劃撥土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)路線和評(píng)估方法
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估問題
（一）一般性問題
1、劃撥土地內(nèi)涵是什么？權(quán)能有哪些？
答：國(guó)有土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該宗土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的土地使用年期限制。
劃撥土地使用權(quán)所具有的土地權(quán)能不全面，只包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)和部分土地收益權(quán)及非常有限的土地處分權(quán)。
2、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵是什么？其構(gòu)成包括哪些？
答：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在受限權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對(duì)應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價(jià)格。
劃撥土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是劃撥土地在市場(chǎng)上最可能形成、能為大多數(shù)人所接受的價(jià)格，是以模擬市場(chǎng)交易為基礎(chǔ)的。
根據(jù)《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)[2001]44 號(hào)）和《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國(guó)土資廳函[2009]311號(hào)）相關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格由土地平均取得成本和土地開發(fā)成本兩部分構(gòu)成。
土地取得成本為無償或有償取得劃撥土地使用權(quán)直接支出的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。
土地開發(fā)費(fèi)用是土地使用者為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用，如“五通一平”費(fèi)用或“七通一平”費(fèi)用。
3、劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)有何差別？
答：1）土地取得方式及成本的差別
劃撥土地使用者可能支付了全部、也可能只支付了部分土地補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉觅M(fèi)。出讓土地使用者除了要支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等土地取得費(fèi)外，還要支付國(guó)家作為國(guó)有土地所有者主體應(yīng)該獲得的土地收益，如完善出讓手續(xù)時(shí)補(bǔ)交的地價(jià)款，公開出讓時(shí)，政府享有的土地收益已包含在出讓價(jià)款中。
2）土地內(nèi)涵及權(quán)能的差別
出讓土地使用權(quán)具有較全面的土地權(quán)能，包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和部分處分權(quán)。劃撥土地使用權(quán)所具有的土地權(quán)能則不全面，只包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)和部分土地收益權(quán)及非常有限的土地處分權(quán)。
3）土地使用權(quán)年期差異
出讓土地使用權(quán)有年期限制，其最高使用年限因出讓土地的用途不同而不同，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年期屆滿，若土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期，或續(xù)期未獲得批準(zhǔn)，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。劃撥土地使用權(quán)一般沒有明確年期限制，原則上講，只要土地不改變用途、不改變使用者、不參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，土地使用者可以無限期使用土地。但目前在一些地方，供應(yīng)劃撥土地使用權(quán)時(shí)也有明確年期限制，如粵東等地區(qū)。
4）土地價(jià)格差別
在同等條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格是不一樣的。盡管劃撥土地使用權(quán)為無限年期，而出讓土地使用權(quán)為有限年期，但一般情況下，條件相同或相近的土地，出讓土地使用權(quán)價(jià)格要高于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。這是因?yàn)?，土地價(jià)格的內(nèi)在決定因素是其土地權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)在土地的占有權(quán)和使用權(quán)方面基本沒有差別，但在收益權(quán)和處置權(quán)方面，兩者存在很大差別；出讓土地使用權(quán)包含了比較完整的收益權(quán)和部分處置權(quán)，而劃撥土地使用權(quán)則僅包含了部分收益權(quán)(與國(guó)家共享收益權(quán))和非常有限的土地處置權(quán)。
4、劃撥土地能否轉(zhuǎn)讓、出租、抵押？須滿足哪些條件？
答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條，劃撥土地符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；
（4）依照土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條：設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
因此，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押主要是針對(duì)其地上建筑和其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押必須依法批準(zhǔn)，必須繳納屬于土地所有者的土地收益。
5、國(guó)有企業(yè)改制時(shí)，涉及劃撥土地的，如何處置？
答：國(guó)有企業(yè)改革中，涉及劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)有土地出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）或國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式處置。
6、哪些土地可以劃撥方式取得？
答：根據(jù)國(guó)國(guó)土資源部令第9號(hào)《劃撥用地目錄》。