取消預售！樓市遭遇空前一擊！
海南省樓市調控政策逆市升級。
3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），出臺多項新政對樓市再念“緊箍咒”。
新政對海南房地產市場提出了很多改革內容，提出實施本地居民購買多套住房的限購政策，還規(guī)定海南新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。
自此，海南成為全國首個規(guī)定全面實行現(xiàn)房銷售的省份，也成為第一個在疫情沖擊下加碼調控的省份。分析人士認為，此次海南對現(xiàn)行房地產限購政策加碼力度之強，在國內尚屬首次。
海南出臺樓市新政
加碼調控力度
為了積極抗擊新冠肺炎疫情造成的影響，春節(jié)后多地不同程度對現(xiàn)有樓市政策加以松綁，但海南卻逆市升級房地產調控政策。
海南省政府在2020年3月7日召開的新聞發(fā)布會上介紹，已印發(fā)了《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》）。
《通知》提出明確總體要求、明確部門職責、落實主體責任、健全住房體系、分類精準施策、規(guī)范市場秩序、落實目標任務和加強組織領導等方面內容。總體上類似政策以偏緊為導向，進一步體現(xiàn)了當前海南穩(wěn)定房地產市場的決心。
其中核心內容是建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長霍巨燃表示，新冠肺炎疫情對海南房地產業(yè)造成了一定影響，但通過落實省政府支持中小企業(yè)共渡難關八條措施、幫助企業(yè)復工復產七條措施和其他扶持措施，可以有效幫助房地產企業(yè)解決困難，渡過難關，加快復工復產，降低對房地產業(yè)的影響。
他強調，《通知》的出臺，并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產市場調控，而是為了進一步貫徹落實國家關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的要求，鞏固房地產調控成效，保持房地產市場穩(wěn)定，原來的調控政策繼續(xù)保持不變，并進一步完善。
總體來看，政策繼續(xù)堅持全域限購政策不改變。堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松、政策不走樣，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。
四大核心內容空前嚴厲
首推現(xiàn)房銷售制度
如前所述，此次出臺的樓市政策主要包括四大核心要點，以下為要點內容及解讀。
1.首推省級現(xiàn)房銷售制度
政策：自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
解讀：以往現(xiàn)房銷售的政策只是部分城市零星出現(xiàn)，并未有省份大面積實施。這意味著，海南成為全國首個在省級層面要求現(xiàn)房銷售的省份。商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產開發(fā)的門檻。商品房預售制度從1994年引入內地，截止今天已經(jīng)實施超25年，目前全國期房銷售面積占總銷售面積的比重超過80%以上。
經(jīng)過25年的推進，商品房預售也越來越備受爭議。由于購房者是先交錢再收房，所以在等待的過程中存在著很多未知的變數(shù)，而這些年屢屢出現(xiàn)的一些問題都讓購房者很受傷。比如，公攤引起的面積差距、偷工減料、交房延期、資金鏈斷裂導致的“爛尾樓”等等。事實上，在全域限購前的購房熱潮中，海南依賴的房地產經(jīng)濟催生了大量的存量商品住宅用地和眾多招商引資項目配套商品住宅用地的遺留問題。
現(xiàn)房銷售對房企影響多大?海南房地產市場研究員羅浩在接受媒體采訪時指出，現(xiàn)房銷售對房地產開發(fā)企業(yè)最大的影響是直接導致資金回籠周期延長，資金周轉風險增加，從而降低其拿地投資意愿。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，現(xiàn)房銷售制度對于房企的購地和項目開發(fā)會形成較大的影響。疫情沖擊之下，房地產企業(yè)資金本就緊張的情況下，一旦預售制取消，改為現(xiàn)房銷售，意味著預售部分資金也被縮減，資金壓力將會更大。
尤其是結合此前蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，可以認為，海南此類政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。對于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。
2.本地居民限購第三套房
政策：《通知》明確本地居民購買多套住房的限購政策。具體來看，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
解讀：嚴躍進表示，此類規(guī)定有助于規(guī)范當前購房行為，也是在此前對外來人口限購以后，對省內戶籍人口等提出的收緊性政策。尤其是此前海南省出臺人才落戶政策等，各類戶籍人口數(shù)量在增加。從落實人才購房政策、鞏固房住不炒精神等角度出發(fā)，也需要明確本地戶籍人口的購房政策。
事實上，此前海南省大部分市縣對原本地戶籍購房沒有過多限制，僅對在2018年4月22日之后新遷入戶籍的居民家庭，限制購買1套商品住房。
3.創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房
政策：健全住房保障與供應體系?！锻ㄖ诽岢霭l(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房。
對于以上四類住房，海南省住建廳廳長霍巨燃解釋道，對困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進行保障，符合條件的引進人才可以申請公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金；對低收入住房困難家庭減免租金；對其他符合條件的保障對象，租金原則上不超過市場平均租金的50%。
解讀：政策明確了安居型商品住房的建設制度也點明了實質。海南通過發(fā)展安居型商品住房，來滿足居民家庭基本住房需求。安居型商品住房是保障型住房的一種，和當前海南自貿區(qū)、自由港的建設有很大的關系。另外安居房制度的推出，也體現(xiàn)了供給側結構性改革的導向，對于今年全國各地住房制度改革尤其是住房產品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。
4.建立城市主體責任制
政策：各市縣對本地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展負主體責任，要避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟增長的工具和手段，堅持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處。要制定“一城一策”工作方案，提出年度調控目標和具體政策措施，努力使地價、房價、房租水平保持在合理區(qū)間，確保實現(xiàn)房地產市場平穩(wěn)運行。對各市縣年度調控目標落實情況，每年進行考核。
解讀：海南成為第一個以文件落實強調“城市主體責任制”的省份。嚴躍進表示，各地都在提落實城市主體責任，但動靜都不太大，今年或都會在這一點上加以強化。
嚴躍進認為，今年房地產市場主要是兩項工作。第一個是要防范這個價格炒作，繼續(xù)落實“房住不炒”。第二個房地產市場要保持平穩(wěn)，要積極應對新冠肺炎疫情帶來的影響。對地方政府來說，主體責任的兩個任務就是要防范市場波動，既要防范價格過快上漲，又要防止過快下降，也就是要求地方政府促平穩(wěn)，防范化解房地產市場風險。
實施近兩年
“全域限購”政策成效明顯
據(jù)海南省住建廳廳長霍巨燃介紹，海南省自2018年4月22日實施“全域限購”政策以來，房地產調控成效明顯，基本達到預期目標。
來看一看2018年4月海南出臺的一系列調控政策：
2018年3月31日，在海南即將進入傳統(tǒng)樓市銷售淡季時，海南頒布了“史上最嚴調控”的“房八條”，加碼限購政策；
2018年4月16日，海南發(fā)布《關于進一步貫徹落實穩(wěn)定房地產市場要求的通知》，要求重點打擊惡意炒作、哄抬房價行為，對違規(guī)者給予“最嚴厲的處罰”，直至清出海南市場，并明確對量價上漲過快的市縣將進行約談。
2018年4月20日，海南出臺《關于調整住房公積金有關政策的通知》，規(guī)定職工家庭購買首套新建住房的，公積金貸款最低首付款比例由20%提升至30%。
2018年4月22日晚間，海南省決定在既有限購政策的基礎上實施“全域限購”，非本省戶籍居民家庭在海南購買住房，至少須提供一名家庭成員在該省累計24個月及以上個稅或社保繳納證明；而自該通知發(fā)布后戶籍遷入海南省的居民家庭，在滿足上述條件的同時，只能購買一套住房。
這些調控也獲得了顯著成效。今年1月17日，霍巨燃預計2019年全省房地產開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩(wěn)。
2019年海南全省生產總值增長5.8%,剔除房地產業(yè)后增長6.3%。經(jīng)濟結構持續(xù)優(yōu)化。固定資產投資與地區(qū)生產總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產投資占比58.4%，提高6.9個百分點。
事實上，進入2019年下半年，隨著一系列戶籍、人才等政策的發(fā)布，引發(fā)海南將放開樓市全域限購的各種猜測。此次《通知》的出臺，則表明海南擺脫對房地產依賴的決心并未改變。