國(guó)家發(fā)布樓市最大殺招！北上廣13城率先實(shí)施
據(jù)國(guó)土資源部網(wǎng)站消息，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。
《方案》提出，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
試點(diǎn)內(nèi)容包括：
(一)完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序。
試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。
(二)完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。
村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。
(三)探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制。
集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)與相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序。
(四)探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。
承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。
國(guó)土資源部表示，通過(guò)改革試點(diǎn)，將在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。
“集體土地建租賃房”有何意義？
集體建設(shè)用地上的租賃住房要實(shí)現(xiàn)的是政府、社會(huì)、農(nóng)民和住房保障家庭的共建共贏共享。
第一，“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，是中國(guó)土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。
第二，這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱(chēng)贊的。
第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。
想想看，如果集體組織自行開(kāi)發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒(méi)有了，連開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會(huì)非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房?jī)r(jià)構(gòu)成的70%，這部分就可以免去。加上開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
第四，大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃租房的股東，長(zhǎng)期享受土地紅利。
住房“購(gòu)租并舉”是大勢(shì)所趨
從《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》公開(kāi)征求意見(jiàn)，到12個(gè)城市被列為首批開(kāi)展住房租賃的試點(diǎn)，種種跡象表明，我國(guó)部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購(gòu)租并舉”。
當(dāng)前，住房租賃市場(chǎng)需求旺盛但租賃市場(chǎng)發(fā)展仍處起步階段，市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)流動(dòng)人口總量為2.45億，當(dāng)前每年新畢業(yè)大學(xué)生700萬(wàn)左右，以新畢業(yè)大學(xué)生、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)人口等為主的新市民成為租房主體。流動(dòng)人口中近七成會(huì)選擇租住私房解決居住問(wèn)題，但租房規(guī)模份額僅占不到6%，而發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)，租房份額占比高達(dá)五成。
實(shí)際情況是，一些熱點(diǎn)城市在出讓土地時(shí)已要求開(kāi)發(fā)商100%自持，而不少房地產(chǎn)公司也已開(kāi)始探索自持長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式；另一方面，利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，未來(lái)也將豐富整個(gè)租賃房市場(chǎng)，改善民生。
從購(gòu)到租，不僅意味著中國(guó)在住房供應(yīng)體系方面開(kāi)始“補(bǔ)短板”，也是調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變——從以往的側(cè)重調(diào)控房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)移到建立多元化的住房供應(yīng)體系，以滿足居住需求，從而讓短期調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。