美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查：當(dāng)泡沫破滅之后
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫、房地產(chǎn)價(jià)格虛高和金融衍生品泛濫，是引發(fā)美國(guó)金融風(fēng)暴的三大催化劑。而房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是民生所系，也是觀(guān)察一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的晴雨表。
早在2006年年底，前摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇就曾說(shuō)過(guò)，"房地產(chǎn)的泡沫遲早會(huì)破，泡沫一破，就會(huì)很疼。"就目前來(lái)看，要想讓泡沫破滅之后的"傷口"真正愈合，奧巴馬政府還需對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)更大的手術(shù)。
美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，此前持續(xù)10余年的房地產(chǎn)泡沫隨即宣告破滅，美國(guó)經(jīng)濟(jì)也由此進(jìn)入了50年來(lái)最嚴(yán)重的衰退期。
為了拯救樓市，美國(guó)政府通過(guò)整頓金融市場(chǎng)、加大財(cái)政投入等多種措施來(lái)試圖挽救這場(chǎng)危機(jī)。在這些措施的刺激下，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始緩慢復(fù)蘇。
7月20日，美國(guó)金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會(huì)發(fā)布季度報(bào)告稱(chēng)，截至6月底，美國(guó)金融市場(chǎng)已現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象；28日，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司發(fā)布的凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年5月美國(guó)20個(gè)大城市房?jī)r(jià)比4月上漲了0.5%，為2006年7月美國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到峰值以來(lái)的首次月度環(huán)比上漲。同時(shí)，美國(guó)商務(wù)部也公布數(shù)據(jù)顯示，6月份美國(guó)新房銷(xiāo)售量環(huán)比增加11%，創(chuàng)11年來(lái)最大增幅……
然而，這些數(shù)據(jù)卻很難從根本上改變美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)低迷的現(xiàn)狀。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要完全恢復(fù)泡沫破滅之前的繁榮，仍有很長(zhǎng)的路要走
新政出臺(tái)3年來(lái)最好光景
今年2月，美國(guó)總統(tǒng)貝拉克·奧巴馬在亞利桑那州公布了一項(xiàng)耗資最高可達(dá)2750億美元的《住房穩(wěn)定計(jì)劃》，該計(jì)劃讓900萬(wàn)"房奴"從困境中解脫出來(lái)，幫助他們保住房產(chǎn)。有媒體報(bào)道，這個(gè)計(jì)劃就如同1862年林肯的《解決黑人奴隸宣言》，它同樣是美國(guó)當(dāng)前房奴的解決運(yùn)動(dòng)。
隨即，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一改此前死氣沉沉的局面，呈現(xiàn)出3年來(lái)少有的勃發(fā)之態(tài)。據(jù)美國(guó)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)中介協(xié)會(huì)3月公布的數(shù)據(jù)，全美各類(lèi)房屋2月份的銷(xiāo)售增長(zhǎng)了4.2%，成交量為472萬(wàn)戶(hù)，房屋均價(jià)超過(guò)17萬(wàn)美元。美國(guó)四大區(qū)都呈現(xiàn)漲勢(shì)，其中以東北區(qū)增長(zhǎng)15.6%為最。僅在華盛頓地區(qū)，房屋成交量就達(dá)到8439套，與去年同期相比增長(zhǎng)了30%，被地產(chǎn)界稱(chēng)為2006年以來(lái)最好的光景。
房?jī)r(jià)低迷和利率超低，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)生機(jī)乍現(xiàn)的主要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全美2月的法拍屋數(shù)量與去年同期相比增長(zhǎng)了近30%，由于成千上萬(wàn)的法拍屋仍未順利售出，銀行不得不低價(jià)促銷(xiāo)。在佛州珊瑚角地區(qū)，有些法拍屋售價(jià)僅3萬(wàn)美元。同時(shí)，奧巴馬政府的經(jīng)濟(jì)刺激方案中，規(guī)定首次購(gòu)房者可獲得8000美元的退稅，30年期固定房貸利率平均才4.85%，有些地區(qū)甚至低至4.75%。各州也想盡辦法拯救房市，如加州議會(huì)就通過(guò)法案，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)新落成的房屋可抵稅1萬(wàn)美元。在多種因素交織下，購(gòu)房者一時(shí)趨之若鶩。
拉斯維加斯的麥克雷最近以14萬(wàn)美元買(mǎi)了一幢三居室的房屋，若是在兩三年前，該房至少也能賣(mài)到35萬(wàn)美元。舊金山的一位藥品銷(xiāo)售員，用其退休金一下子就買(mǎi)了3幢小戶(hù)房屋，總價(jià)不足20萬(wàn)美元，這個(gè)價(jià)格在幾年前只能買(mǎi)下其中的一套。
加爾文夫婦更是入市的獲利者。身為酒店財(cái)務(wù)經(jīng)理的加爾文在2004年以20多萬(wàn)美元在拉斯維加斯買(mǎi)了一幢1200平方英尺的樓房，但其房屋價(jià)格已經(jīng)縮水一半。去年有了第一個(gè)孩子后，加爾文夫婦考慮買(mǎi)一個(gè)更大的房子，今年1月下旬他們花了30萬(wàn)美元在內(nèi)華達(dá)州漢德森郊區(qū)買(mǎi)了幢3800平方英尺的豪宅。加爾文說(shuō)："感覺(jué)太好了，我們只需付出一點(diǎn)點(diǎn)貸款，而房子是以前的3倍大。"
"趁火打劫"海外炒家忙抄底
在一些地區(qū)，美國(guó)的購(gòu)房者還面臨與"外國(guó)炒房者"的競(jìng)爭(zhēng)。佛州珊瑚角地產(chǎn)商協(xié)會(huì)主席海倫布蘭表示，由于當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格超低，西班牙和德國(guó)的一些房產(chǎn)投機(jī)者也紛至沓來(lái)。
其實(shí)，隨著全球金融危機(jī)的蔓延和美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下挫，"去美國(guó)抄底樓市"在過(guò)去的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，已經(jīng)成為各國(guó)房地產(chǎn)投資者們的熱門(mén)話(huà)題。這其中，就包括今年上半年，被國(guó)內(nèi)媒體熱炒的"中國(guó)赴美購(gòu)房團(tuán)"。
與此同時(shí)，意大利、俄羅斯等國(guó)的投資客們，也都躍躍欲試，意欲進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
研究顯示，今年上半年，僅意大利人在美國(guó)就購(gòu)買(mǎi)了1.45萬(wàn)套住宅地產(chǎn)，同比增長(zhǎng)15%。而自2007年以來(lái)，美國(guó)已成為意大利人最重要的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年迄今為止，意大利人收購(gòu)的海外房地產(chǎn)中，有26%位于美國(guó)。
此外，俄羅斯人也開(kāi)始大舉重返美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。41歲的律師愛(ài)德華·默梅爾斯坦在1995年組建了自己的公司，在紐約和莫斯科兩地經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)默梅爾斯坦介紹，自2007年以來(lái)，他已經(jīng)經(jīng)手辦理了約300樁交易。他說(shuō)，美國(guó)賣(mài)房者目前已將房?jī)r(jià)從2007年的最高點(diǎn)減掉了30%至40%，"突然之間，(俄羅斯客戶(hù)到美國(guó)購(gòu)房)就熱了起來(lái)。""現(xiàn)在很多人覺(jué)得可以到美國(guó)抄底了。"
但既便如此，仍有媒體對(duì)海外投資者去美國(guó)"抄底"房地產(chǎn)的做法表示懷疑。英國(guó)路透社近期對(duì)25位分析師的調(diào)查結(jié)果顯示：美國(guó)樓市并不會(huì)很快到達(dá)底部，需要數(shù)年才能企穩(wěn)；今年房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)再跌10%，2010年甚至?xí)?，房?jī)r(jià)從高點(diǎn)到低點(diǎn)累計(jì)下跌35%。
待救者眾千萬(wàn)家庭被"遺忘"
年初美國(guó)房地產(chǎn)的回暖景象并未能持續(xù)多久。進(jìn)入3月，現(xiàn)房銷(xiāo)售又下跌了3個(gè)百分點(diǎn)，成交量從2月份的471萬(wàn)套降至457萬(wàn)套。而且3月份的銷(xiāo)售量，較2008年同期仍低7.1%。專(zhuān)家指出，除奧巴馬政府的經(jīng)濟(jì)刺激方案拉動(dòng)外，不少首次購(gòu)房者集中入市，是2月房地產(chǎn)市場(chǎng)曇花一現(xiàn)的重要原因。
金融風(fēng)暴的持續(xù)蔓延，也終于波及到一些原本無(wú)恙的"寧?kù)o地帶"。西雅圖一直沒(méi)有受到房市危機(jī)的直接影響，但該市今年第一季度的法拍屋數(shù)量，創(chuàng)下兩年來(lái)的新高。"這是一個(gè)戲劇性的轉(zhuǎn)變，眼下這個(gè)情況絕對(duì)不能被看作季節(jié)性的暫時(shí)問(wèn)題。"一家房產(chǎn)網(wǎng)站的首席執(zhí)行官史丹佛指出，"這是一個(gè)由于科技業(yè)大量裁員所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。"他還認(rèn)為，一季度的報(bào)告可能只是"冰山一角"，法拍屋的數(shù)量還會(huì)持續(xù)攀升。史丹佛說(shuō)："我們以為房市即將觸底，但我們又發(fā)現(xiàn)自己錯(cuò)了。"
盡管奧巴馬政府出臺(tái)了一項(xiàng)耗資750億美元的拯救房市計(jì)劃，900萬(wàn)戶(hù)家庭將從中受益，但仍有大量民眾面臨失去房屋或無(wú)法取得固定房產(chǎn)的危險(xiǎn)。政府的救助方案規(guī)定，只有按揭總額不超過(guò)73萬(wàn)美元且房屋存在被沒(méi)收的危險(xiǎn)，這樣的困難戶(hù)才能享受政府補(bǔ)貼。
而在房地產(chǎn)危機(jī)的重災(zāi)區(qū)---佛羅里達(dá)、拉斯維加斯、鳳凰城和加州，因這些地區(qū)的房?jī)r(jià)已下跌了30%到40%，而且很多人本來(lái)借貸率就非常高，早已超過(guò)了目前房屋價(jià)值的105%，這些人將無(wú)法躋身政府的救助計(jì)劃之列。大通銀行的統(tǒng)計(jì)表明，全美5000萬(wàn)擁有按揭的借貸者中，約20%的欠款已經(jīng)超過(guò)房屋價(jià)值的105%，這意味著有1000萬(wàn)個(gè)家庭處在"被遺忘的角落"。
而波士頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鮑爾·維爾輪則指出了另一批被遺忘的人群，這就是剛剛失業(yè)的人。"如果沒(méi)了工作，減少20%的月供不會(huì)有什么幫助。而且經(jīng)常有人找到了新工作卻不能搬家，因?yàn)樗麄兊姆孔哟蠓H值，不能如愿出售。"美國(guó)許多州的失業(yè)率目前都已超過(guò)10%，失業(yè)者不論房?jī)r(jià)和利率多低，"想要有個(gè)家"仍是遙不可及的夢(mèng)想。
量增價(jià)跌住房仍舊疲軟
7月初，美國(guó)巴克萊資本公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家米歇爾·梅耶發(fā)表研究報(bào)告預(yù)計(jì)，美國(guó)房?jī)r(jià)還將有較大幅度下跌，在這輪下跌周期中，美國(guó)房?jī)r(jià)總跌幅將超過(guò)四成。
梅耶在報(bào)告中說(shuō)："雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)改善的初步信號(hào)，但在一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)仍將處于不平衡狀態(tài)。"她預(yù)計(jì)，即便是在經(jīng)濟(jì)走出衰退之后，房?jī)r(jià)仍可能以較緩的速度繼續(xù)下跌。
梅耶認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)和利率走低，今年美國(guó)新房和二手房的銷(xiāo)量將有所增加。但導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售量增價(jià)跌的主要原因是，喪失住房止贖權(quán)案例仍將增加，預(yù)計(jì)住房止贖權(quán)喪失數(shù)量將在2010年下半年達(dá)到頂峰。
7月20日，美國(guó)金融穩(wěn)定監(jiān)督委員會(huì)發(fā)布季度報(bào)告稱(chēng)，截至6月底，美國(guó)金融市場(chǎng)已現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但住房和信貸市場(chǎng)仍然疲軟。
不過(guò)，好消息很快傳來(lái)。7月28日，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司發(fā)布的凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示：今年5月份美國(guó)20個(gè)大城市房?jī)r(jià)比4月份上漲了0.5%，為2006年7月美國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到峰值以來(lái)的首次月度環(huán)比上漲。
凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)由經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾·凱斯和羅伯特·席勒等人開(kāi)發(fā)，它反映獨(dú)棟房屋售價(jià)的變動(dòng)情況，是衡量美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。不過(guò)，與去年同期相比，5月份美國(guó)20個(gè)大城市房?jī)r(jià)仍下跌了17.1%。
另外，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部近期公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份美國(guó)新房銷(xiāo)售量環(huán)比增加11%，創(chuàng)11年來(lái)最大增幅。
不過(guò)分析人士仍警告稱(chēng)，上述數(shù)據(jù)掩蓋了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為明顯的地區(qū)性差異，在一些地區(qū)狀況好轉(zhuǎn)的同時(shí)，另外一些地區(qū)卻仍未出現(xiàn)觸底跡象。
比如5月份，凱斯-席勒指數(shù)跟蹤的20個(gè)城市中，有13個(gè)城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)月度環(huán)比上漲，但拉斯維加斯、菲尼克斯、邁阿密和西雅圖的房?jī)r(jià)則繼續(xù)下跌，而紐約的房?jī)r(jià)甚至還將下跌30%左右。
基于這些情況，部分美國(guó)行業(yè)分析人士認(rèn)為，在極端情況下，美國(guó)可能將有約2500萬(wàn)個(gè)家庭最終以負(fù)資產(chǎn)收?qǐng)?；而?dāng)房屋存貨過(guò)多和失業(yè)率不斷攀升的因素被納入預(yù)測(cè)模型進(jìn)行考量后，在未來(lái)幾年內(nèi)，美國(guó)平均房?jī)r(jià)將會(huì)在目前跌幅的基礎(chǔ)上再下跌14%。
有媒體認(rèn)為，美國(guó)不斷攀升的失業(yè)率助長(zhǎng)了喪失住房抵押品贖回權(quán)案例的飆升，價(jià)格遭遇沉重壓力，美國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去50年來(lái)最糟糕的一次衰退很難在短時(shí)間內(nèi)結(jié)束。
而經(jīng)濟(jì)學(xué)家則普遍認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要完全恢復(fù)到2006年泡沫破滅之前的繁榮，仍有很長(zhǎng)的路要走。
拯救房市還需更大手術(shù)
在這場(chǎng)金融風(fēng)暴中，許多產(chǎn)業(yè)只能坐等政府的大力救助，否則免不了破產(chǎn)或被清洗的命運(yùn)。奧巴馬政府上臺(tái)后，對(duì)被視為此輪金融危機(jī)罪魁禍?zhǔn)椎姆渴形C(jī)也不敢怠慢，在政府出臺(tái)的7870億美元經(jīng)濟(jì)刺激方案中，房地產(chǎn)市場(chǎng)分到不小的份額。為提振市場(chǎng)信心，奧巴馬總統(tǒng)在迎來(lái)"執(zhí)政百日"之際，又宣稱(chēng)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)斥資500億美元，試圖通過(guò)防止房產(chǎn)查封數(shù)字繼續(xù)攀高和降低不良房貸，全力遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷下滑的局面。
奧巴馬總統(tǒng)還發(fā)出呼吁，美國(guó)民眾應(yīng)抓住房屋抵押利率較低的歷史機(jī)遇"大舉買(mǎi)房"。他表示，在經(jīng)濟(jì)刺激方案的推動(dòng)下，基礎(chǔ)設(shè)施和能源建設(shè)等領(lǐng)域得到源源不斷的資金注入，美國(guó)經(jīng)濟(jì)正逐步邁上正軌并露出"希望的曙光"。
奧巴馬當(dāng)然不希望其雄心勃勃的救市方案釀成新的經(jīng)濟(jì)泡沫，4月15日，他在喬治敦大學(xué)演講時(shí)，援引《圣經(jīng)》中的典故說(shuō)，建在沙子上的房屋會(huì)倒塌，筑在巖石上的房子才能長(zhǎng)久屹立，"經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和長(zhǎng)期增長(zhǎng)需要夯實(shí)基礎(chǔ)，建立在瘋狂投機(jī)、虛高房?jī)r(jià)和濫發(fā)信用卡基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)不能創(chuàng)造長(zhǎng)久財(cái)富，只能帶來(lái)繁榮假象并給所有人帶來(lái)危險(xiǎn)。"
不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)奧巴馬總統(tǒng)的救市方案和積極言論表示贊同，甚至一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家樂(lè)觀(guān)地預(yù)測(cè)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)有望在今年9月走出衰退。關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析師則預(yù)計(jì)，全美房?jī)r(jià)在2009年仍會(huì)下跌，不過(guò)跌勢(shì)將明顯趨緩，全年跌幅約在19%上下，明年應(yīng)該可以慢慢穩(wěn)步回春了。這就像過(guò)隧道一樣，隧道再長(zhǎng)，終會(huì)有曙光出現(xiàn)。
不過(guò)，一些態(tài)度悲觀(guān)的專(zhuān)家卻不認(rèn)同上述看法。2008年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主克魯曼就質(zhì)疑美國(guó)經(jīng)濟(jì)是否真正觸底反彈，他認(rèn)為此輪金融風(fēng)暴是20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條的翻版，美國(guó)經(jīng)濟(jì)近期的短暫回穩(wěn)，并不足以證明衰退將止步，經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)也有過(guò)"先轉(zhuǎn)緩后急挫"現(xiàn)象?？唆斅€批評(píng)奧巴馬政府低估了經(jīng)濟(jì)衰退的嚴(yán)重性，救市方案過(guò)于保守，政府應(yīng)大力擴(kuò)大公共支出，刺激經(jīng)濟(jì)需求，并從根本上重建經(jīng)濟(jì)體制，否則只會(huì)勞而無(wú)功，不僅救不了經(jīng)濟(jì)，還會(huì)埋下更大的隱患。
早在2006年年底，前摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇就曾說(shuō)過(guò)，"房地產(chǎn)的泡沫遲早會(huì)破，泡沫一破，就會(huì)很疼。"如今看來(lái)，要想讓泡沫破滅之后的"傷口"真正愈合，奧巴馬政府還需對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)更大的手術(shù)。