外企西進 成都寫字樓量價齊漲
2012成都高端寫字樓發(fā)展報告發(fā)布
截至2011年，成都世界500強企業(yè)已達207家，其中境外企業(yè)160家，境內企業(yè)47家；2012年2月，杜邦、德科、贏創(chuàng)創(chuàng)德固賽等3家世界500強企業(yè)、國際知名企業(yè)希馬克又進駐成都。隨著成都經(jīng)濟、投資環(huán)境優(yōu)化，以及產(chǎn)業(yè)結構的調整，大量國內外企業(yè)對設在成都的分支機構進行升級或追加投資，因此無論是在資本投入、企業(yè)規(guī)模及人員編制等方面都表現(xiàn)出較快擴張，在一定程度上導致本年度甲級寫字樓市場大宗租賃案例和大面積擴租案例明顯增加，租賃客戶主要來自制造、能源、金融、專業(yè)服務、房地產(chǎn)等行業(yè)。
2012年上半年，成都甲級寫字樓的市場吸納狀況良好，但租戶態(tài)度依然謹慎，尤其是全球經(jīng)濟復蘇未見明顯起色，部分跨國大型企業(yè)也有收縮規(guī)模的信號。不過相對于東部沿海地區(qū)，成都所處的西部區(qū)域仍具備將強的發(fā)展?jié)摿Γ绕涫浅啥寄壳罢诩涌彀l(fā)展的現(xiàn)代服務業(yè)不僅對高端寫字樓市場將直接提供支撐，同時也有助于改善本地經(jīng)濟環(huán)境。2012成都寫字樓區(qū)位品相
截至2012年1季度末，成都高端甲級寫字樓市場體量已經(jīng)達到537萬平米，而同時寫字樓市場也進入租賃旺季，總體吸納量達293萬平米，環(huán)比增加了40.81%。因為盡管有新項目入市，市場整體空置率仍環(huán)比小幅下降1.28個百分點，至12.51%。
在傳統(tǒng)的中央商務區(qū)，甲級寫字樓體量達到了月300萬平米，而得益于該區(qū)域活躍的租賃態(tài)勢，上半年市場整體空置率環(huán)比下降2.78%，至24.65%；區(qū)域平均租金保持穩(wěn)步上漲趨勢，各項目報表中，仁恒置地仍然處于領跑位置，一旁的康天科技大廈也有不俗表現(xiàn)。
人民南路沿線區(qū)域，因地鐵一號線和成熟商務配套，在高端寫字樓市場上具備強大競爭力，而新入市的保利中心，則緩解了該區(qū)域接近滿租狀況，難以提升足夠空間滿足新近企業(yè)的進駐，保證入住率穩(wěn)定和租金持續(xù)增長。
在東大街區(qū)域，這里寫字樓的租金則表現(xiàn)為強勁增長，上半年環(huán)比上漲3.23%，達到了160元/平方米/月，整體空置率環(huán)比下降3.00%。以時代1號為首的國際甲級寫字樓高標準的硬件配置和地鐵上蓋核心優(yōu)勢吸引著大量的投資客與優(yōu)質企業(yè)入駐，市場表現(xiàn)非常穩(wěn)定。而在國際城南，整個天府大道沿線的寫字樓新增量將達到168萬平米，約占2012年寫字樓總供應量的65%。量價齊升的同時，也存在供應量“微胖”，而且絕大多數(shù)為散售項目，目前已顯現(xiàn)價格調整的跡象。
產(chǎn)品定位決定租金水平及入駐率
自去年第四季度甲級寫字樓平均租金達到歷史高位后，2012年上半年租金保持平穩(wěn)，僅環(huán)比微漲0.74%，為142.86元/平米/月。目前市場中近半數(shù)寫字樓的租金依然低于今年1季度平均租金，而新入市的如百揚大廈、時代1號等寫字樓也需要半年的培育，預計下半年市場整體租金的增速將繼續(xù)保持平穩(wěn)。
自2011年第三季度以來，因同質項目競爭加劇、投資需求及信心下降、租金增長曲線趨緩等多方因素疊加，高端寫字樓銷售市場將面臨越來越大的壓力。截至今年1季度，成都高端寫字樓投資回報率尚保持在7%至9%的高回報區(qū)間。
記者走訪觀察到，面對日益激烈的寫字樓市場競爭，寫字樓主要面對的就是如何提高租金水平和保持入駐率的問題。而決定項目成功與否的關鍵就是開發(fā)商在前期對項目所在區(qū)域的研究是否精確，如這個寫字樓主要針對什么樣的使用者，客戶喜歡什么樣的物業(yè)，銷售上的定價策略價格是否能夠達到預期的水平。
在開發(fā)商注重產(chǎn)品定位的同時，整層銷售也成為今年寫字樓的趨勢，其實真正可以整層出售的寫字樓的品質、開發(fā)商品牌、后期物業(yè)服務都要經(jīng)得起有實力的大公司、投資者的考驗，同時，整層銷售不失為一種保品質的好方式，至少能過濾很多沒有實力的小業(yè)主，避免未來物業(yè)在運營階段出現(xiàn)混亂。
2012預計空置率突破35%
據(jù)高緯環(huán)球最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年成都僅4棟甲級寫字樓，供應面積約22萬平米，2012年全年預計將有100萬平米甲級寫字樓投放市場，如位于東大街的華潤大廈、晶融匯、時代1號，位于人南沿線的來福士廣場、保利中心等，都是高品質的寫字樓，2012年全年預計寫字樓存量約為2011年的兩倍，市場或面臨供過于求的挑戰(zhàn)。
高緯環(huán)球商務部董事長王藝認為，現(xiàn)在市場上的需求已經(jīng)有未來項目被吸納掉，如2013年即將入市的棕櫚泉國際會議中心部分寫字樓也已經(jīng)出售給哈爾濱銀行，2012年5月交房的中海國際中心一棟塔樓也有近70%的簽約率。高緯環(huán)球預計，2012年空置率有所上漲，甚至突破35%。