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成都市場發(fā)展年報：市場趨穩(wěn)，庫存下降

2016-02-19 00:00:00        中國指數(shù)研究院

2015年成都房地產(chǎn)市場總結(jié)



1商品住宅：利好政策刺激不明顯，市場整體趨穩(wěn)，蹣跚前行

(1)     價格：主城區(qū)價格同比上漲，近郊同比下降

圖：2012-2015年主城區(qū)和近郊商品住宅成交價格及同比增長率

受成交結(jié)構(gòu)影響，主城區(qū)商品住宅成交價格同比上漲，近郊同比下降。今年以來，在中央及地方政策的多重推動下，樓市信心不斷增強(qiáng)，位于主城區(qū)的改善型項目去化較好，成交結(jié)構(gòu)的變化致使主城區(qū)商品住宅成交價格同比上漲6.5%，達(dá)10640元/平方米。近郊由于剛需項目居多，且眾多項目在樓市低迷期推出各種優(yōu)惠折扣等營銷措施，致使近郊商品住宅成交價格同比下降3.0%，至5901元/平方米。

 

(2) 需求： 主城區(qū)成交面積同比下降，近郊同比小幅上漲

圖：2009-2015年主城區(qū)和近郊商品住宅成交面積及同比增長率

政策刺激不明顯，主城區(qū)成交面積同比下降，近郊同比趨穩(wěn)。2015年雖然各種救市政策層出不窮，但對成都市場的刺激效果并不是很顯著。其中，主城區(qū)共計成交891.2萬平方米，為近四年來最低水平。近郊共計成交1229.8萬平方米，同比小幅上漲1.5%，由于近郊多為剛需項目，且近郊庫存量大，為盡快去庫存，近郊眾多項目在今年推出各種營銷策略，或直接降價，或通過提高折扣率、給出更多優(yōu)惠套餐等間接降價方式吸引購房者入市，最終，近郊商品住宅成交面積同比去年趨穩(wěn)，僅小幅上漲1.5%。

圖：2014-2015主城區(qū)和近郊各月商品住宅成交面積走勢

主城區(qū)各月成交面積較為趨穩(wěn)，近郊4月成交面積最大。2015年，主城區(qū)除2月成交41.2萬平方米外，其他各月成交面積較為均衡，在74萬平方米-88萬平方米之間，6月成交面積最大，為87.7萬平方米。近郊1月成交量沖高，至144.6萬平方米，隨后兩個月成交量回落至68萬平米左右的水平，4月成交量再次沖高，并且創(chuàng)全年最大成交量159.2萬平方米，從5月到8月，成交量持續(xù)下滑，9月小幅反彈，11月和12月成交量又大幅上漲至127.0萬平方米和130.4萬平方米。

圖：2014-2015各區(qū)商品住宅成交面積及同比增長率

從各區(qū)域商品住宅成交面積來看，高新區(qū)表現(xiàn)最好，成交面積為283.3萬平方米，居各區(qū)域首位；雙流成交面積居各區(qū)第二位，為254.5萬平方米；龍泉驛成交面積為225.1萬平方米；新都區(qū)成交面積為216.9萬平方米；武侯區(qū)成交面積最小，僅成交64.7萬平方米。與去年對比來看，多數(shù)區(qū)域成交面積同比下降，僅金牛區(qū)、高新區(qū)、雙流和天府新區(qū)同比上漲。

 

（3）供應(yīng)：主城區(qū)供應(yīng)面積同比上漲，近郊供應(yīng)面積同比下降

圖：2009-2015年主城區(qū)和近郊商品住宅供應(yīng)面積及同比增長率

開發(fā)商對主城區(qū)信心較強(qiáng)，供應(yīng)面積同比上漲，近郊面臨去庫存壓力，供應(yīng)面積同比下降。2015年，受一系列利好政策的影響，改善型需求釋放明顯，加上主城區(qū)庫存壓力相對較小，開發(fā)商對主城區(qū)市場信心依舊，供應(yīng)面積同比上漲10.4%，達(dá)1290.9萬平方米。近郊由于庫存量較大，去庫存是近郊的重要議題，供應(yīng)面積減小，共計1027.5萬平方米，同比下降24.8%。

 

（4）庫存與出清周期：去庫存有一定效果，庫存面積逐漸減少，出清周期逐步縮短

圖：成都主城區(qū)商品住宅庫存面積與出清周期

圖：成都近郊商品住宅庫存面積與出清周期

去庫存效果顯現(xiàn)，主城區(qū)和近郊出清周期均縮短。截止2015年12月底，主城區(qū)商品住宅庫存面積為839.1萬平方米，出清周期為10.6個月，去化壓力較?。唤紟齑婷娣e為1301.7萬平方米，出清周期為13.2萬平方米。

 

（5）2015年銷售排行榜

表：2015成都商品住宅備案面積排行榜

表：2015成都商品住宅備案套數(shù)排行榜

表：2015成都商品住宅備案金額排行榜

從成交面積來看，世茂城、成都中絲園和南湖國際中心位居前三，其中世茂城共計成交21.6萬平方米。從成交套數(shù)來看，世茂城、成都中絲園和華潤二十四城位列前三，其中，世茂城和成都中絲園成交套數(shù)均在2000套以上。從成交金額來看，麓湖生態(tài)城高居榜首，成交金額高達(dá)21.5億元；中海九號公館和華潤二十四城并列第二位，均成交16.9億元。

 

2商業(yè)：主城區(qū)商業(yè)市場表現(xiàn)穩(wěn)定，近郊市場下滑

（1）需求：主城區(qū)商業(yè)成交面積趨穩(wěn)，近郊同比下降

圖：2009-2015年主城區(qū)和近郊商業(yè)成交面積及同比增長率

2015年成都主城區(qū)商業(yè)成交面積趨穩(wěn)，近郊成交面積同比下降。2015年成都主城區(qū)商業(yè)成交面積為59.9萬平方米，同比微漲0.2%；近郊成交面積為63.7萬平方米，同比下降13.4%。主城區(qū)成交面積同比趨穩(wěn)，近郊商業(yè)成交面積連續(xù)三年下降。

圖：2015年成都各區(qū)域商業(yè)成交面積及同比增長率

從成都各區(qū)商業(yè)成交情況來看，2015年，金牛區(qū)成交面積同比漲幅最大，為141.3%；其次是天府新區(qū)，同比漲幅為87.2%；武侯區(qū)同比上漲15.5%；龍泉驛和青羊區(qū)的漲幅分別為13.6%和7.0%；其余區(qū)域成交面積同比均下降。從絕對值來看，高新區(qū)成交面積最大，為17.0萬平方米；其次是新都區(qū)，共計成交14.0萬平方米；天府新區(qū)和錦江區(qū)成交面積最小，分別為6.5萬平方米和3.6萬平方米。

 

（2）供應(yīng)：主城區(qū)供應(yīng)面積同比上漲，近郊同比下降三成

圖：2009-2015年主城區(qū)和近郊商業(yè)供應(yīng)面積及同比增長率

2015年成都主城區(qū)商業(yè)供應(yīng)同比上漲，近郊同比下降三成。2015年，成都主城區(qū)商業(yè)入市面積共計170.1萬平方米，同比上漲15.4%；近郊新批上市面積共計118.7萬平方米，同比下降30.1%。

 

3辦公：主城區(qū)和近郊成交面積均下降，近郊供應(yīng)面積同比上漲

（1）需求：主城區(qū)和近郊辦公成交面積均有不同程度的下降

圖：2010-2015年主城區(qū)和近郊辦公成交面積及同比增長率

受整體市場低迷影響，辦公成交量連續(xù)三年下降。2015年成都主城區(qū)辦公成交面積為89.2萬平方米，同比下降39.0%；近郊成交面積為41.2萬平方米，同比小幅下降4.0%。

圖：2015年成都各區(qū)域辦公成交面積及同比增

從成都各區(qū)辦公成交情況來看，2015年，郫縣入市了多個辦公項目，并且數(shù)個辦公項目銷售情況較好，如合能橙中心、中鐵塔米亞、花樣年龍年國際中心和蜀都萬達(dá)等辦公項目銷售面積均超一萬平米，致使郫縣成為唯一一個成交面積同比上漲的區(qū)域，漲幅高達(dá)102.6%，成交面積為7.9萬平方米；其他區(qū)域成交面積均同比下降。從絕對值來看，高新區(qū)成交面積依舊占主導(dǎo)地位，共計成交45.8萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

 

（2）供應(yīng)：主城區(qū)供應(yīng)面積同比下降，近郊供應(yīng)面積同比上漲

圖：2009-2015年主城區(qū)和近郊辦公供應(yīng)面積及同比增長率

2015年成都主城區(qū)辦公供應(yīng)面積連續(xù)三年下降，近郊供應(yīng)面積同比上漲。2015年，成都主城區(qū)辦公入市面積共計178.5萬平方米，同比下降8.0%；近郊新批上市面積共計61.9萬平方米，同比上漲11.7%。

 

4土地：成交同比上漲，住宅用地供應(yīng)減少，出讓金同比上漲

(1) 供應(yīng)：住宅用地供應(yīng)面積同比小幅下降，商辦用地增長近四成

圖：成都市年度住宅用地和商辦用地供應(yīng)面積及同比增長率

2015年土地整體供應(yīng)下降，但商辦用地大幅增長。2015年成都土地市場在分化中前行，其中住宅用地供應(yīng)面積共計2811.6萬平方米，同比下降17.6%；商辦用地供應(yīng)面積共計986.7萬平方米，同比上漲38.3%。

 

(2) 需求：成交量和成交價格同比均上漲

圖：成都市年度住宅用地、商辦用地成交面積及同比增長率

 

2015年住宅、商辦用地成交面積小幅回升。2015年成都土地交易市場偏冷，開發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎，多宗地塊遭遇流拍，但相對去年有所回升。其中，住宅用地共計成交2100.3萬平方米，同比增長10.2%；商辦用地共計成交681.4萬平方米，同比小幅上漲4.6%。

圖：成都市年度住宅用地、商辦用地成交價格及溢價率

2015年成都市住宅用地成交樓面價為2022.6元/平方米，溢價率為20.8%；商辦用地成交價格為1504.0元/平方米，同比上漲22.8%，溢價率為18.0%。

 

(3) 出讓金：成都2015年土地出讓金同比小幅回升，共計540.4億元

圖：成都市年度住宅和商辦用地出讓金及同比增長率

成交量和成交價格均上漲導(dǎo)致出讓金同比上漲。2015年，成都住宅用地、商辦用地成交量和溢價率均有所上漲，導(dǎo)致出讓金也同比增長，全年土地出讓金共計540.4億元，同比上漲10.6%。其中住宅用地出讓金為437.3億元，同比增長6.5%， 商辦用地出讓金為103.1億元，同比增長31.8%。

表：成都2015年土地成交總價排行榜

2015總價地王前十金額合計145.17億元，占成都全年土地出讓金的26.9%。前十土地出讓金額在10-21億元之間，其中恒大地產(chǎn)以20.76億元競得成華川棉廠地塊，規(guī)劃建筑面積36.81萬平米，為2015年成都總價地王?？們r第二、第三的地王被中鐵和首創(chuàng)競得。

2016房地產(chǎn)市場展望

1宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政策聚焦去庫存、促消費(fèi)、保投資

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2016年，在積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策作用下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化、動力轉(zhuǎn)換有序推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)增速逐步筑底企穩(wěn)。貨幣信貸方面，央行將繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，維持市場資金合理充裕，并通過市場化手段引導(dǎo)中長期實際利率下行，降低企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放。房地產(chǎn)政策方面，短期堅持分類指導(dǎo)，鼓勵住房需求特別是農(nóng)民工等新市民需求，長期仍有賴房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步健全。



2市場趨勢：整體銷售趨穩(wěn)，供應(yīng)小幅下降，成交價格趨穩(wěn)

供應(yīng)方面，成都作為全國重點(diǎn)城市，依舊受到開發(fā)商的青睞，尤其是主城區(qū)依舊是價值高地，從今年主城區(qū)的供需情況來看，開發(fā)商依舊看好主城區(qū)市場，預(yù)計2016年主城區(qū)供應(yīng)量或?qū)⒗^續(xù)小幅上漲。近郊庫存量依舊較大，去庫存依舊是近郊的主題，預(yù)計2016年近郊供應(yīng)量或?qū)⒗^續(xù)下滑。成交方面，主城區(qū)依舊是改善性購房者的首選之地，繼續(xù)寬松利好的政策將持續(xù)釋放改善型需求，預(yù)計2016年主城區(qū)成交量趨穩(wěn)。近郊由于項目價格更加適中，并且不少項目給出諸多優(yōu)惠折扣，加上軌道交通的陸續(xù)開通，縮短了通行時間，諸多利好吸引更多剛需購房者入市，預(yù)計2016年，近郊成交面積或?qū)⒎€(wěn)中略漲。成交價格方面，由于主城區(qū)土地出讓價格居高不下，并且高品質(zhì)的改善型項目盤踞于主城區(qū)，預(yù)計2016年，成交價格或?qū)⒙晕⑸蠞q。近郊由于去庫存壓力，成交價格或?qū)②叿€(wěn)。

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