農(nóng)村房屋和土地抵押貸款新規(guī)21個重要問題解讀
一、這是一個影響深遠的“大新聞”
國務(wù)院在2015年8月10日發(fā)布的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（國發(fā)(2015)45號）所明確的 “農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)”抵押貸款試點方案，和全國人民代表大會常務(wù)委員會2015年12月27日發(fā)布的《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》（2015年12月27日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過）兩個重要文件所明確的為實現(xiàn)“農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款”而暫停的《物權(quán)法》和《擔保法》部分條款的規(guī)定，終于落地。其中，農(nóng)房抵押貸款試點范圍為59個縣市區(qū)，農(nóng)地抵押貸款試點范圍為232個縣市區(qū)。
毫不夸張的說，這是一項足以影響億萬農(nóng)民和農(nóng)業(yè)發(fā)展模式的重大改革。農(nóng)民賴以生存的生產(chǎn)資料和重要財產(chǎn)是基于《農(nóng)村土地承包法》和《土地管理法》取得的土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)，然而根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條和《擔保法》第三十七條規(guī)定“耕地和宅基地均不得抵押”，這兩項財產(chǎn)并沒有金融功能，不能有效流轉(zhuǎn)，不能抵押融資，嚴重限制了農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)的流動，制約了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展，也嚴重約束和限制了農(nóng)民的財產(chǎn)自由（直觀的例子，在城市若有一套住房，當需要創(chuàng)業(yè)或遇到重大疾病時，可以馬上辦理抵押貸款得到一筆資金解決生產(chǎn)生活中的重大問題；而若在農(nóng)村有一套住房，哪怕是豪宅，也不具備任何融資和變現(xiàn)的能力，也不具備經(jīng)濟保障功能，更不具備任何投資價值）。而今，兩權(quán)抵押大范圍試點的鋪開，一方面意味著農(nóng)村核心資源開始流動能促進農(nóng)村的發(fā)展和三農(nóng)問題的解決，另一方面各大銀行及相關(guān)機構(gòu)（如至少會涉及評估機構(gòu)、拍賣機構(gòu)、公證機構(gòu)、律師事務(wù)所，乃至法院、地方政府、登記部門、征信機構(gòu)、擔保公司等）都面對新的擔保物并開展一系列工作。
為便于讀者更好理解兩權(quán)抵押制度的背景、發(fā)展以及新規(guī)的核心內(nèi)容，筆者結(jié)合多年來對農(nóng)地和農(nóng)宅抵押相關(guān)法律問題的跟蹤和關(guān)注，圍繞“土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)”抵押相關(guān)問題，解讀、梳理和分析如下。
二、兩權(quán)抵押的背景和早期試點情況
較之農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（宅基地使用權(quán)及農(nóng)村住房所有權(quán)），兩權(quán)之一的“土地承包經(jīng)營權(quán)”在近十年來，各地嘗試和試點都較多，而且方式多樣，范圍也較廣。
如國務(wù)院2008年以《關(guān)于武漢城市圈資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗總體方案的批復(fù)》批準了武漢為“兩型社會”試驗區(qū)并被賦予先行先試的政策創(chuàng)新權(quán)。2009年又以《關(guān)于成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗總體方案的批復(fù)》及《關(guān)于重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗總體方案的復(fù)函》批準了成都、重慶兩個統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗區(qū)，對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押進行了探索和創(chuàng)新。此間，筆者亦有幸曾參與過部分“兩型社會建設(shè)”和“綜合配套改革試驗”的相關(guān)課題和研究工作。
此后，2010年7月，人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于全面推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》，提出要探索推出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押貸款，在不改變土地集體所有制性質(zhì)、不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，探索開展相應(yīng)的抵押貸款試點，豐富“三農(nóng)”貸款增信的有效方式和手段。
基于上述政策指引，除武漢、成都和重慶外，海南、云南、湖南、湖北、山東、浙江、安徽、甘肅、福建、廣西、江蘇省太倉市等多地或出臺了專門的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押政策和試點辦法，或雖未出臺具體政策和規(guī)范性文件，但當?shù)叵嚓P(guān)部門和金融機構(gòu)也在進行相關(guān)試點、實踐和嘗試（也包括抵質(zhì)押登記方式方法的嘗試創(chuàng)新）。因此，雖然國務(wù)院在2015年底才開始全面推進兩權(quán)抵押的改革試點的落地，并最終上升到立法的高度，應(yīng)該說與近十年來各地在中央政策之下的各種試點和嘗試的經(jīng)驗和成果的積累分不開。
三、兩權(quán)抵押貸款試點相關(guān)法律問題
根據(jù)物權(quán)法定原則和《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，“下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；……”、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定，“承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當認定無效。對因此造成的損失，當事人有過錯的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任?！?，即除符合條件的荒地外，農(nóng)村其他土地的承包經(jīng)營權(quán)均不能以抵押的方式進行流轉(zhuǎn)。
《最高人民法院關(guān)于為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》規(guī)定，“在審理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)案件中，要嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律、司法解釋的規(guī)定，對改變土地集體所有性質(zhì)、改變土地用途、損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的流轉(zhuǎn)行為，要依法確認無效?！钡戎T多規(guī)定，無不強調(diào)了對土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)等進行抵押的限制。
然而抵押擔保制度是民事基本法律制度之一，根據(jù)《憲法》第六十二條和六十七條規(guī)定，應(yīng)由全國人大及其常委會修改和解釋。為此，國務(wù)院制定的行政法規(guī)和相關(guān)規(guī)范性文件并無突破《物權(quán)法》和《擔保法》的權(quán)限。為此，國務(wù)院的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（國發(fā)(2015)45號）明確“涉及被突破的相關(guān)法律條款，應(yīng)提請全國人大常委會授權(quán)在試點地區(qū)暫停執(zhí)行。”于是，才有了全國人大常委會的決定，“（在試點地區(qū)）暫時調(diào)整實施集體所有的耕地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。在防范風險、遵守有關(guān)法律法規(guī)和農(nóng)村土地制度改革等政策的基礎(chǔ)上，賦予農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押融資功能，在農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點地區(qū)，允許以農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款；在農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點地區(qū)，允許以農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款?！保⑹跈?quán)國務(wù)院予以實施并制定配套制度。
自此，在試點地區(qū)進行兩權(quán)抵押貸款有了明確的法律依據(jù)。（之所以單獨分析這個問題，是因為有讀者朋友向我提及，因此順帶解釋一下）
需要注意的是，在新規(guī)出臺前，部分地方法院在此類抵押相關(guān)合同糾紛中，亦認為，“對于農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)進行抵押雖然沒有法律規(guī)定，但是根據(jù)《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》和《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》的相關(guān)精神，作為推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)改革試點確定的城市，原告與被告土地的抵押應(yīng)當遵守國家政策，雙方簽訂的抵押合同有效，對抵押農(nóng)村承包土地在流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生的收益享有優(yōu)先受償權(quán)?！保ㄔ颇鲜￠_遠市人民法院，(2015)開民二初字第215號《遠市農(nóng)村信用合作聯(lián)社訴開遠市紅地果蔬種植專業(yè)合作社等金融借款合同糾紛案》）即以判決方式認可該等抵押合同的效力（本處不討論法院裁判的合法性問題）。當然，在本次新規(guī)出臺后，試點地區(qū)因有明確法律依據(jù)而免卻爭議，但對未列入試點范圍的地區(qū)，相應(yīng)抵押是否合法有效，則有待更權(quán)威的答案。
四、兩權(quán)抵押貸款新規(guī)核心條文解讀
由于住房財產(chǎn)權(quán)抵押和承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款暫行辦法所涉及的問題大致相同，除農(nóng)地抵押辦法第四條關(guān)于土地公有制原則性宣示、第五條關(guān)于兩種抵押權(quán)人的區(qū)分、第十六條和第二十條關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺的特別規(guī)定外，因此兩部新規(guī)的條文結(jié)構(gòu)大致相同，條文數(shù)量亦差不多，前者共24條后者29條。為方便理解，現(xiàn)以農(nóng)房抵押貸款辦法為線索，結(jié)合農(nóng)地抵押辦法規(guī)定，對其中所涉及的重要內(nèi)容分項解讀如下（為表述方便，各自簡稱為“農(nóng)房抵押”和“農(nóng)地抵押”，為方便閱讀，部分行文及表述略隨意）。需要注意的是，本次新規(guī)一些重要原則、制度安排等，都已在此前國務(wù)院的指導(dǎo)意見中有明確規(guī)定，因此，要學習理解兩部新規(guī)，國務(wù)院指導(dǎo)意見和《中國人民銀行有關(guān)負責人就農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點相關(guān)問題答記者問》（2015年8月24日），是必讀文件。
（一）關(guān)于立法依據(jù)的規(guī)定
【條文】農(nóng)房抵押第1條，農(nóng)地抵押第1條
【解讀】法律依據(jù)：本條是本辦法的法律依據(jù)的規(guī)定，明確是基于是國務(wù)院的指導(dǎo)意見和全國人大常委會的授權(quán)決定。
（二）關(guān)于定義的規(guī)定
【條文】農(nóng)房抵押第2條，農(nóng)地抵押第2條
【解讀】
1、農(nóng)房抵押貸款第2條本條是對住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的定義的規(guī)定：
（1）前提： “不改變宅基地歸集體所有的性質(zhì)的所有權(quán)性質(zhì)（《憲法》第十條）”；
（2）抵押物：明確“農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)”的權(quán)利內(nèi)容（抵押物）是“住房所有權(quán)”和“宅基地使用權(quán)”，且二者不得分割和分離；
（3）貸款人：貸款人只能是“銀行業(yè)金融機構(gòu)”。難怪在新規(guī)出臺后，互聯(lián)網(wǎng)金融圈的朋友會說，銀行需要什么，國家就可以支持，然而，互聯(lián)網(wǎng)金融公司需要拓展新業(yè)務(wù)時需要什么，國家就進行限制，在不少人看來，央媽是銀行的親媽這句話看來并非虛言；
（4）借款人和抵押人：借款人必須是擁有住房且符合條件的“農(nóng)民”；抵押人：擁有“農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)”的“農(nóng)民”；而農(nóng)地抵押貸款的借款人和抵押人是“農(nóng)戶”、“經(jīng)營主體”。
（5）借款人和抵押人是否可以不是同一人？根據(jù)本條規(guī)定，并未限制抵押人只能為自己借款提供抵押。結(jié)合下文（本辦法第22條）規(guī)定，抵押人和借款人可以不是同一人，這樣的話，農(nóng)房抵押就比較靈活了，只要符合條件，可以相互為對方貸款提供抵押擔保更靈活；
（6）問題：“委托貸款”、“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”、“資產(chǎn)證券化”等業(yè)務(wù)，換言之，盡管在借貸關(guān)系下“貸款人”只能是銀行，但是不排除最終債權(quán)人是其他主體的可能性；
（7）展望：農(nóng)民所享有的全部財產(chǎn)權(quán)利，終將消除因其身份而受限的所謂“保護性規(guī)定”，終將打破僅限于向銀行提供抵押的限制，實現(xiàn)最終權(quán)利自由。對農(nóng)民而言，沒有財產(chǎn)權(quán)利的自由，就不會有人身權(quán)利的自由，農(nóng)民就不會最終得到解放。
2、農(nóng)地抵押貸款
農(nóng)地抵押貸款定義明確抵押人/借款人還包括“符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體”。符合條件的借款人包括家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)和以流轉(zhuǎn)方式獲得經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營主體，主要是指根據(jù)《土地管理法》、《土地承包法》、《農(nóng)業(yè)法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等規(guī)定受讓取得承包經(jīng)營權(quán)的承包農(nóng)戶及其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。
（三）關(guān)于試點范圍的規(guī)定
【條文】農(nóng)房抵押第3條，農(nóng)地抵押第3條
【解讀】農(nóng)房抵押試點地區(qū)的范圍，僅限明確的天津市薊縣等59個試點縣市區(qū)。農(nóng)地抵押的試點地區(qū)包括北京大興區(qū)等232個縣市區(qū)。
（四）貸款條件
【條文】農(nóng)房抵押第4條，農(nóng)地抵押第5-7條
【解讀】
1、農(nóng)房抵押第4條是關(guān)于“以農(nóng)民房地抵押應(yīng)具備的條件”的規(guī)定。對銀行辦理貸款業(yè)務(wù)和制定相關(guān)業(yè)務(wù)管理制度和操作手冊來說，非常重要。而且這些條件需要“同時具備”。具體說來：
（1）要借款人本人主體適格、征信良好，實操中，銀行應(yīng)調(diào)取借款農(nóng)民的征信；
（2）抵押物清潔且有權(quán)屬證明，同時未被納入拆遷范圍。對于銀行而言，實操中需要借款人提供房屋所有權(quán)證和集體土地使用權(quán)證，同時，是否還需要向征遷部門確認“房屋未被列入掙錢范圍”？
（3）這句話似乎隱含著借款人只能用自己的農(nóng)房抵押的限制性要求？根據(jù)《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”，農(nóng)民只能擁有一處宅基地。業(yè)務(wù)操作中，借款人/抵押人還應(yīng)有其他住房才可以抵押農(nóng)房。意味著需要借款人提供租房證明或在城鎮(zhèn)擁有房產(chǎn)等有其他穩(wěn)定居所的證明材料。
還需要考慮一個問題，貸款逾期基地使用權(quán)被銀行處置后，其是否還能以集體成員身份再申請取得宅基地并建房？根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?，但如果因貸款逾期銀行行使抵押權(quán)后，村民喪失宅基地使用權(quán)的，理論上，再次申請是沒有限制和禁止的。換言之，部分農(nóng)民是否可以不斷申請新的宅基地蓋房抵押貸款，然后任由銀行對抵押物進行處置？
（4）農(nóng)民住房所有權(quán)依托于宅基地使用權(quán)，宅基地的取得須基于集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)戶身份，宅基地的所有權(quán)人為集體經(jīng)濟組織，因此，還需要所在的集體組織出具同意，當銀行實現(xiàn)抵押權(quán)要求處置抵押物時，地隨房走。此外，共有人也需要一并書面同意。需要留意的是，農(nóng)村房屋的共有狀況可能往往比城市復(fù)雜得多，比如分家與否的區(qū)別、分家分戶與分家不分戶的區(qū)別。因此，銀行在做農(nóng)民房產(chǎn)貸前調(diào)查文件和操作手冊時，還需要對農(nóng)村狀況有更深入的了解，相關(guān)細節(jié)上還要更細致一些。
2、農(nóng)房抵押與農(nóng)地抵押有所區(qū)別，除抵押物不同外，還有抵押人不同。農(nóng)地抵押的抵押人包括農(nóng)戶及其他農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。與農(nóng)地抵押而言，因為不同主體對抵押物享有的權(quán)利內(nèi)容不同，因此設(shè)定抵押的具體條件和要求也不相同。
（五）借款用途
【條文】農(nóng)房抵押第5條，農(nóng)地抵押第8條
【解讀】本條是關(guān)于貸款用戶的規(guī)定，原則性規(guī)定“優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營”，但兜底表述為“貸款人認可的合法用途”，也意味著貸款用途沒有具體限制。因此，銀行在制定農(nóng)房貸款的規(guī)章制度、貸前調(diào)查審查等文件時，不需要有太多的限制。當然，不排除監(jiān)管部門通過專門監(jiān)督、鼓勵引導(dǎo)等措施進行檢查等方式進行約束。
（六）抵押率和貸款額度
【條文】農(nóng)房抵押第6條，農(nóng)地抵押第9條
【解讀】抵押率是指“抵押貸款本息之和與抵押物估價價值之比”。坦率地說，在農(nóng)村房屋和宅基地沒有流轉(zhuǎn)、投資、保值增值等金融功能的情況下，農(nóng)房的抵押率肯定高不起來。簡單的說就是與城鎮(zhèn)商品房這樣的硬通貨不同，這樣的房地拿在手里沒有價值。農(nóng)房評估標準和價格怎么確定？即使有后半句所說的“財政貼息、農(nóng)業(yè)保險農(nóng)房保險等”增信手段的支持，抵押率也不太可能提高。根本上說，限制農(nóng)民房屋所有權(quán)自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利這個前提不消除，農(nóng)房抵押貸款的抵押率怎么提高這個問題就不容易解決。
（七）貸款利率標準
【條文】農(nóng)房抵押第7條，農(nóng)地抵押第10條
【解讀】雖原則性要求參考央行公布的基準利率，但自央行全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制后，銀行貸款利率已市場化，這一規(guī)定僅供參考意義。當然，銀行在制定涉農(nóng)抵押貸款利率標準時，可能還需要考慮扶農(nóng)政策等因素有所不同。
（八）貸款期限
【條文】農(nóng)房抵押第8條，農(nóng)地抵押第11條
【解讀】本條規(guī)定并無特別之處。當然，各大行面臨的問題還包括考慮農(nóng)房建筑質(zhì)量使用壽命等問題，綜合考慮貸款期限。至于其他因素，與其他貸款業(yè)務(wù)需要考慮的問題并無不同。就筆者判斷，總體而言，考慮的因素越多，意味著農(nóng)房抵押貸款的期限一般不會太長。
對農(nóng)房抵押，主要自主決定。但對農(nóng)地抵押，則明確鼓勵中長期貸款，中長期貸款是指貸款期限為一年以上五年以下的貸款?？紤]到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)地抵押的特殊性，因此期限上予以鼓勵，銀行在涉及農(nóng)地抵押貸款產(chǎn)品時應(yīng)考慮這個因素。當然這也需要人民銀行以具體的配套政策予以支持。
（九）抵押物評估
【條文】農(nóng)房抵押第9條，農(nóng)地抵押第12條
【解讀】評估：抵押貸款需要出具評估報告這是銀行的常規(guī)動作，也是據(jù)以確定貸款金額及匹配抵押率的基本要求?，F(xiàn)在，讓銀行“自評”或“雙方協(xié)商”方式確定抵押物的價值，估計有難度。而且，專業(yè)的評估機構(gòu)關(guān)于農(nóng)房抵押的評估是否有現(xiàn)成模型和方法，恐怕還是一個未知數(shù)。當然，如果在業(yè)務(wù)比較成熟的地區(qū)，以“自評或協(xié)商”方式評估的話，可以減輕借款人的貸款成本（評估費用需要借款人承擔），這一規(guī)定還是有價值，不過可操作性還比較差。
（十）鼓勵簡化創(chuàng)新，禁止增加其他費用
【條文】農(nóng)房抵押第10條，農(nóng)地抵押第13條
【解讀】銀行產(chǎn)品開發(fā)管理：這是一項新的且面對的是相對而言風險能力較差的群體、抵押物變現(xiàn)較差的業(yè)務(wù)，銀行要想在這項業(yè)務(wù)中賺錢，要盡早開發(fā)出適合該項業(yè)務(wù)的產(chǎn)品、管理、和服務(wù)方式，同時還要加強風控，確保業(yè)務(wù)安全。當然，不少金融機構(gòu)（包括各類專業(yè)貸款機構(gòu)）熟稔的那些各種服務(wù)費、咨詢費、管理費收費方式，銀行就盡可能不要用在農(nóng)民身上了。
（十一）抵押登記
【條文】農(nóng)房抵押第11條，農(nóng)地抵押第14條
【解讀】抵押登記： 根據(jù)規(guī)定，農(nóng)房抵押和農(nóng)地抵押登記部門有所區(qū)別，前者是不動產(chǎn)登記機構(gòu)，在2015年出臺《不動產(chǎn)登記暫行條例》及細則后，本條所涉登記部門、登記方式等都算是有清晰的依據(jù)了。后者是農(nóng)業(yè)主管部門或政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺。相應(yīng)地，涉及登記手續(xù)、調(diào)查程序乃至涉農(nóng)地項目的盡調(diào)工作，都要注意這個規(guī)定及區(qū)別。在本次新規(guī)出臺前，前幾年各地的農(nóng)地抵押貸款操作中，登記方式、登記部門不統(tǒng)一、不規(guī)范的情況大量存在，比如在兩型社會試點地區(qū)的武漢，武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所被授權(quán)作為武漢農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記的登記機構(gòu)辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)。本次試點的農(nóng)地抵押登記政策，還是一脈相承的。
（十二）抵押物處置
【條文】農(nóng)房抵押第12條，農(nóng)地抵押第15條
【解讀】
1、農(nóng)房抵押。抵押物能否合法地、順暢地處置，是保障銀行權(quán)利最終實現(xiàn)的根本問題，因此，本條十分重要。如果抵押物不能轉(zhuǎn)讓或流通受限，因此，農(nóng)房和宅基地的處置變現(xiàn)（實現(xiàn)抵押權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)）通道是銀行風險控制的重要考量。但是本條規(guī)定了一個前提，銀行還需要結(jié)合試點地區(qū)實際情況“配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)”，這可能為實操帶來困擾。城鎮(zhèn)住房的強制執(zhí)行中長期受到“唯一住房”問題的牽絆和阻撓，現(xiàn)在農(nóng)村住房更由于“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定帶來更大的挑戰(zhàn)。
同時，要求受讓人范圍“范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)”的規(guī)定，基本將受讓人限制在抵押人所在的集體經(jīng)濟組織成員（村民）范圍之內(nèi)，這樣的話，處置受讓范圍受限，變現(xiàn)效果將大打折扣。本條的“原則上”規(guī)定，亟需“例外安排”予以明確。那么現(xiàn)在，需要國務(wù)院明確一下可以向所在集體組織成員之外轉(zhuǎn)讓的具體條件，這可能是盤活整個試點辦法的牛鼻子，也是農(nóng)地抵押融資功能更好實現(xiàn)的核心問題。
2、這是兩個辦法的核心條文。國務(wù)院此前指導(dǎo)意見的原則表述為“在保證農(nóng)戶承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施?！保唧w如何保證農(nóng)戶的承包權(quán)和住房權(quán)，如果沒有更細化的政策落地，沒有對《土地管理法》和《土地承包法》相關(guān)條文的配套調(diào)整，則兩權(quán)抵押貸款的順利推進還將面臨諸多困難。與農(nóng)房抵押貸款下處置抵押物時需要考慮農(nóng)民的基本居住權(quán)不同，農(nóng)地抵押就沒有“受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)”的限制性規(guī)定，主要是因為農(nóng)地抵押和農(nóng)房抵押的內(nèi)容和性質(zhì)有差異。對農(nóng)地抵押，可以“采取貸款重組、按序清償、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、交易平臺掛牌再流轉(zhuǎn)等多種方式處置”。
（十三）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺
【條文】農(nóng)地抵押第16條
【解讀】這是農(nóng)地抵押特有的問題。根據(jù)2015年1月22日國務(wù)院辦公廳關(guān)《于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號，）規(guī)定，“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是為各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易提供服務(wù)的平臺，包括現(xiàn)有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易中心、林權(quán)管理服務(wù)中心和林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易所，以及各地探索建立的其他形式農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場?！?，“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是政府主導(dǎo)、服務(wù)“三農(nóng)”的非盈利性機構(gòu)，可以是事業(yè)法人，也可以是企業(yè)法人?！边@將是將來農(nóng)地登記、處置、流轉(zhuǎn)的核心平臺。應(yīng)予以充分關(guān)注。
（十四）確權(quán)登記
【條文】農(nóng)房抵押第13條，農(nóng)地抵押第17條
【解讀】配套工作任務(wù)落到了地方政府身上。首先要確保試點地區(qū)所有農(nóng)房和宅基地的確權(quán)登記在冊，其次還要做好土地基準價、評估及處置等配套安排。操作上，地方政府要與銀行等機構(gòu)聯(lián)合制定相關(guān)方案。以解決銀行的后顧之憂，建立穩(wěn)定的市場預(yù)期，同時，也是銀行建立農(nóng)房抵押貸款相關(guān)制度和操作辦法的基礎(chǔ)。操作中，可以考慮各省銀行業(yè)主管部協(xié)同地方政府和銀行的當?shù)胤中校瑓f(xié)商一致后，形成所在省區(qū)域的指導(dǎo)性意見，縣市區(qū)政府落地即可。
（十五）風險補償基金
【條文】農(nóng)房抵押第14條，農(nóng)地抵押第18條
【解讀】風險保障制度旨在解決借款人和抵押人的后顧之憂，也就是在打消銀行的顧慮。我們難以想象銀行通過法律程序?qū)⒋迕裉峁┑牡盅何镞M行處置的措施如何實現(xiàn)，因此，試點地區(qū)可能考慮牽頭組織農(nóng)民設(shè)立風險準備金，當農(nóng)民貸款出現(xiàn)風險時，能夠確保農(nóng)民基本居住權(quán)益。風險補償基金的資金來源、管理、運作、支付等，都需要地方政府多開動腦經(jīng)。此外，本條規(guī)定的貼息政策，以政府補貼方式增強銀行放貸積極性。
（十六）政府性擔保及增信措施
【條文】農(nóng)房抵押第15條，農(nóng)地抵押第19條
【解讀】政府增信：上一個條文是政府為農(nóng)民的風險兜底和對銀行的補貼激勵，本條涉及到的則是涉農(nóng)金融中一個很重要的問題，即政府設(shè)立專司農(nóng)民貸款融資相關(guān)業(yè)務(wù)的信用業(yè)務(wù)。操作方式是否是這樣？——包括農(nóng)民的每筆抵押貸款都需要附加一個政府性擔保公司擔保文件，借款農(nóng)民為此支付一筆擔保費用，或者以政府補貼方式進行。同時，還可以結(jié)合地方情況，就特別的貸款用途、特別的項目情況，有針對性的提供增信并對貸款使用進行指導(dǎo)、監(jiān)管和跟蹤，以引導(dǎo)銀行貸款資金流向和用途。
此外，由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的核心流貸是產(chǎn)權(quán)交易平臺，因此對農(nóng)地抵押而言，還鼓勵產(chǎn)權(quán)交易平臺為銀行貸款提供增信。
（十七）農(nóng)地抵押下農(nóng)業(yè)部門配套工作
【條文】農(nóng)地抵押第20條
【解讀】農(nóng)地抵押需要農(nóng)業(yè)主管部門集中進行組織和協(xié)調(diào)，下一步各個地區(qū)的農(nóng)業(yè)主管部門要盡快明確鑒證評估、交易平臺及處置的政策細則。
（十八）人民銀行再貸款支持
【條文】農(nóng)房抵押第16條，農(nóng)地抵押第21條
央行再貸款支持：再貸款是指央行為實現(xiàn)特定貨幣政策目標而對金融機構(gòu)發(fā)放的貸款。本條意思是明確央行的職責，即央行分支機構(gòu)對涉農(nóng)房抵押貸款的銀行提供流動性支持，增強當?shù)劂y行積極性。
（十九）銀監(jiān)會政策支持
【條文】農(nóng)房抵押第17條，農(nóng)地抵押第22條
【解讀】銀監(jiān)部門政策支持：銀監(jiān)部門作為銀行開展農(nóng)房抵押貸款的直接業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管部門，本條要求銀監(jiān)部門在業(yè)務(wù)操作管理等方面，為銀行提供支持。
（二十）保監(jiān)會政策支持
【條文】農(nóng)房抵押第18條，農(nóng)地抵押第23條
【解讀】保監(jiān)部門政策支持：保監(jiān)會要鼓勵保險公司豐富產(chǎn)品線，盡快推出符合本辦法宗旨和要求的涉農(nóng)保險產(chǎn)品，以及涉農(nóng)房農(nóng)地的保險產(chǎn)品。對貸款銀行而言，如同政府性擔保公司和交易平臺擔保的增信一樣，這也是一個很重要的增信安排。
（二十一）綜合監(jiān)管及其他規(guī)定
1、試點地區(qū)試點工作小組業(yè)務(wù)管理
【條文】農(nóng)房抵押第19條，農(nóng)地抵押第24條
【解讀】協(xié)調(diào)跟蹤管理。
2、人民銀行和銀監(jiān)會之分支機構(gòu)監(jiān)管
【條文】農(nóng)房抵押第20條，農(nóng)地抵押第25條
【解讀】人民銀行檢測管理：對監(jiān)管部門的管理性要求，銀行和農(nóng)民都不需要太關(guān)注本條。但銀行恐怕會涉及到一個階段后向監(jiān)管部門報數(shù)的問題（可能只需要it系統(tǒng)升級就可以了），所以也需要大致了解一下。
3、銀行據(jù)此制定相應(yīng)管理制度和是手寫則，并抄報監(jiān)管部門
【條文】農(nóng)房抵押第21條，農(nóng)地抵押第26條
【解讀】銀行的政策落地：銀行制定農(nóng)房抵押管理辦法（對借款人）、管理制度（對內(nèi)部）、及操作實施細則（對業(yè)務(wù)人員），還需要根據(jù)本辦法，地方具體政策和配套措施結(jié)合本行的辦法和細則，制定方便執(zhí)行的操作手冊。同時，在總行和分行層面，需要組織專分支機構(gòu)及相關(guān)部門人員組織專門培訓。
4、以兩權(quán)為他人抵押擔保的，參照適用
【條文】農(nóng)房抵押第22條，農(nóng)地抵押第27條
【解讀】農(nóng)民以農(nóng)房農(nóng)地為他人提供抵押擔保：如前文討論，本辦法主要是針對借款人以自己所有的農(nóng)村房地抵押貸款的情形，且本辦法對以房地為他人辦理抵押擔保并未限制和禁止，而本條的規(guī)定旨在明確，為他人貸款擔保時的依據(jù)等問題。
5、解釋與施行
【條文】農(nóng)房抵押第23-24條，農(nóng)地抵押第28-29條
【解讀】兩個辦法的發(fā)布時間應(yīng)是2016年3月中旬，公開的時間是2016年3月24日，我們看到文件就開始施行了，所以學習要抓緊呢。
五、附：農(nóng)地抵押貸款與農(nóng)房抵押貸款辦法逐條對照版
序號與說明 | 《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》(農(nóng)地抵押) | 《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》(農(nóng)房抵押) |
1 立法依據(jù) | 第一條 為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，加大金融對“三農(nóng)”的有效支持，保護借貸當事人合法權(quán)益，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2015〕45號）和《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》等政策規(guī)定，制定本辦法。 | 第一條 為依法穩(wěn)妥規(guī)范推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點，加大金融對“三農(nóng)”的有效支持，保護借貸當事人合法權(quán)益，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2015〕45號）和《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》等政策規(guī)定，制定本辦法。 |
2 定義 | 第二條 本辦法所稱農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是指以承包土地的經(jīng)營權(quán)作抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。 | 第二條 本辦法所稱農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押、由銀行業(yè)金融機構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的農(nóng)民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。 |
3 范圍 | 第三條 本辦法所稱試點地區(qū)是指《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》明確授權(quán)開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點的縣（市、區(qū)）。 | 第三條 本辦法所稱試點地區(qū)是指《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》明確授權(quán)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的縣（市、區(qū)）。 |
農(nóng)地抵押特別要求 | 第四條 農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點堅持不改變土地公有制性質(zhì)、不突破耕地紅線、不損害農(nóng)民利益、不層層下達規(guī)模指標。 | —— |
4 借款人及抵押貸款條件 | 第六條 通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶以其獲得的土地經(jīng)營權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件： （一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄； （二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議； （三）依法擁有縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證； （四）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。 第七條 通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件： （一）具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理能力，無不良信用記錄； （二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議； （三）已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認證明，并已按合同約定方式支付了土地租金； （四）承包方同意承包土地的經(jīng)營權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)； （五）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。 | 第四條 借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件： （一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄； （二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍； （三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料； （四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。 以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當取得其他共有人的書面同意。 |
5 借款用途 | 第八條 借款人獲得的承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，應(yīng)主要用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等貸款人認可的合法用途。 | 第五條 借款人獲得的農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款，應(yīng)當優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等貸款人認可的合法用途。 |
6 抵押率和貸款額度 | 第九條 貸款人應(yīng)當統(tǒng)籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、承包土地經(jīng)營權(quán)價值及流轉(zhuǎn)方式等因素，合理自主確定承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息或農(nóng)業(yè)保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。 | 第六條 貸款人應(yīng)當統(tǒng)籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價值等因素，合理自主確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款抵押率和實際貸款額度。鼓勵貸款人對誠實守信、有財政貼息、農(nóng)業(yè)保險或農(nóng)民住房保險等增信手段支持的借款人，適當提高貸款抵押率。 |
7 利率標準 | 第十條 貸款人應(yīng)參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結(jié)合借款人的實際情況合理自主確定承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款的利率。 | 第七條 貸款人應(yīng)參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結(jié)合借款人的實際情況合理自主確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的利率。 |
8 貸款期限 | 第十一條 貸款人應(yīng)綜合考慮承包土地經(jīng)營權(quán)可抵押期限、貸款用途、貸款風險、土地流轉(zhuǎn)期內(nèi)租金支付方式等因素合理自主確定貸款期限。鼓勵貸款人在農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)剩余使用期限內(nèi)發(fā)放中長期貸款，有效增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的中長期信貸投入。 | 第八條 貸款人應(yīng)綜合考慮借款人的年齡、貸款金額、貸款用途、還款能力和用于抵押的農(nóng)民住房及宅基地狀況等因素合理自主確定貸款期限。 |
9 抵押物評估 | 第十二條借貸雙方可采取委托第三方評估機構(gòu)評估、貸款人自評估或者借貸雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值。 | 第九條 借貸雙方可采取委托第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估、貸款人自評估或者雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀地確定房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)價值。 |
10 鼓勵簡化創(chuàng)新，禁止增加其他費用 | 第十三條 鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式，簡化貸款手續(xù)，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務(wù)質(zhì)量和效率。在承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其他借款費用。 | 第十條 鼓勵貸款人因地制宜，針對借款人需求積極創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式，簡化貸款手續(xù)，加強貸款風險控制，全面提高貸款服務(wù)質(zhì)量和效率。在農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押合同約定的貸款利率之外不得另外或變相增加其它借款費用。 |
11 抵押登記 | 第十四條 借貸雙方要按試點地區(qū)規(guī)定，在試點地區(qū)農(nóng)業(yè)主管部門或試點地區(qū)政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺辦理承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押登記。受理抵押登記的部門應(yīng)當對用于抵押的承包土地的經(jīng)營權(quán)權(quán)屬進行審核、公示。 | 第十一條 借貸雙方要按試點地區(qū)規(guī)定，在試點地區(qū)政府確定的不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)抵押登記。 |
12 抵押物處置 | 第十五條 因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人可依法采取貸款重組、按序清償、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、交易平臺掛牌再流轉(zhuǎn)等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。 | 第十二條因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人應(yīng)當結(jié)合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。 |
13 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺 | 第十六條 試點地區(qū)政府要依托公共資源管理平臺，推進建立縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）等多級聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺，建立承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押、流轉(zhuǎn)、評估和處置的專業(yè)化服務(wù)機制，完善承包土地的經(jīng)營權(quán)價值評估體系，推動承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。 | —— |
14 確權(quán)登記是基礎(chǔ) | 第十七條 試點地區(qū)政府要加快推進行政轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證，鼓勵探索通過合同鑒證、登記頒證等方式對流轉(zhuǎn)取得的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)進行權(quán)屬確認。 | 第十三條 試點地區(qū)政府要加快推進行政轄區(qū)內(nèi)房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)調(diào)查確權(quán)登記頒證工作，積極組織做好集體建設(shè)用地基準地價制定、價值評估、抵押物處置機制等配套工作。 |
15 風險補償基金 | 第十八條 鼓勵試點地區(qū)政府設(shè)立農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款風險補償基金，用于分擔地震、冰雹、嚴重旱澇等不可抗力造成的貸款損失，或根據(jù)地方財力對農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。 | 第十四條 鼓勵試點地區(qū)政府設(shè)立農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款風險補償基金，用于分擔自然災(zāi)害等不可抗力造成的貸款損失和保障抵押物處置期間農(nóng)民基本居住權(quán)益，或根據(jù)地方財力對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款給予適當貼息，增強貸款人放貸激勵。 |
16 政府性擔保及增信 | 第十九條 鼓勵試點地區(qū)通過政府性擔保公司提供擔保、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺提供擔保等多種方式，為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款主體融資增信。 | 第十五條 鼓勵試點地區(qū)通過政府性擔保公司提供擔保的方式，為農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款主體融資增信。 |
17 農(nóng)業(yè)部門配套工作 | 第二十條 試點地區(qū)農(nóng)業(yè)主管部門要組織做好流轉(zhuǎn)合同鑒證評估、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺搭建、承包土地的經(jīng)營權(quán)價值評估、抵押物處置等配套工作。 | —— |
18 人民銀行再貸款支持 | 第二十一條 試點地區(qū)人民銀行分支機構(gòu)對開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)取得良好效果的貸款人加大支農(nóng)再貸款支持力度。 | 第十六條 試點地區(qū)人民銀行分支機構(gòu)要對開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)取得良好效果的貸款人加大支農(nóng)再貸款支持力度。 |
19 銀監(jiān)會政策支持 | 第二十二條 銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)要統(tǒng)籌研究，合理確定承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風險權(quán)重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策，支持貸款人開展承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。 | 第十七條 銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)要統(tǒng)籌研究，合理確定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的風險權(quán)重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策，支持金融機構(gòu)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。 |
20 保監(jiān)會政策支持 | 第二十三條保險監(jiān)督管理機構(gòu)要加快完善農(nóng)業(yè)保險政策，積極擴大試點地區(qū)農(nóng)業(yè)保險品種和覆蓋范圍。通過探索開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款保證保險業(yè)務(wù)等多種方式，為借款人提供增信支持。 | 第十八條 保險監(jiān)督管理機構(gòu)要加快完善農(nóng)業(yè)保險和農(nóng)民住房保險政策，通過探索開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款保證保險業(yè)務(wù)等多種方式，為借款人提供增信支持。 |
21-1 試點地區(qū)試點工作小組業(yè)務(wù)管理 | 第二十四條 各試點地區(qū)試點工作小組要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，靠實職責分工，扎實做好轄內(nèi)試點組織實施、跟蹤指導(dǎo)和總結(jié)評估。試點期間各?。▍^(qū)、市）年末形成年度試點總結(jié)報告，要于每年1月底前（遇節(jié)假日順延）以省級人民政府名義送試點指導(dǎo)小組。 | 第十九條各試點地區(qū)試點工作小組要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，靠實職責分工，扎實做好轄內(nèi)試點組織實施、跟蹤指導(dǎo)和總結(jié)評估。試點期間各省年末形成年度試點總結(jié)報告，要于每年1月底前（遇節(jié)假日順延）以省級人民政府名義送試點指導(dǎo)小組。 |
21-2 人民銀行和銀監(jiān)會之分支機構(gòu)監(jiān)管 | 第二十五條 人民銀行分支機構(gòu)會同銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)等部門加強試點監(jiān)測、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和評估總結(jié)。試點縣（市、區(qū)）應(yīng)提交季度總結(jié)報告和政策建議，由人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構(gòu)會同銀監(jiān)局匯總，于季后20個工作日內(nèi)報送試點指導(dǎo)小組辦公室，印送試點指導(dǎo)小組各成員單位。 | 第二十條 人民銀行分支機構(gòu)會同銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)等部門加強試點監(jiān)測、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和評估總結(jié)。試點縣（市、區(qū)）應(yīng)提交季度總結(jié)報告和政策建議，由人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構(gòu)會同銀監(jiān)局匯總于季后20個工作日內(nèi)報送試點指導(dǎo)小組辦公室，印送指導(dǎo)小組各成員單位。 |
21-3 銀行據(jù)此制定相應(yīng)管理制度和是手寫則，并抄報監(jiān)管部門 | 第二十六條 各銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)本辦法有關(guān)規(guī)定制定農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)管理制度及實施細則，并抄報人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)。 | 第二十一條各銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)本辦法有關(guān)規(guī)定制定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款管理制度及實施細則，并抄報人民銀行和銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)。 |
21-4 以兩權(quán)為他人抵押擔保的，參照適用 | 第二十七條 對于以承包土地的經(jīng)營權(quán)為他人貸款提供擔保的以及沒有承包到戶的農(nóng)村集體土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)用于抵押的，可參照本辦法執(zhí)行。 | 第二十二條 對于以農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)為他人貸款提供擔保的，可參照本辦法執(zhí)行。 |
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