萬科副總裁譚華杰：我對2017年地產(chǎn)行業(yè)的看法和判斷
譚華杰是萬科的高級副總裁，前董秘，現(xiàn)在負(fù)責(zé)前瞻性新業(yè)務(wù)、新模式的研究、落地，譚華杰的每次公開分享都能引起極大的關(guān)注。2月10日，他在廣發(fā)證券分享了他對2017年地產(chǎn)行業(yè)整體的看法和判斷。
萬科集團(tuán)高級副總裁譚華杰
Q1：近期部分房企1月銷售增長很強，全年銷售目標(biāo)也比較高，但是目前政策調(diào)控力度在不斷增大，特別是在一二線城市，這種銷售增長是否可持續(xù)？能否對2017年整個行業(yè)形勢做一個大致的判斷？
房地產(chǎn)這個行業(yè)牽涉因素很多，短期對市場預(yù)測較為困難，但是對于一些長期問題，市場上都普遍有所共識。對于大型房企未來以及行業(yè)中長期前景而言，我們可以從總銷售面積、均價走勢、市場占有率三個方面來考慮。
第一個問題是總銷售面積，2011到2013年全國住房新開工面積應(yīng)該是一個歷史峰值，或可作為未來每年新開工的上限水平。下限水平可以參考日本1992年之后的人均或戶均新開工住宅面積，再乘以1.2左右，作為我國未來住房新開工下限的衡量尺度。
之所以選擇日本作為參考國家，是因為日本的住房更新周期和中國比較類似。歐洲國家的住房更新周期非常長，比如北歐一些國家可以在100年以上，這些國家在新開工峰值之后下降的非?？?，最后每年千人住房開工量會低到3-4套的水平。日本每年每千人住房開工量峰值大約12-13套，但是，即使在1990年代房地產(chǎn)泡沫破裂、人口老齡化越來越嚴(yán)重、生育率下降的背景下，日本新房建設(shè)量還保持在每年每人1平米（每年每千人建設(shè)8套），原因就在于日本的舊房更新周期只有40年，遠(yuǎn)低于歐洲國家。中國住房更新周期只有28年，考慮到近幾年新建的住房，其更新周期可能會變長，預(yù)計會逐步接近日本的水平，但更新速度還是會比日本快一些，所以有了1.2這個系數(shù)。
綜合來看，未來中國每年住房新開工規(guī)模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10億人口計算，大概就是12億平米（商品住宅10億平米）；上限大概就是2011年的水平，17-18億平米（商品住宅14-15億平米）。從歷史上來看，因為我們之前是住房短缺，每年的開工要補充每年的銷售，也就是銷售超過新開工。但是，未來銷售和新開工會越來越接近。因此，未來每年的住房銷售量大概也是12-15億平米的水平。這樣我們就大致解決了第一個問題。
第二個問題就是關(guān)于銷售均價，按照我們的觀點，目前中國整體的住房價格是沒有泡沫的，或者是最多是在泡沫區(qū)的邊緣，僅有極少數(shù)的城市可能已經(jīng)進(jìn)入了泡沫區(qū)，但絕大部分城市目前是不在泡沫區(qū)內(nèi)的，這也就意味著我們對未來房價做基礎(chǔ)假設(shè)的話，應(yīng)該假設(shè)未來房價增速快于CPI，但是慢于人均收入的增長速度這樣的一個趨勢。估計未來的CPI增速也不會超過美國類似階段的長期值，或者高也不會高出多少，差不多就是2%-3%的水平，這個可以視作房價未來每年變動趨勢的下限。
那么房價每年變動趨勢的上限是什么呢？是GDP年增長率或者人均收入年增長率，中國經(jīng)濟(jì)高速增長的時代已經(jīng)結(jié)束了，未來會逐步放緩。我們現(xiàn)在看到的經(jīng)濟(jì)增速都是真實經(jīng)濟(jì)增速，已經(jīng)扣除了物價指數(shù)了，而房價本身是個名義值，因此，我們預(yù)測房價增速時應(yīng)該把物價指數(shù)加回，假如說未來的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一個2%-3%的CPI同比。綜上，我們國家未來長期房價名義值變動趨勢應(yīng)該在每年上漲2%-7%，這是第二個長期因素。
第三個因素就是大房企的市占率。目前來看，我們的行業(yè)整體集中度比美國日本在成熟階段低一點。萬科或恒大的市場占有率是3%-4%，美國在成熟階段龍頭的市占率是6%-8%，有一倍的成長空間。當(dāng)然也可以考慮下其他的因素，一是如果行業(yè)出現(xiàn)并購，某一段時間就會超出這個水平，典型的例子是英國，英國第一大房企的市占率最高達(dá)到13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國和日本的第一大房企的市占率，這背后是一定有著并購的影響。第二個因素是考慮互聯(lián)網(wǎng)時代的影響，在互聯(lián)網(wǎng)時代我們看到的是需求的長尾化和供給的集中化。需求的長尾化指的是客戶的細(xì)分化、個性化需求可以越來越多得到滿足，供給的集中化指的是大部分行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代都會出現(xiàn)集中化的趨勢，互聯(lián)網(wǎng)化越高的行業(yè)的集中度越高，隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的全面到來，所有行業(yè)的集中度相對來說都會有所上升，意味著美國日本的這一6%-8%的龍頭房企市占率上限也會有所提高。
綜合上述三個指標(biāo)來看，銷售面積是一個歷史高位，未來會在均衡水平波動，市場一定有銷售的大年和小年，如果之前出現(xiàn)了一個比較大的大年或者出現(xiàn)連續(xù)幾個大年，那么，接下來就一定會有小年；如果之前出現(xiàn)了一個小年或者出現(xiàn)連續(xù)幾個小年，那么之后就是大年。很顯然，2016年是一個大年，那么2017年繼續(xù)是大年的可能性就很小。所以，從這個角度來看，對于行業(yè)整體來看，無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。銷售面積保持穩(wěn)定、價格溫和上升，這樣的假設(shè)相對來說比較公允，預(yù)測風(fēng)險比較低。當(dāng)然，從市占率的角度看，龍頭房企依然有比較大的空間。從美國的情況來看，不是一家房企的市占率到6%，是前幾家房企都到了這個水平，所以這一定是龍頭的機遇。但是，如果龍頭房企在2017年的市占率就再翻一倍，那可能就意味著未來的增長空間被一次性透支了。
Q2：第二個問題關(guān)于中國房地產(chǎn)庫存，我們算了一下從2012年庫存快速積累，2015、2016年確實有下降的過程，特別是二線城市下降的比較多。最近三四線城市銷售比較好，這些城市庫存怎么看，能夠去化的掉么？
房地產(chǎn)庫存實際上有四個階段，對應(yīng)四類庫存。我們通常說得最多的庫存，是開發(fā)商已經(jīng)取得了預(yù)售證、但還沒有賣出去的房子，稱為在售庫存。這是大家討論最多的庫存，已經(jīng)可以開始賣了，但還沒賣出去、還在開發(fā)商手里，待售庫存，這是第一類。
第二類庫存是在第一類庫存之前的階段，叫在途庫存，現(xiàn)在還沒拿到預(yù)售證，但是已經(jīng)開工，開工了遲早要拿到預(yù)售證，之所以沒有拿預(yù)售證，可能是因為某種原因拿不到預(yù)售證，比如有些政府不給、有些開發(fā)商控制銷售節(jié)奏，其實按照拿預(yù)售證的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)可以進(jìn)入可售狀態(tài)了，還有一些確實沒到這個點、但也已經(jīng)開工了，一旦開工一般幾個月后也會達(dá)到這個狀態(tài)。這是第二類，在途庫存。
第三類庫存更早，開發(fā)商已經(jīng)拿到地，地可以開發(fā)，但是沒有開工，這稱為未開工庫存，但是因為土地已經(jīng)出讓出去，所以遲早會變成房子，這也是一種庫存。
第四類庫存，就是開發(fā)商已經(jīng)賣掉了，但是從整個市場來看，還屬于庫存，是因為有些人買了房子不打算住，買房子屬于投資行為，在投資性購房者手中囤積的庫存，即二級市場庫存。
我們可以看到，剛才說的第一類庫存也就是在售庫存在某些城市可能很低，但其他三類庫存可能是不低的。去年很多城市地王現(xiàn)象很多，原因就是這些城市的在售庫存很少，個別城市去年或者前年的在售庫存去化周期只有不到兩個月，這是一個很可怕的水平。我們之前有個基本的研究框架，認(rèn)為在售庫存的合理區(qū)間是5-10個月。它有兩個臨界點，一個是5個月，一個是18個月。如果在某個城市在售庫存去化周期超過18個月，通常房價將會面臨短期回調(diào)壓力；如果低于5個月，未來短期內(nèi)房價上升壓力就會比較大（不考慮政策因素，只考慮市場因素）。
一個城市保持長期可持續(xù)發(fā)展的合理區(qū)間是5-10個月，10-18月的在售庫存相對較高，但因為我們國家在過去整體處于住房短缺狀態(tài)，所以即使超過10個月，接下來可能出現(xiàn)的情況可能只是開發(fā)商賣房子速度變慢，但房價未必會出現(xiàn)下跌。然而，房價對于在售庫存短缺會更敏感，只要低于5個月的下限，接下來就有可能出現(xiàn)房價大漲。所以去年有很多城市房價上漲多，出現(xiàn)大量的地王，核心原因在于它的在售庫存太低。
如果說其他種類的庫存也很低，那么短期房價上漲是有一定道理的。但問題就是，有些城市出現(xiàn)一種假象，這種假象就是因為之前兩年是行業(yè)調(diào)整期，導(dǎo)致這個城市的新開工特別少，在售庫存逐漸消耗的同時，在途庫存也降得很低。但是，未開工庫存其實很大，那么這種城市目前的短缺就是個假象。還有一類城市，前三類庫存確實都非常少，這可能是因為在之前相當(dāng)長的一段時間土地供應(yīng)持續(xù)很少，中國是有幾個這樣的城市。這幾個城市的短缺是不是真實的短缺，關(guān)鍵看第四類庫存，就是過去買了不住的空置的房子、投資性的二手房庫存有多少。因此，要回答這個問題，我覺得首先要認(rèn)清四類不同庫存的性質(zhì)，每一類庫存單獨去建數(shù)據(jù)，最后應(yīng)該加總出一個總庫存量?？値齑媪康?，確實就是庫存比較短缺，如果只是在售庫存少，但是其他類別庫存高，這種城市的短缺現(xiàn)象就是一種假象。基于這個短缺的假象的房價快速上漲就是不合理的，在這之后可能會出現(xiàn)問題。從目前的情況來看，一線城市總體來看是屬于四類庫存都比較短缺的；二線城市的情況差異很大。二線城市的第四類庫存，也就是二手房庫存，普遍量都不太小。倒是它的第二類和第三類庫存，也就是在途庫存和未開工庫存，分化特別厲害，無法一概而論?？傮w來看，二線城市同時滿足四類庫存都短缺的城市不多，大部分城市是在售庫存不足，而在途庫存和未開工庫存都不是很缺。有些二線城市的未開工庫存非常大。從二手住房潛在供應(yīng)的角度來看，二線城市的第四類庫存也都不是很少。因此，房價比較穩(wěn)定的二線城市，應(yīng)該是較安全的；但是如果過去一兩年房價漲的太快，這樣的二線城市，未來房價下行的壓力就會會比一線城市大；三四線城市普遍沒有庫存短缺的情況，都是比較過剩的情況。除了在售庫存和在途庫存會因為開發(fā)商新開工量的波動（三四線城市尤其顯著），而出現(xiàn)短暫的階段性不足，但總體來看，三四線城市的庫存整體都是比較充裕的，尤其是第三、第四類庫存。比如有些城市的套戶比（套戶比是評估第四類庫存最重要的指標(biāo)，套戶比超過1越多，表示第四類庫存越大）超過1.4，說明這些城市的總體住房存量是嚴(yán)重過剩。如果接下來沒有大規(guī)模的人口凈流入，第四類庫存過剩的情況就很難改變。在第四類庫存已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，前三類庫存都應(yīng)該控制在非常低的水平，但即使某一類庫存比較低，也不能解決三四線城市的第四類庫存過大的問題。三四線城市另一種更普遍情況是，第一類和第二類庫存相對少，第三類庫存卻很大，過去五到六年出讓土地很多，有些沒開工，但遲早要開工，一旦開工就會變成新的供應(yīng)和庫存。所以，從整個庫存的情況來看，城市分化巨大。我們重點建議大家關(guān)注兩個指標(biāo)，第一個指標(biāo)是城市的套戶比，城市的套戶比決定兩個東西，第一是決定它第四類庫存的程度，第四類庫存的程度又決定了前三類庫存的合理水平，套戶比越高的城市，前三類庫存應(yīng)該控制的越低。第二個指標(biāo)是過去五到六年的土地出讓量減去同期新開工面積，這個數(shù)字越大說明第三類庫存可能越大，這個數(shù)字越小說明第三類庫存越緊張。綜上，我們就是從四個維度來理解庫存，從兩個指標(biāo)進(jìn)行診斷。
Q3：2016年土地市場價格是越來越貴，并且有些核心城市的土地供給也在減少，典型的像北京。開發(fā)商傳統(tǒng)的買地到賣房的模式，賺錢越來越難，那么未來會不會出現(xiàn)更多的新的商業(yè)模式？
看開發(fā)商的經(jīng)營，有些時候需要逆向考察，因為順向考察，可以看到的是買入土地的價格，但是未來這塊土地上的房屋售價是需要去預(yù)測的，那么就存在預(yù)測不準(zhǔn)確的風(fēng)險，因為房價是很難預(yù)測的。因此，我們還有一個逆向考察的邏輯，開發(fā)商每年都在做一個轉(zhuǎn)換，就是把手中的存貨出售，同時補充新的土地資源。這兩件事情都是既成事實，價格都是鎖定的。
基于這個邏輯，我們可以把開發(fā)商的地產(chǎn)業(yè)務(wù)價值分成三個部分，第一個部分是其長期持有的存量不動產(chǎn)資源價值；第二部分就是存量周轉(zhuǎn)損益，也就是我們前面提到的逆向考察，這部分的測算可以非常精確；第三部分就是擴(kuò)容的部分，這就不可避免地要涉及預(yù)測未來的房價。
不過，這樣的分部估值方法，為我們對于開發(fā)商的風(fēng)險評估提供了一個基本的尺度。對于處于快速膨脹期的開發(fā)商而言，比方他去年底有100萬方的存量資源，今年新增量400萬方，那么他的價值評估難度就很大。但反過來，如果一個開發(fā)商長期存量資源有1000萬方，去年銷售100萬方、拿地200萬方，凈增量100萬方，只占長期存量的10%，這類房企的價值評估就可以做得相對比較容易些，因為對他價值影響最大的是存量資源，其次是逆向轉(zhuǎn)換的價值損益，這兩塊都是可以相對容易的預(yù)測和計算的，難預(yù)測的增量價值占比比較小，從而整體上這類房企的價值預(yù)測更容易。
按照這個邏輯繼續(xù)推演，如果有些房企同時滿足兩個條件，那么風(fēng)險可能就會比較大一些。第一個條件，是去年他在這個逆向轉(zhuǎn)換方面是有較多虧損的，比如售價2萬元每平米，但拿地價格3萬元，這個損失是很清楚的，首先是價格上直觀的損失；其次，考慮建安成本、利息費用、稅費支出，整體重置成本會變得更高，損失會進(jìn)一步擴(kuò)大。第二個條件，就是如果去年拿地特別多，遠(yuǎn)超過長期歷史存量水平，或者說占比特別大，這就意味著難預(yù)測的價值部分在增多。
Q4：從總量上看，很多開發(fā)商對全年銷售增速都不是特別樂觀，覺得至少是負(fù)增長，但是，又認(rèn)為自己的銷售今年能保持20%-30%的增長。怎么看待這種微觀和宏觀之間的分歧，這是不是意味著開發(fā)商可能犯錯，或者市場可能在犯錯？
我的看法是市場肯定沒有錯，開發(fā)商對市場的一致性的判斷也沒有錯，自身的觀點則是有可能犯錯的，但也不一定錯，之前在第一個問題也談到過，龍頭企業(yè)的規(guī)模是有增長空間的，主要來自行業(yè)的集中化，因為我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還比較低，在大房企仍然保持一個超過市場整體增速的同時，是一些中小企業(yè)被兼并、在退出市場，這給大房企騰出了發(fā)展空間。在未來龍頭市占率飽和之前，這是一個合理的方向。但是如果有的大房企預(yù)測市場在萎縮，但是自身今年還能維持一倍以上增長，這樣相對樂觀的自信預(yù)測則可能是有問題的。
Q5：現(xiàn)在進(jìn)入了一個很好的龍頭房企可以迅速提高市場占有率的時機，因為行業(yè)整體蛋糕已經(jīng)不增長了。以前提高市占率或者并購還是比較難的，因為大家都還看好這個市場?，F(xiàn)在到了行業(yè)整體不怎么增長的階段，小房企退出加速，那么，大房企是否會有更多的優(yōu)勢來并購或者靠內(nèi)生增長來擴(kuò)大規(guī)模？
行業(yè)整體不增長，并不是龍頭房企擴(kuò)大市占率的機會。但是有兩個方面是龍頭房企市占率上升的非常好的契機：第一是行業(yè)結(jié)束暴利時代，進(jìn)入精細(xì)化經(jīng)營的狀態(tài)。行業(yè)集中度上升已經(jīng)很多年了，之前一直在上升，但是一直上升得比較慢，就是因為之前還是誰能拿到地、誰就是老大的發(fā)展階段。小房企雖然在開發(fā)能力、專業(yè)能力、品牌能力、采購議價能力上比較弱，但是可能在某個地區(qū)、某個局部可能有很強的獲取土地的能力，一俊遮百丑，一個能力就覆蓋了所有的不足。在行業(yè)利潤率比較高的時代，這樣的小房企的發(fā)展空間比較大。現(xiàn)在行業(yè)利潤率降低的時候，小房企就無法用它拿地的優(yōu)勢覆蓋在賣房子的能力和控制成本的能力上的弱點，而且隨著土地市場越來越規(guī)范，小房企在這方面的優(yōu)勢是下降的。行業(yè)暴利時代結(jié)束、利潤率下降的過程中，通常會伴隨著小房企的加速退出。
第二是從美國的經(jīng)驗來看，影響房地產(chǎn)企業(yè)集中度的最大因素是融資價格的差異化。美國原來的一批龍頭房企，即原來的五大開發(fā)商，他們加速增長期都在1992到2005年，比如美國的帕爾迪，市占率最高到8%，但是在1992年的時候，它的市占率和我們現(xiàn)在差不多，就在3%左右。為什么它能在十幾年的時間內(nèi)，把市占率提高一倍以上？背后的重要原因就是大房企在融資方面具備很大優(yōu)勢。在美國，小型房地產(chǎn)公司也是通過貸款公司借錢，利率也很高，而大房企利率就低很多。這個就是融資價格或者利率差異導(dǎo)致的結(jié)果?，F(xiàn)在中國的這個趨勢也比較明顯，大房企相比小房企，貸款利率也能差到一倍以上。綜上，一方面房地產(chǎn)開發(fā)利潤下降，另一方面融資成本差異擴(kuò)大，兩個因素結(jié)合在一起，會推動行業(yè)集中度快速上升，推動大量的中小房企或者退出行業(yè)或者被并購。
Q6：萬科前期推出合伙人制度，碧桂園也鼓勵項目負(fù)責(zé)人參與跟投，這種方式是不是更適合大的全國性開發(fā)商進(jìn)行管理或運營？
這個制度對全國性跨地域開發(fā)的房地產(chǎn)集團(tuán)價值更大，因為這個制度能解決的最大的問題就是跨地域全國性的公司地方分支機構(gòu)之間爭搶總部資源。當(dāng)沒有這種制度的時候，大型集團(tuán)公司在很多城市做地產(chǎn)開發(fā)，每個城市的分公司總經(jīng)理或團(tuán)隊都希望自己的業(yè)務(wù)做大，所以，競爭對手不僅包括所在城市同行也包括集團(tuán)內(nèi)的其他兄弟公司，即內(nèi)外兩重的競爭關(guān)系。再大的集團(tuán)，整個的可投資資源也是稀缺的、有限的，在進(jìn)行分配的時候，誰能夠搶到資源，那么不管是在集團(tuán)內(nèi)的地位還是所在城市同行間的地位都會上升。這是所有的全國性跨地域開發(fā)的房地產(chǎn)集團(tuán)普遍遇到的特別大的管理難題，因為一線公司的人一定比總部更了解當(dāng)?shù)厥袌?，這就是很典型的信息不對稱的問題。如果一線城市公司都是抱有想要多搶點資源這種心態(tài)的話，總部對一線城市的投資很難監(jiān)管，總部最后決定把錢投在哪里更多的時候都是看一線城市公司的人寫的報告。所以最后變成了，誰膽子大，誰就能拿到更多的資源。這種機制實際上是在獎勵激進(jìn)的投資風(fēng)格和大膽的投資套路，這種情況下會使全國性開發(fā)的跨地域公司整體的經(jīng)營風(fēng)格變得越來越激進(jìn)，意味著投資風(fēng)險變得越來越高。怎么解決這個問題？目前來看最好的方法就是跟投制度。強制一線公司總經(jīng)理跟投所有項目，這就會制約胡亂拿地的行為，而且總部的人不可能比一線總經(jīng)理更了解項目情況，而一線的項目發(fā)展人員可能比總經(jīng)理更了解這塊地的情況。所以跟投制度實際上將項目決策權(quán)的第一步交到了對這個信息最熟悉的人的手里，這樣可以大大地減少投資失誤，避免因為整體投資風(fēng)格較為激進(jìn)造成的風(fēng)險。很顯然，這個機制發(fā)揮最大作用基于一個問題，這個問題是總部和一線之間信息的不對稱。這個問題越嚴(yán)重的房企，跟投制度的價值越大，跨地域的房企這個制度的價值大于單一城市開發(fā)公司。如果這個房企很小，只有兩個項目，那么這個老板就待在這個城市，他對這些東西也很了解，這個時候跟投制度也有用，但沒有那么大的用處。一家地域性房企，項目不是很多，如果也推跟投制度的話，它的價值在什么地方？它最應(yīng)該要求強制跟投的是兩個方面的人，第一個是銷售端的人，怎樣賣的價格更高；第二個是管成本的人、采管購的人，保證采購到性價比更高的上游供應(yīng)物，這兩個部門成為最重要的跟投的部門。對于跨地域的房企，跟投的最核心的人，第一個是投資土地的人，第二個是一線管理層，第三個是項目經(jīng)理、項目管理部的人。因此，這個制度對所有房企都有用，但相對來說對跨地域房企的作用相對大過單一城市開發(fā)的房企。
Q7：2016年12月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)超出市場預(yù)期。如果把投資分為土地購置和建安投入，那么，一方面，市場出現(xiàn)庫存高、拿地收緊局的面；另一方面，拿地和建設(shè)成本一直處于高位。請問下對地產(chǎn)投資新開工看法？
首先，短期的量化特別難，萬科是有一個量化模型的，我們會用這個量化模型來做預(yù)測，但根據(jù)過去5年的歷史數(shù)據(jù)回溯，量化模型的誤差最高達(dá)到7%，如果數(shù)據(jù)的量只有百分之三四的變動，但做出來誤差7%，這有可能方向都搞反了，所以說，量化的方法非常困難。
其次，長期的判斷是可以做到的，長期的結(jié)論也是比較清楚的。比如說新開工相對投資好預(yù)測，因為新開工我們有一個比較清楚的結(jié)論。如前所述，2011-2013年是一個歷史峰值，對于未來這個量是不太可能超過歷史峰值，它的下限則取決于住房更新周期，所以我們可以用這個方法來鎖定了它的上限和下限。從這個角度來看，從2013年以后，新開工的長期趨勢是向下的，那就是說負(fù)增長更符合長期趨勢的一個狀態(tài)，它如果有正增長就說明是一個大年，大年就說明接下來就會有更小的小年。所以，預(yù)測新開工一定要有基準(zhǔn)線，基準(zhǔn)線是一個有18-12億平米的斜率向下的長期趨勢線，當(dāng)然這可能要有很多年才能滑下去。所以說，新開工相對好預(yù)測一些，如果以2013年作為一個基數(shù)，長期趨勢一定向下，以2015年作為一個基數(shù)，未來趨勢看平。投資方面，因為單位面積的投資力度不一樣，投資金額也有差異，這個差異主要是地價帶來的。投資跟開工相反，投資是長期難預(yù)測、短期易預(yù)測，通過上一年的開工和上一年的拿地就可以基本預(yù)測當(dāng)年的投資，因為開發(fā)商買地之后，地價款不是馬上就付完的，它有一個付款的周期，那么體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)里面，體現(xiàn)是它的付款，現(xiàn)在統(tǒng)計口徑是現(xiàn)金流量、不是權(quán)責(zé)發(fā)生。所以，房地產(chǎn)投資一定程度上取決于上一年土地成交數(shù)據(jù)，如果上一年土地成交增長很快，那下一年投資增長就比較快。所以從這個角度來預(yù)測的話，我們看2017年，首先，新開工不會有特別大的變化，因為2016年的新開工也沒比2015年增長多少，所以在這種情況下今年也不會出現(xiàn)明顯的下降，但出現(xiàn)大幅增長的可能性也不大，所以新開工就是平的；再看2016年的土地成交，去年的土地成交比較大，那今年的投資也會有增長。
Q8：龍頭集中度提高，龍頭之間也可能會出現(xiàn)分化的趨勢，所以您認(rèn)為未來房企的核心競爭力是什么？未來會不會出現(xiàn)穿越周期的房企呢？
穿越周期是一個特別難的事情。所謂的穿越周期，有兩種方法，一種方法就是離開原來存在的行業(yè)，這里面我們看到很多成功的例子。但是，另外一種企業(yè)，他沒離開這個行業(yè)，但換一種方式，或者說他轉(zhuǎn)而去提供一種目前還并不是很明顯、但未來會特別重要的產(chǎn)品。任何一個整體處于萎縮的行業(yè)，也會造成這種新出現(xiàn)的需求。新出現(xiàn)的需求沒有脫離這個行業(yè)，而是在這個行業(yè)里選擇更有生命力的細(xì)分市場，并且在這個細(xì)分市場中，率先建立遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過它在原來行業(yè)中的一個市場地位和市場占有率，這就是第二種穿越周期的方法。我特別希望萬科能成為這樣一個穿越行業(yè)周期的公司。當(dāng)然，到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)還沒有出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，供需關(guān)系整體是由過去的嚴(yán)重短缺，變成現(xiàn)在的總體均衡、結(jié)構(gòu)和區(qū)域分化的狀態(tài)。從我們剛才的分析來看，每年新房的新建量，未來還會持續(xù)在一個較高的水平上。但是，要真正的做到穿越大周期，必須還是走上面的兩條路之一。
Q9：您認(rèn)為萬科當(dāng)前的核心競爭力如果能做到穿越周期的話會是什么？
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