意大利：為何業(yè)主自住主導房產(chǎn)市場
意大利房屋自住率高達73%，在一定程度上能夠抑制投機炒房行為，實現(xiàn)房價的穩(wěn)定。而業(yè)主自住主導型房產(chǎn)市場的產(chǎn)生與政府差別對待業(yè)主自住房和投資購房的稅收和補貼政策有相當?shù)年P(guān)系
近年來，意大利的房地產(chǎn)供給與需求基本平衡。意大利奉行自由市場經(jīng)濟，政府一般不直接干預經(jīng)濟活動。就房地產(chǎn)市場而言，供需關(guān)系和房地產(chǎn)價格更多的是由市場決定。但是，不容忽視的是，政府的房地產(chǎn)政策、法律在其中也發(fā)揮了一定的積極作用。政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的手段主要是稅收和優(yōu)惠措施。此外，政府也會建設少量社會福利房(類似國內(nèi)的經(jīng)濟適用房)供社會弱勢群體使用，但社會福利房數(shù)量有限。
除了社會福利房，意大利的房產(chǎn)多為商品房和私人建房。自己居住是意大利人購置和建造房屋的主要目的，投資則居于其次。據(jù)統(tǒng)計，在所有非社會福利房中，73%的住房為業(yè)主自住，用于投資出租的房屋僅占12%，另有15%為永佃房、教會慈善事業(yè)用房等非盈利住房。因此，意大利房地產(chǎn)市場屬于典型的業(yè)主自住主導型。房屋自住率較高，在一定程度上能夠抑制投機炒房行為，實現(xiàn)房價的穩(wěn)定。而業(yè)主自住主導型房地市場的產(chǎn)生與政府對待業(yè)主自住房和投資購房的稅收和補貼政策有相當?shù)年P(guān)系。
在意大利，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收主要有兩類，一類在交易環(huán)節(jié)一次性繳納，包括增值稅、注冊稅和地籍稅等，如果采用按揭的方式，還包括抵押登記稅；一類在房屋使用過程中按年度征收，包括財產(chǎn)稅和收入稅等。對自住購房者和投資購房者來說，承擔的稅賦是不同的。一般將購買或自建第一套住房的人視作自住購房者。自住購房者可以享受一定的稅收減免和稅金補貼，而其他購買者則不能享受此類稅收優(yōu)惠措施。兩類購房者的稅賦差異主要有：
首先，交易環(huán)節(jié)的稅賦不同。根據(jù)交易房屋是新房還是二手房，交易環(huán)節(jié)的稅賦計算也不同：(1)購買新房時兩類購房者的稅賦不同。自住購房者購買由房地產(chǎn)商開發(fā)的新房時，其增值稅按房價的4%收取，而投資購房者則按10%收取，如果投資豪華住房則增值稅稅率更高達20%；對兩類購房者征收的其他交易環(huán)節(jié)稅相同，注冊稅、地籍稅和抵押登記稅均分別為168歐元。(2)購買二手房時兩類購房者的稅賦不同。如果投資購房者購買二手房炒房，則注冊稅按房價的7%收取，地籍稅稅率為1%，抵押登記稅稅率為2%；而購買二手房的自住購房者，則可享受3%的優(yōu)惠注冊稅稅率，并只需繳納168歐元的地籍稅和抵押登記稅。
其次，使用環(huán)節(jié)的稅賦不同。(1)財產(chǎn)稅。在意大利財產(chǎn)稅屬于地方稅，由地方政府征收，各省的財產(chǎn)稅政策各不相同。一般來說，地方政府對自住購房者征收較低的財產(chǎn)稅。(2)收入稅。收入稅屬于國家稅，由中央政府根據(jù)國家財政預算法征收，通常自住購房者的住房部分應繳納的收入稅少于投資購房者。2001年后對自住購房者的住房更是免除繳納收入稅。
此外，對自住購房者，意大利中央和地方政府還會提供其他的稅收減免。如對按揭購買自住用房的購房者，在計算收入稅時，允許將房貸利息的19%在應稅所得額中進行稅前扣除，每年的稅前扣除的房貸利息最高不超過7000000里拉(約3500歐元)。
除了通過稅收優(yōu)惠鼓勵自住購房外，意大利政府對無房者，特別是社會弱勢群體，還會給予各種補貼，以鼓勵其購買房屋。如在許多地方，新婚家庭、單親家庭、子女少于三人的核心家庭等特定人群購買自住房時，可以享受較低的按揭利率。對參與補貼型房屋建設的，國家會幫助支付部分或全部貸款利息，甚至支付部分建房資金，并且這類房屋建設用地通常都是由地方政府根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃提供的。
最后應當指出的是，完善的法律執(zhí)行措施是保障房地產(chǎn)稅收和補貼政策得到較好地貫徹實施的重要保證。意大利是民法法系的發(fā)源地，有著完善的物權(quán)法律體系，不動產(chǎn)的公示登記制度得到嚴格的執(zhí)行。公示登記制度除了其物權(quán)法上的作用外，對確認房屋的自用或投資屬性，從而確定其應繳稅金也具有重要意義。根據(jù)法律，在意大利，任何房產(chǎn)交易必須經(jīng)過公證才能完成，公證員的介入也能對交易的性質(zhì)提供監(jiān)督。
總之，在意大利，購買房屋自住和進行投資炒房，兩者的稅賦成本和補貼優(yōu)惠相差比較大。特別是每年都要繳納的收入稅和財產(chǎn)稅，對持有多套住房者無疑構(gòu)成一種不得不考慮的成本。這種成本差異在一定程度上會降低炒房者的熱情，從而維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
(作者系西安交通大學法學院博士生，目前在意大利歐洲大學研究院訪問)