專家：房地產(chǎn)走到轉(zhuǎn)型路口 樓市漸漸回歸理性
截至目前，全國(guó)部分城市或明或暗放松了限購(gòu)。地方政府的救市沖動(dòng)始終存在，而國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取分類調(diào)控的方針，并無(wú)大的動(dòng)作。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于什么樣的狀態(tài)？未來(lái)走勢(shì)如何？日前，在世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)2014年年會(huì)上，專家學(xué)者就相關(guān)問(wèn)題展開(kāi)論述，本報(bào)擷取其中精華，以饗讀者。
——編 者
房子的投資屬性要降低
南京大學(xué)教授 高 波
近10年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在快速、大規(guī)模增長(zhǎng)的過(guò)程中，積累了不少問(wèn)題。例如，建筑業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，尤其是三、四線城市，普遍供大于求；房地產(chǎn)投資品的屬性受到社會(huì)廣泛追捧，而對(duì)房地產(chǎn)的居住屬性重視不夠；地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收微乎其微。
當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，而房地產(chǎn)業(yè)已走到十字路口。面對(duì)上述問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)亟須轉(zhuǎn)型升級(jí)。
在房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)上，要從以開(kāi)發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)為主，伴隨著市場(chǎng)集中度的進(jìn)一步提高，迫使大量房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的格局。與此同時(shí)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重不足，具有巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)上，要從主要關(guān)注增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)并重，在保持一定水平增量開(kāi)發(fā)的同時(shí)，必須采取措施切實(shí)盤(pán)活存量。
對(duì)于增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)十分注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綠色、節(jié)能、品質(zhì)提升和精細(xì)化。對(duì)于存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，要推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，注重房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理，提高房地產(chǎn)使用效率。
在房地產(chǎn)功能和投資理念上，既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)的使用價(jià)值，又要促使物理上不能流動(dòng)的房地產(chǎn)實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)上可以流動(dòng)的房地產(chǎn)證券。
長(zhǎng)期以來(lái)，由于缺乏優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品和投資工具，以及國(guó)民“有土斯有財(cái)”的觀念，房地產(chǎn)成為居民的主要投資品。在今后，必須大力培植房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托等金融工具，不斷完善房地產(chǎn)金融體系，使人們的投資行為由過(guò)度追逐房地產(chǎn)實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y房地產(chǎn)證券，從而降低對(duì)實(shí)體房地產(chǎn)的投資需求。
在空間上，要破除房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉(xiāng)分割的格局，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的實(shí)施，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的構(gòu)建和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，農(nóng)村房地產(chǎn)將逐步具備公開(kāi)交易的條件，農(nóng)村房地產(chǎn)的使用價(jià)值和財(cái)產(chǎn)價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。這將使農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)地位得以提升，并對(duì)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生平抑作用。
在市場(chǎng)與政府的關(guān)系上，要讓市場(chǎng)扮演重要角色，政府盡量減少不當(dāng)干預(yù)。尊重市場(chǎng)規(guī)律，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用。以財(cái)稅體制改革為突破口，使地方政府收入更多來(lái)自于增值稅、消費(fèi)稅、資源稅、環(huán)境稅和房地產(chǎn)稅等稅種，降低對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的依賴，也為政府更好地提供住房保障和完善公共配套及服務(wù)建立穩(wěn)定的財(cái)源。
恐慌性賣(mài)房幾乎不會(huì)出現(xiàn)
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 裴長(zhǎng)洪
當(dāng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將告別過(guò)去30多年的高速增長(zhǎng)，進(jìn)入換擋期，未來(lái)一段時(shí)期將實(shí)現(xiàn)中高速增長(zhǎng)。這樣的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。
目前幾乎所有的市場(chǎng)表現(xiàn)都呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度在下降，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重在下降，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積都在下降。房?jī)r(jià)從去年出現(xiàn)了初始分化，三、四線城市在下降，一、二線城市也出現(xiàn)松動(dòng)。今年以來(lái)，下降的趨勢(shì)更加明顯了。
種種跡象表明，在未來(lái)一段時(shí)間樓市將回歸理性區(qū)間。從投資來(lái)講，應(yīng)保持合理的或者適度增長(zhǎng)，比如每年10%—15%的增速；從價(jià)格來(lái)講，應(yīng)當(dāng)保持平穩(wěn)，特別是一、二線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，不再有大幅度的增長(zhǎng)。這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的新常態(tài)。
新常態(tài)將帶來(lái)新變化，突出表現(xiàn)在各個(gè)市場(chǎng)主體都需要糾正不同程度的資產(chǎn)錯(cuò)配現(xiàn)象。首先，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈中斷，房企將迎來(lái)新一輪兼并重組。其他一些涉足房地產(chǎn)的工商企業(yè)，也將適時(shí)從市場(chǎng)中撤出。一些商業(yè)銀行也將糾正過(guò)去在房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度配置資源的問(wèn)題，調(diào)整自身的信貸政策。
再說(shuō)居民，新常態(tài)將促使居民改善其資產(chǎn)負(fù)債表。擁有多套住房的居民也將調(diào)整投資渠道，出售部分房產(chǎn)。有人擔(dān)心，房?jī)r(jià)一路走低，賣(mài)房的風(fēng)險(xiǎn)在不斷積累。我認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)不可能一點(diǎn)沒(méi)有，但可控。理由是房?jī)r(jià)不會(huì)跌到50%這樣一個(gè)幅度。而所謂的風(fēng)險(xiǎn)，是住房的價(jià)格跌到了賣(mài)掉房子都還不起貸款的程度，那時(shí)才會(huì)出現(xiàn)恐慌性的拋售，這樣的幾率很小。
既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)已經(jīng)來(lái)臨，政府應(yīng)該適度調(diào)整調(diào)控政策，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，逐步放棄過(guò)多的行政性干預(yù)，有條件、有區(qū)別地取消限購(gòu)，取消交易過(guò)程中限制性稅收。
另外，政府保障房的政策也要改變。目前各級(jí)地方政府幾乎主要采用大規(guī)模建設(shè)的方式提供保障房，這樣容易出現(xiàn)融資難、周轉(zhuǎn)慢的問(wèn)題。因此在建設(shè)之外，也可以采取先購(gòu)買(mǎi)存量房然后以優(yōu)惠的方式，例如房租補(bǔ)貼、優(yōu)惠出售等，提供給保障對(duì)象。
市場(chǎng)仍有巨大供給空間
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 劉洪玉
今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回落，預(yù)示著先前過(guò)熱的樓市開(kāi)始向理性回歸。從短期變化來(lái)看，行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)整體放緩趨勢(shì)明顯，投資增速回落，新開(kāi)工面積下降，商品房銷(xiāo)售降溫，企業(yè)商品房庫(kù)存壓力加大。
雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種短期下行態(tài)勢(shì)會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但應(yīng)該看到，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2013年高速增長(zhǎng)之后向均衡水平自發(fā)調(diào)整的過(guò)程，是社會(huì)各界普遍歡迎的向理性回歸的過(guò)程，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素沒(méi)有發(fā)生根本性的變化，政府和社會(huì)各界應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有信心，也應(yīng)該對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)變化保持淡定的心態(tài)和彈性應(yīng)對(duì)的策略。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的信心首先來(lái)自我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化率雖然不斷提高，但畢竟剛剛超過(guò)50%，而且城鎮(zhèn)化的質(zhì)量也有待提高，未來(lái)尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。今年政府工作?bào)告又明確提出解決“三個(gè)一億人”的問(wèn)題。這些都預(yù)示著以農(nóng)村居民市民化為主要特征的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐將不斷加快，而在這個(gè)過(guò)程中必將釋放大量的生產(chǎn)、生活和社會(huì)活動(dòng)建筑空間需求，因此整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的供給空間。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展抱有信心，還源自產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展?jié)摿Α?/P>
過(guò)去，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得利潤(rùn)相對(duì)簡(jiǎn)單，催生了整個(gè)行業(yè)的粗放型發(fā)展，對(duì)房屋質(zhì)量和居住品質(zhì)的關(guān)注不夠。然而，現(xiàn)有的市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)預(yù)示著粗放式開(kāi)發(fā)難以為繼，未來(lái)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大方向就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。房屋本身不僅要質(zhì)量過(guò)關(guān)，而且要更加注重舒適、便利、低碳、節(jié)能，滿足可持續(xù)發(fā)展的需要。同時(shí)，我們現(xiàn)有的大部分新建成區(qū)域，普遍存在著公共和商業(yè)配套設(shè)施短缺的問(wèn)題，需要花大力氣去不斷完善。
轉(zhuǎn)型升級(jí)的另一個(gè)方向是產(chǎn)業(yè)鏈的延展，從單純的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)到持有運(yùn)營(yíng)管理，即從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。只有實(shí)現(xiàn)了這樣的延展或轉(zhuǎn)變，才有可能為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)金融的深度發(fā)展，為促成眾多的中小型房地產(chǎn)投資者從直接投資到間接投資的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造條件。