成都新政出臺 從“23個風(fēng)險點”防控房地產(chǎn)風(fēng)險 2017-11-30 00:00:00 四川手機報 11月29日，成都市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控工作的意見》解讀文本要求，為進一步加強成都市房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控工作，防止問題發(fā)酵蔓延，強化源頭治理，增強風(fēng)險防控能力，提高風(fēng)險防控化解水平，維護社會穩(wěn)定，促進成都市房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，成都市房管局會同市維穩(wěn)辦制定了《關(guān)于加強房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控工作的意見》(以下簡稱《意見》)。對征收用地、規(guī)劃建設(shè)、房屋銷售、房屋交付和經(jīng)營使用5個環(huán)節(jié)，23個風(fēng)險點進行梳理，形成《意見(送審稿)》，并經(jīng)成都市政府第170次常務(wù)會議討論并原則通過。 征收出讓 完善程序防風(fēng)險 主要存在征收補償標(biāo)準(zhǔn)無法達成一致、土地出讓約定開發(fā)企業(yè)義務(wù)履行不到位的風(fēng)險，其中征收包括土地和房屋征收。本《意見》從加強土地征收和房屋征收監(jiān)管、完善土地出讓程序等方面提出了相應(yīng)防控措施。 在土地征收方面，對“兩公告一登記”制度、征地補償資金管理、標(biāo)準(zhǔn)等要求進行了重申，對征地拆遷信訪穩(wěn)定風(fēng)險評估和引入法律顧問等方式提出了意見，同時強調(diào)了群眾宣傳和解釋工作;在房屋征收方面，對征收項目穩(wěn)定風(fēng)險評估、投訴渠道、評估備案管理和補償資金監(jiān)管使用等方面提出了意見，同時建議通過完善房屋征收管理系統(tǒng)規(guī)范征收程序，強化監(jiān)管;針對土地出讓約定開發(fā)企業(yè)義務(wù)履行不到位風(fēng)險，明確了《土地出讓方案》、《國有建設(shè)用地項目履約協(xié)議書》和土地出讓合同中各相關(guān)職能部門應(yīng)按職責(zé)提出約定事項，并對履行情況進行監(jiān)督，同時對約定事項部門之間暢通信息方面提出了建議，通過完善土地出讓程序防范風(fēng)險。 規(guī)劃建設(shè) 健全項目施工監(jiān)管 主要存在不按規(guī)劃許可內(nèi)容修建、超土地使用范圍修建、無法保證項目資本金、開發(fā)企業(yè)信用缺失、施工安全事故和施工單位糾紛的風(fēng)險。 本意見從提高項目建設(shè)監(jiān)管力度、加強用地過程監(jiān)管、建立開發(fā)項目資本金監(jiān)管制度、強化開發(fā)企業(yè)信用管理和健全項目施工監(jiān)管、糾紛調(diào)處機制方面提出了相應(yīng)防控措施。針對不按規(guī)劃許可內(nèi)容修建風(fēng)險，提出了通過開展建筑項目報建方案證后抽查工作、坐標(biāo)放線驗線工作、加強施工圖管理和規(guī)劃核實管理等方式加大對違法違規(guī)行為的檢查力度，及時依法進行處罰并通報信用信息平臺，同時依規(guī)暫停辦理施工許可、預(yù)售或現(xiàn)售、土地使用等，以提高項目規(guī)劃及建設(shè)監(jiān)管力度;針對超土地使用范圍修建風(fēng)險，提出加強用地過程監(jiān)管，建立相關(guān)職能部門、屬地政府發(fā)現(xiàn)、抄送和處理機制，對在用地情況竣工核驗階段發(fā)現(xiàn)超規(guī)劃許可范圍修建的，不得通過竣工核驗和辦理不動產(chǎn)首次登記;針對無法保證項目資本金風(fēng)險，提出建立監(jiān)管制度，確保項目建設(shè)資金?？顚Ｓ?，加強項目資本金監(jiān)管;針對開發(fā)企業(yè)信用缺失風(fēng)險，增加了對發(fā)生群體性事件、拖欠農(nóng)名工工資等行為的企業(yè)納入信用扣分管理內(nèi)容，同時對存在信用等級差等情況的企業(yè)禁止在我市參與土地競買，強化了開發(fā)企業(yè)的信用管理;針對施工安全事故和施工單位糾紛風(fēng)險，通過相關(guān)建設(shè)內(nèi)容上墻公示，建立施工安全隱患防控長效機制，完善開發(fā)企業(yè)、施工單位和農(nóng)民工三方糾紛協(xié)調(diào)工作機制等方式，健全項目施工監(jiān)管和糾紛調(diào)處機制，對風(fēng)險進行防控。 房屋銷售 深化商品房銷售監(jiān)管 主要存在無預(yù)售許可銷售、違規(guī)使用房屋預(yù)售資金、不公平交易和非法集資的風(fēng)險，本意見從深化商品房銷售監(jiān)管制度、完善預(yù)售資金監(jiān)管制度、加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布和合同管理以及加大非法集資防范處置工作力度方面提出了相應(yīng)防控措施。 針對無預(yù)售許可銷售風(fēng)險，通過建立商品房預(yù)售征詢機制，由屬地政府提出是否辦理的征詢意見，加強項目預(yù)售許可管理，同時通過加大信息公示、市場異動監(jiān)測、檢查和處理力度，深化商品房銷售監(jiān)管制度;針對違規(guī)使用房屋預(yù)售資金風(fēng)險，參考天津、無錫、廣州等城市做法，建議出臺預(yù)售資金監(jiān)管辦法，同時建立健全預(yù)售資金監(jiān)管平臺，完善預(yù)售資金監(jiān)管制度;針對不公平交易風(fēng)險，采取重點查處涉房地產(chǎn)領(lǐng)域違法廣告行為，完善并推廣合同示范文本，嚴(yán)厲查處“霸王條款”、“捆綁銷售”等強制交易行為，同時對涉嫌“分割銷售”、“返本銷售”、“售后包租”行為加強通報等方式，加強廣告和合同管理，防范不公平交易行為;針對非法集資風(fēng)險，通過協(xié)調(diào)金融機構(gòu)加大分析識別力度，規(guī)范商業(yè)、辦公用房分割和轉(zhuǎn)讓行為等方式，加大非法集資防范處置工作力度。 房屋交付 防止房企強制交房 主要存在強制交房、逾期交房、房屋質(zhì)量糾紛、交房流程不規(guī)范和無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險，本意見從防止開發(fā)企業(yè)強制交房、防范和調(diào)處逾期交房糾紛、建立完善房屋交付質(zhì)量糾紛調(diào)處機制、加強商品住房交付流程管理、規(guī)范不動產(chǎn)辦證流程和完善長期無法辦理權(quán)證的處理機制方面提出了相應(yīng)防控措施。 針對強制交房風(fēng)險，通過加強對項目竣工驗收和涉及住宅正常使用的各類條件是否達到基本使用要求的監(jiān)管，防止開發(fā)企業(yè)強制交房;針對逾期交房風(fēng)險，通過對具有逾期交房隱患項目加強排查、防范和對已逾期交房的項目積極協(xié)調(diào)解決，對逾期交房糾紛問題進行防范和調(diào)處;針對房屋質(zhì)量糾紛，對建立投訴受理機制、明確投訴范圍、完善投訴處理流程等方面提出了意見，要求建立完善房屋交付質(zhì)量糾紛調(diào)處機制;針對交房流程不規(guī)范風(fēng)險，要求開發(fā)企業(yè)不得在房屋交付環(huán)節(jié)和首次登記前代收辦理不動產(chǎn)證的各種稅費,可在項目首次登記完成后，由買賣雙方可共同申請辦理交易登記手續(xù)，選擇委托開發(fā)企業(yè)代辦的，并且雙方需簽訂委托協(xié)議，避免開發(fā)企業(yè)挪用相關(guān)費用，從而導(dǎo)致購房者無法辦理不動產(chǎn)證，同時通過加強巡查、公示等方式，加強商品住房交付流程管理;針對無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證風(fēng)險，重申一次性告知義務(wù)，同時建立信息提示機制，及時告知開發(fā)企業(yè)辦理不動產(chǎn)權(quán)證，對長期無法辦理不動產(chǎn)登記而影響社會穩(wěn)定情形的處理提出了意見。 房屋經(jīng)營使用 物管用房納入社區(qū)管理該環(huán)節(jié)主要存在違規(guī)使用房屋、小區(qū)周邊市政設(shè)施建設(shè)、違法裝修、停車位使用費漲價、只售不租、阻擾業(yè)委會成立和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不退場的風(fēng)險。本意見從嚴(yán)格查處改變房屋用途的行為、加強住宅小區(qū)周邊市政設(shè)施建設(shè)的信息公示工作、加強房屋安全使用管理、強化停車位價格行為監(jiān)管、規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)委會工作和加強選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管工作方面提出了相應(yīng)防控措施。 針對違規(guī)使用房屋風(fēng)險，提出將改變小區(qū)物管用房、門衛(wèi)室等配套設(shè)施用途的納入社區(qū)治理管理范疇，對住改商及違章搭建的，嚴(yán)肅查處;針對小區(qū)周邊市政設(shè)施建設(shè)相關(guān)風(fēng)險，提出規(guī)劃部門和屬地政府應(yīng)加強相關(guān)信息通報和告知、公示工作;針對違法裝修風(fēng)險，提出通過加大宣傳、教育力度，加強日常巡查和加大監(jiān)督檢查力度等方式，加強房屋安全使用管理;針對停車位使用費漲價、只售不租風(fēng)險，強化停車位價格行為監(jiān)管，通過加大宣傳力度、建立公平合理的車位議價機制，暢通投訴舉報渠道、建立專項檢查制度、完善商品房預(yù)(銷)售方案和公示制度等方面，強化停車位價格行為監(jiān)管;針對阻擾業(yè)委會成立、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不退場風(fēng)險，通過引導(dǎo)、指導(dǎo)和在社區(qū)居委會設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會等方式，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)委會工作，同時加大了對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)管力度，加強物業(yè)小區(qū)日常巡查，要求物業(yè)服務(wù)機構(gòu)及時發(fā)現(xiàn)問題和報告問題，對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員的違法違規(guī)行為納入信用管理，對應(yīng)當(dāng)退出而不退出的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)依法查處，并納入征信系統(tǒng)，記信用減分。