李嘉誠的地產(chǎn)運(yùn)營模式已被內(nèi)地房企淘汰
最近《別讓李嘉誠跑了》一文在網(wǎng)絡(luò)上熱傳，猶如在輿論場中投入重磅炸彈，引起熱議。當(dāng)然，很快長和系繼續(xù)回應(yīng)沒有撤資這回事，而且有買有賣，屬于正常商業(yè)行為。國家發(fā)改委也有負(fù)責(zé)人回應(yīng)，中國要形成更加法制化、國際化的營商環(huán)境。
先不提這文章是否涉及道德綁架，僅就地產(chǎn)行業(yè)而言，目前在內(nèi)地李嘉誠持有物業(yè)僅剩20萬平方米。但就事論事地說一句，即使長和系不跑，它在內(nèi)地也屬于被越來越強(qiáng)大的內(nèi)地房企淘汰的前浪。
李嘉誠關(guān)于買地的名言“地段、地段、地段”一直是民間房產(chǎn)投資者的金科玉律，但在中國的房地產(chǎn)界，李嘉誠更是“囤地”帶頭人。比如2014年就有媒體報道，位于北京中央別墅區(qū)溫榆河板塊的譽(yù)天下別墅，1993年長江實(shí)業(yè)[-1.84%]就作為大股東之一參與開發(fā)該地塊，2003年長實(shí)全資擁有該項(xiàng)目，2008年別墅才開始一期上市，最后完工時間預(yù)計是2018年。也就是說，長實(shí)相當(dāng)于用了1/4世紀(jì)開發(fā)一個項(xiàng)目，而項(xiàng)目則從當(dāng)年的荒蕪之地，變成了千萬級別的別墅區(qū)。另外，截至2014年二季度，長實(shí)29個項(xiàng)目9年只完成了1/3。
再比如2010年8月，國土資源部曾經(jīng)通報，截至2010年8月中旬，全國有閑置土地2044宗。媒體關(guān)于這一事件的深挖結(jié)果是：央企是囤地大戶，但港資開發(fā)商才是囤地老手。比如新世界中國[1.82%]囤地濟(jì)南，一個商務(wù)樓項(xiàng)目因囤地獲利約300多倍。
在上世紀(jì)90年代，許多港資開發(fā)商進(jìn)入中國，他們不像內(nèi)地房企，一蓋好房子就急吼吼地賣了回籠現(xiàn)金再奔赴下一個項(xiàng)目，老謀深算的港資富豪們認(rèn)為房子不值錢，土地才值錢，所以，他們更喜歡購入一二線城市市中心的位置，然后開始放長線釣大魚。等到這些區(qū)域出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，港資房企才會開始慢慢開發(fā)，定位于高端市場，采取以利潤為導(dǎo)向的模式進(jìn)行運(yùn)營。除了住宅，他們還會開發(fā)商場、酒店、寫字樓、涉外公寓等全系列產(chǎn)品，不放過任何可能的利潤空白點(diǎn)。
而出于借鑒這些港資企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)、稅收、就業(yè)等諸多方面考慮，地方政府會優(yōu)先考慮這些企業(yè)過來進(jìn)行投資，甚至短期內(nèi)會給予稅費(fèi)、地價上的優(yōu)惠，以此博取中長期的稅收與就業(yè)的效益。
憑借香港開放的融資環(huán)境、成熟的發(fā)展體系以及長線投資、長期囤地的開發(fā)方式，長實(shí)地產(chǎn)(長江實(shí)業(yè)、和記黃埔[-0.30%])、九龍倉、新世界[-1.74% 資金 研報]、新鴻基、瑞安房產(chǎn)、嘉里建設(shè)[-2.74%]等在內(nèi)地獲得了豐厚的利潤。
但這種高利潤、慢周轉(zhuǎn)的方式也有弊端。已故船王包玉剛旗下的九龍倉，擁有收益優(yōu)良的收租物業(yè)，投資目光精準(zhǔn)，但2012年其高層周安橋也曾以九龍倉在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬科進(jìn)行比較，稱后者規(guī)模漲了千倍，九龍倉只漲了十倍二十倍。2012年上半年九龍倉在內(nèi)地的銷售金額僅為66億元，是萬科的1/9左右。
到了2013年，內(nèi)地開發(fā)商可以說已全面超越港資開發(fā)商這個“老師”。內(nèi)地的規(guī)?；禺a(chǎn)企業(yè)一般采用的是“5、9、12”的快速周轉(zhuǎn)模式：拿到地5個月內(nèi)開工，9個月賣樓，12個月現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正。這一模式幫助內(nèi)地房企迅速占領(lǐng)市場，擴(kuò)大規(guī)模。而港資開發(fā)商除了“現(xiàn)金流較穩(wěn)健”這個優(yōu)勢，已經(jīng)很難找到可以跟內(nèi)地房企匹敵的武器。
在周轉(zhuǎn)速度上，無論面對怎樣復(fù)雜的政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)背景，哪怕利潤微薄，內(nèi)地房企也會為了企業(yè)繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張與保持市場份額的戰(zhàn)略考慮，寧可用高價拿下土地，再用高周轉(zhuǎn)模式迅速滾雪球下去。且不說高周轉(zhuǎn)與慢周轉(zhuǎn)的優(yōu)劣，在中國房地產(chǎn)業(yè)，慢工細(xì)活是行不通的，市場要求的是快工出細(xì)活，只有適應(yīng)市場的企業(yè)才不會被拍死在沙灘上。
但港資房企很難快起來，他們的管理屬于高度集權(quán)，無論是大到拿地方向、經(jīng)營模式，小到推廣策略、銷售折扣，乃至給項(xiàng)目的外立面換一種玻璃，是否要投整版廣告，地區(qū)總經(jīng)理都需要向香港總部打報告申請批復(fù)。
而香港總部是怎么決策的呢？據(jù)說，他們喜歡花錢買很多貌似專業(yè)的數(shù)據(jù)，憑數(shù)據(jù)決策。可惜內(nèi)地的數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)水平有限，賣出的數(shù)據(jù)往往漏洞百出。
在筆者與許多港資房企的溝通中，他們都會感覺內(nèi)地市場復(fù)雜多變，不同省份之間的差異很大。內(nèi)地房產(chǎn)政策經(jīng)常會有變化，甚至不同省市的規(guī)定都不同；消費(fèi)習(xí)性差異太大，要深入了解又太耗精力；產(chǎn)品研發(fā)能力又不接地氣，很難做出符合當(dāng)?shù)乜谖兜臉鞘挟a(chǎn)品。針對高端項(xiàng)目的定位，在2013年限購政策之后，更是飽受打擊，即使以豪宅物業(yè)著稱的新鴻基地產(chǎn)[-4.10%]，在內(nèi)地市場的業(yè)績完成率每年也只有計劃的8成左右，至今其內(nèi)地市場的投資比例已縮小至總額的20%左右。
一二線城市中心的地價越來越高，加上人民幣持續(xù)升值，即使現(xiàn)金流穩(wěn)健、負(fù)債率低，港資房企的錢也不像從前那么經(jīng)花了。而三四五線城市的購買力不像一二線城市，割了一茬還有一茬，而是通常除了喝“頭啖湯”的人，其他跟進(jìn)者都很容易成為被套牢的大閘蟹。
靠“囤地”這一招鮮再也不能吃遍天，在全國20強(qiáng)房企都在熱火朝天地朝著千億房企俱樂部進(jìn)軍的2013年，我們看到的是港資房企在默默地撤退。從2011到2015年，瑞安房地產(chǎn)[-1.71%]在內(nèi)地賣出約100億元的物業(yè)，轉(zhuǎn)租為售；2013年開始，李嘉誠的長和系再也沒在內(nèi)地拿地，“股市狙擊手”劉鑾雄也一直在賣項(xiàng)目，2015年7月將內(nèi)地最大的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)[-2.92%]之后，在內(nèi)地僅剩一個物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，其他均為持有物業(yè)。
在北上廣深樓市中最具活力的深圳，港資地產(chǎn)商也屬默默敗退之列，據(jù)悉原因是深圳土地匱乏，政府極少給予港資房企優(yōu)惠條件，與本地房企合作過的新鴻基、和黃地產(chǎn)等，又因?yàn)楸镜胤科笞非笮逝c港資追求高利潤的理念相悖而散伙。在炙手可熱的前海自貿(mào)區(qū)，至今沒有港資大型房企的一席之地。
內(nèi)地高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，曾經(jīng)讓李嘉誠這些港資富豪收獲了囤地紅利，但他們也同樣錯失了跟隨市場轉(zhuǎn)型的機(jī)會。既然李嘉誠要走，就讓他走吧，好聚好散，才是大國崛起的風(fēng)度。
畢竟在過去的20多年，除了為內(nèi)地樓市帶來過資金，他們并沒有留下可供內(nèi)地房企借鑒的成功運(yùn)營模式，也沒有能為內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代的轉(zhuǎn)型帶來任何有效助益。未來如果數(shù)風(fēng)流人物，當(dāng)然還是要看內(nèi)地房企們。