開發(fā)商 ：漲價難 降價難 定價更難
3月不少項目打算推盤，然而，在推盤過程中，如何定價成為了困擾開發(fā)商的首要難題。是高是低？不妨看看現(xiàn)有市場中，在不同開發(fā)商的不同定價后，項目銷售的情況。
促銷增面積 暫不推新房
位于地鐵4號線棗園站向西不足1000米的北京城建·紅木林項目一直以贈送面積多聞名于大興市場。但其20500元/平方米左右的銷售均價卻使得這個項目在后期銷售過程中遇到了巨大的阻力。2011年5月，該項目一期正式銷售，首期便售罄的成績使得該項目加緊了推盤計劃。然而，項目新一期的銷售情況，并沒之前兩期樂觀。
“目前，很多顧客沖著紅木林30多平方米的贈送面積而來，而實際上戶型算上贈送的面積，折算下來項目均價也就在17000元/平方米左右。”紅木林市場部經(jīng)理李明龍表示，現(xiàn)在影響項目推新盤的影響因素有很多，但主要還是存貨量、需求量、市場現(xiàn)狀?！霸谀壳耙黄阡N售不暢的情況下，存貨量的富余也使得項目暫不會推出后期樓盤?！睂τ陧椖亢笃诘亩▋r，她表示，公司還在討論。
降價怕賠本 不降難競爭
不僅大興區(qū)域，房山待售項目中國鐵建·原香漫谷也在定價方面有著相同的難題。位于房山城關(guān)地區(qū)，挨近房山老縣城的中國鐵建·原香漫谷處于房山良鄉(xiāng)與房山老城區(qū)之中，因此購房人群的定位只能是被長陽、良鄉(xiāng)大學(xué)城區(qū)域的樓盤擠壓出的剛需人群。但隨著房山整體房價下行，項目與城區(qū)的房價差距再進(jìn)一步縮短。
“原香漫谷擬售價10000元/平方米。”原香漫谷項目副總劉春桃介紹，但現(xiàn)在在房山整體房價下行趨勢明顯的情況下，原香漫谷與長陽的首開·熙悅山或良鄉(xiāng)的金地朗悅等項目的價格差距逐漸縮小。這使得一些購房者在選擇上猶豫起來。
“原香漫谷位置略偏，若擬售價無明顯優(yōu)勢，銷售的困難可想而知。”他同時表示，因為項目拿地價格等問題的限制，目前項目價格的降價空間已很小。但考慮到未來銷售情況，最終的開盤價格一時難以確定。
降價遭維權(quán) 漲價一搶光
與北京城建·紅木林不同，領(lǐng)?！だ饰氖兰页晒νㄟ^定價，使項目銷售一空。2月29日，朗文世家推出14500元/平方米的房源并給出“2萬元抵12萬元”的優(yōu)惠活動，這一價格使得其53套房在1天多點的時間內(nèi)便被認(rèn)購一空，對于這樣的成績，朗文世家營銷總監(jiān)溫立偉表示，定價的成功成為了此次項目銷售一空的主要因素。
去年11月項目降到均價13500元/平方米后，不少朗文世家的前期業(yè)主曾在項目售樓處進(jìn)行維權(quán)。但此次開盤朗文世家并未再次降價，轉(zhuǎn)而對項目進(jìn)行售價進(jìn)行上漲，將價格上漲至14500元/平方米，這一漲價不但沒有引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”，反而吸引了更多的購房人。
溫立偉認(rèn)為：“朗文世家的定價主要還是根據(jù)市場的情況而變化，一定是比周邊項目要便宜，也是購房人所能承受的價格?！彼瑫r表示，不要更多地?fù)?dān)心降價所帶來的負(fù)面影響，畢竟降價只是現(xiàn)在市場環(huán)境下的一個過程。按照大興區(qū)域未來的規(guī)劃，價格肯定還有較大的上漲空間。
對于項目后期的定價，溫立偉表示還會因市場進(jìn)行調(diào)整，但肯定在16000元/平方米左右。這一價格對于購房人買漲不買跌的心理有著至關(guān)主要的影響。