，一個是抵押權(quán)人享有的以該爭議房屋保證其債權(quán)得以優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。兩個權(quán)利同時存在于同一標(biāo)的物上，就產(chǎn)生了所謂的權(quán)利沖突，即具有合法性、正當(dāng)性的多個權(quán)利之間發(fā)生的沖突。權(quán)利沖突是存在同一個標(biāo)的物上兩個或以上的合法正當(dāng)?shù)臋?quán)利之間發(fā)生的何者為先、相互沖突的法律現(xiàn)象，發(fā)生權(quán)利沖突，須依照規(guī)則確定何者為先，即何種權(quán)利應(yīng)優(yōu)先受到法律保護(hù)的問題。按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，如果在同一個標(biāo)的物上既存在債權(quán)，也存在物權(quán)，無論債權(quán)和物權(quán)成立時伺的前后，物權(quán)都有優(yōu)先于債權(quán)實現(xiàn)的效力。倘若出賣人未履行對抵押權(quán)人的到期債務(wù)，抵押權(quán)人提出實現(xiàn)抵押權(quán)以清償其到期債權(quán)時，得就該房屋拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償，而買受人對出賣人債權(quán)的實現(xiàn)順位只能在抵押權(quán)人之后。進(jìn)言之，如果此時出賣人別無資產(chǎn)又負(fù)有多重債務(wù)時，買受人只能與其他債權(quán)人以同等地位受償。
那么，在本文所舉案例中，如何兼顧買受人與抵押權(quán)人的利益，妥善解決各權(quán)利之間的沖突，可分兩種情況討論。其一是清償該抵押權(quán)擔(dān)保之債務(wù)，房屋所有人協(xié)助買受人辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記，由買受人取得該房屋的所有權(quán)；其二是房屋上的抵押權(quán)無法消滅，或出于抵押權(quán)人之不同意以及所有人無力清償該債務(wù)，或出于買受人不愿代替所有權(quán)人清償債務(wù)，此時房屋所有人構(gòu)成履行不能，買受人不能取得該房屋的所有權(quán)，也不能請求所有人履行協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。
1．買受人取得房屋所有權(quán)
《物權(quán)法》第191條規(guī)定，“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。按照本條的規(guī)定，如果抵押權(quán)設(shè)定在先，其后未經(jīng)抵押權(quán)人同意，所有人不得再將該抵押物轉(zhuǎn)讓，否則無效；然則，如果債權(quán)設(shè)定在先，其成立時標(biāo)的物尚未抵押，則該債權(quán)依法生效，若要轉(zhuǎn)移所有權(quán)，須清除該標(biāo)的物上的負(fù)擔(dān)。其進(jìn)路有二：其一，房屋所有人征得抵押權(quán)人的同意，將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)；其二，買受人代替房屋所有人清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)，此時無須征得抵押權(quán)人的同意。就本案情形，甲得征得丙的同意以出賣房屋受領(lǐng)的20萬元向丙提前清償債務(wù)，然后再依約定轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給乙，但一般情況下甲之所以對房屋設(shè)定抵押權(quán)向丙借款，通常是迫于資金壓力，且作為抵押權(quán)人的丙未必會同意，故而，也可由乙代甲清償對丙之債務(wù)消滅該房屋上的抵押權(quán)，然后按照約定辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。
2．買受人不能取得房屋所有權(quán)
如果未能征得抵押權(quán)人的同意或者房屋買受人不愿意代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)時，對出賣人而言，無法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，亦即無法履行出賣人對買受人基于房屋買賣合同負(fù)有的轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的義務(wù)，構(gòu)成履行不能。所謂的履行不能，是依社會觀念其履行已屬不能，或者實現(xiàn)履行的內(nèi)容為不能，包括法律上的不能，也包括事實上的不能。履行不能按其類型，可分為四種情形，即自始客觀不能、自始主觀不能、嗣后客觀不能和嗣后主觀不能四種。自始不能和嗣后不能的履行不能以其發(fā)生于合同訂立前后作為分界，發(fā)生于合同訂立之前的為自始不能，發(fā)生于合同訂立之后的為嗣后不能；而主觀不能和客觀不能判斷的標(biāo)準(zhǔn)系依負(fù)有給付義務(wù)之人的范圍，舉凡任何人均無法完成該履行義務(wù)的為客觀不能，否則為主觀不能。在本案，出賣人履行不能發(fā)生于合同訂立之后，屬嗣后不能；又負(fù)擔(dān)有抵押的商品房如未征得抵押權(quán)人之同意并以轉(zhuǎn)讓所得價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者買受人不愿代為清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)時，不得轉(zhuǎn)移登記，故對任何人而言，履行該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記均為不能，屬客觀不能。嗣后不能并不影響合同的成立和生效，因為履行不能的事由發(fā)生在合同訂立和生效之后，在合同訂立之時該不能的事由尚不存在，故只可能存在發(fā)生債務(wù)不履行之損害賠償責(zé)任。嗣后履行不能的按其情形可分為四類，即因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由致履行不能；因可歸責(zé)于債權(quán)人的事由致履行不能；因可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人致履行不能；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人致履行不能。在履行不能，除因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人致履行不能的情形，均涉及到違約或負(fù)責(zé)問題。房屋所有人將其已經(jīng)出售尚未辦理登記的房屋設(shè)定抵押時，在未能得到抵押權(quán)人的同意并消滅抵押權(quán)時，對房屋買受人已構(gòu)成履行不能，該履行不能顯屬因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由致履行不能，故債務(wù)人應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任，但原債務(wù)的履行義務(wù)被免除，因為法律不強制不能之行為。
三、買受人不能取得房屋所有權(quán)時的法律救濟
買受人無法取得該房屋的所有權(quán)屬于嗣后客觀履行不能，該履行不能是由于出賣人在房屋買賣合同訂立后又將該房屋抵押于第三人所致，出賣人的原債務(wù)約定的義務(wù)雖然得以免除，但應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的違約責(zé)任。買受人此時既可不解除合同而請求出賣人損害賠償，也可解除合同并請求賠償損失，具有選擇權(quán)。
1．買受人可以選擇不解除合同，而向出賣人請求損害賠償
買受人的損害賠償請求權(quán)是請求出賣人交付不動產(chǎn)請求權(quán)的替代請求權(quán)，因為合同原來約定之債，也即原有的債權(quán)此時已經(jīng)轉(zhuǎn)化為損害賠償之債，但原有債權(quán)并不因該轉(zhuǎn)化而消滅，而是作為損害賠償之債的基礎(chǔ)存在。至于其賠償?shù)姆秶?，?yīng)以履行利益為標(biāo)準(zhǔn)。所謂履行利益，是指因該合同有效成立所應(yīng)獲得的利益，其賠償?shù)慕Y(jié)果應(yīng)達(dá)到合同履行后所應(yīng)達(dá)到的利益狀態(tài)。出賣人所應(yīng)承擔(dān)的損害賠償?shù)姆秶瑧?yīng)以該房屋的時價而非房屋買賣合同訂立時的價格為標(biāo)準(zhǔn)，房屋在買賣合同訂立后買受人提出請求之前的增值，也應(yīng)予以賠償。但應(yīng)當(dāng)注意的是，損害賠償請求權(quán)是不以合同解除為前提的，買受人獲得該損害賠償須相應(yīng)支付對價，故而出賣人在商品房合同訂立時受領(lǐng)的房款無須返還。在本案，乙可不解除與甲之間的房屋買賣合同，直接請求因甲違約造成的損害賠償。
2．買受人也可以選擇解除合同，并請求賠償損失
債權(quán)人行使解除權(quán)，合同即自始不發(fā)生法律效力，債務(wù)人應(yīng)返還因合同解除所受領(lǐng)的利益。根據(jù)《合同法》第97條的規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。也就是說，合同的解除并不影響當(dāng)事人提出請求賠償損失的權(quán)利。在本案，如買受人行使解除權(quán)，首先可請求出賣人返還購房款及其利息，同時并可要求其賠償損失，但應(yīng)適用損益相抵，扣除因合同無效所獲利益，此時的損失，是信賴?yán)娴膿p失。所謂的信賴?yán)妫侵府?dāng)事人相信法律行為有效成立，而因某種事實的發(fā)生，該法律行為不成立或無效而發(fā)生的損失。具體來說，損失賠償?shù)姆秶ㄙI受人為訂立合同所支出的必要的費用，如為購買房屋而支出的考察費用等；買受人相信能夠取得所有權(quán)而支出的必要費用，如為房屋裝修所預(yù)定的裝修材料的支出等；買受人因解決房屋買賣合同糾紛所支出的必要費用等。