房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始溫和反轉(zhuǎn)
2012-06-14 00:00:00 廣州日?qǐng)?bào)
CFP供圖
降息之后開(kāi)發(fā)商“抄底”搶地 房貸利率七折又再重提 業(yè)內(nèi)人士指
降息讓房地產(chǎn)市場(chǎng)從連續(xù)三個(gè)月的量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化。一向滯后于銷(xiāo)售市場(chǎng)的土地市場(chǎng)正在出現(xiàn)微妙的變化。比如北京經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)在沉寂了多日之后，終于迎來(lái)了兩宗其他多功能用地的順利成交，而福州近日出售的一宗地溢價(jià)高達(dá)97.76%。一些嗅覺(jué)靈敏的房企，已開(kāi)始在土地市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)。
而昨日傳出華興銀行七折房貸“重出江湖”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始“反轉(zhuǎn)”。不過(guò)由于七折房貸尚未鋪開(kāi)，目前對(duì)樓市的影響還很有限。
其實(shí)早在6月6日，上海成功出讓8幅地塊中5幅溢價(jià)成交已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。在6月7日央行降息之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是悄然轉(zhuǎn)向。而嗅覺(jué)靈敏的房企早已開(kāi)始在土地市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)，6月土地市場(chǎng)初現(xiàn)成交火熱的苗頭（見(jiàn)表）。
吸引房企買(mǎi)地的除了政策，還有地價(jià)?？藸柸鹧芯恐行?012年1~5月全國(guó)重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率數(shù)據(jù)顯示，土地成交溢價(jià)率在0~5%的地塊占比達(dá)到87%，是近年來(lái)的新高，與2008年下半年的市場(chǎng)冷清局面相當(dāng)。而50%以上的溢價(jià)率占比則壓縮至3%左右，這一占比甚至低于2008年下半年。
近期金融街、萬(wàn)科、佳兆業(yè)等房企分別在天津、南京、上海等城市購(gòu)地，除個(gè)別地塊成交價(jià)格與前期持平外，多數(shù)地塊成交價(jià)格較前期下降約一成。萬(wàn)科近期購(gòu)地頻繁，4~5月新增土地儲(chǔ)備達(dá)49公頃，隨后上周于南京再度購(gòu)置8公頃土地，然而今年前期萬(wàn)科購(gòu)置土地僅不足15公頃。
在克爾瑞研究中心評(píng)論員孫田看來(lái)，目前尚屬于地價(jià)的低谷。數(shù)據(jù)顯示，1~5月全國(guó)30重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交樓板價(jià)基本保持在1650元/平方米左右，遠(yuǎn)低于去年1~5月份2030元/平方米的平均樓板價(jià)。即使6月出現(xiàn)土地成交熱，對(duì)房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。
土地市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)升溫
克爾瑞研究中心評(píng)論員孫田表示，“這兩周的短線成交熱，主要得益于5月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的走高，以及6月來(lái)央行降息、房貸利率折扣放松等政策層面上的趨緩，在多種利好因素影響下，使得房企拿地的信心開(kāi)始復(fù)蘇?！?BR>
而6月來(lái)政策層面的松動(dòng)，也給了地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊創(chuàng)造機(jī)會(huì)，孫田預(yù)計(jì)，未來(lái)兩個(gè)月土地供應(yīng)規(guī)模上有可能較5月有所上升，其次，優(yōu)質(zhì)地塊有可能集中入市。
在此情況下，未來(lái)土地市場(chǎng)的成交熱有可能得以持續(xù)，而對(duì)于有實(shí)力房企而言，未來(lái)兩個(gè)月的土地市場(chǎng)尤其值得關(guān)注。
中原集團(tuán)研究中心研究主任葛嶺也向記者表示，“預(yù)計(jì)在銷(xiāo)售回款加速信貸環(huán)境日益寬松的情勢(shì)下，將有更多的企業(yè)擇機(jī)入市購(gòu)地?！?BR>
房貸利率再現(xiàn)七折對(duì)市場(chǎng)影響有限
樓市下半年成交量將上升
對(duì)于華興銀行出現(xiàn)的七折利率優(yōu)惠，會(huì)給樓市造成怎樣的影響？據(jù)了解，華興銀行的具體操作還沒(méi)有出來(lái)。但是據(jù)一些貸款部門(mén)的工作人員表示，要拿到七折并不容易。除了要看房子的區(qū)位、面積，還要看貸款人的金融積分狀況。而華興銀行作為一家新興的銀行，其覆蓋面并不大，所以對(duì)市場(chǎng)影響很有限。
其他銀行會(huì)否跟風(fēng)實(shí)行七折利率，從而撬動(dòng)整個(gè)剛需市場(chǎng)？就目前來(lái)說(shuō)，各股份制銀行表示在觀望中，基本沒(méi)有出現(xiàn)銀行低于85折的首套房貸款折扣優(yōu)惠。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者分析，雖然存款降息，但是很多銀行為了攬儲(chǔ)，按照上限提高了存款利率，存貸款的息差減少，銀行利潤(rùn)減少。所以目前市場(chǎng)上暫時(shí)還未出現(xiàn)低于85折的折扣優(yōu)惠。
不過(guò)，七折利率的重現(xiàn)，對(duì)樓市走勢(shì)的預(yù)期仍有影響。廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫接受記者采訪時(shí)表示，首先，真正的七折利率從來(lái)沒(méi)有取消過(guò)，這次只是銀行重新提出來(lái)，并且開(kāi)始有銀行開(kāi)始實(shí)踐。它標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始反轉(zhuǎn)。但是，相比2008年，這一次的反轉(zhuǎn)會(huì)以比較溫和的態(tài)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。第一個(gè)階段是今年下半年，成交量會(huì)上升，但是房?jī)r(jià)不會(huì)大幅反彈，而是處在一個(gè)盤(pán)整狀態(tài)。第二個(gè)階段則是隨著政策面的明朗，明年開(kāi)始漲價(jià)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，七折利率意味著要調(diào)整開(kāi)發(fā)策略。張維綸表示，開(kāi)發(fā)商下半年的主要精力應(yīng)該放在拿地上，而明年的重點(diǎn)則是開(kāi)發(fā)。